Thị trường bán lẻ sẽ “tiến hóa” ra sao?

Đang có sự thay đổi

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhấn mạnh, trong khi thương mại điện tử ngày càng trở nên phổ biến trong vài năm qua, tác động của loại hình này trên các trung tâm thương mại truyền thống ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng, thì thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn mà hầu hết người mua vẫn thích mua sắm tại cửa hàng hơn. Người Việt Nam thích đi ra ngoài với bạn bè và gia đình của họ để ăn tối, mua sắm hoặc gặp gỡ nhau và do đó các trung tâm mua sắm/cửa hàng ăn uống vẫn là một trong những lựa chọn thuận lợi.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, khi thị trường ngày càng trở nên năng động hơn, tác động của thương mại điện tử trên các mô hình truyền thống có thể trở nên rõ ràng hơn và các nhà phát triển bán lẻ nên chuẩn bị tốt cho điều đó.

Trong khi đó, theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng phòng Nghiên cứu, Savills TP.HCM, nhân tố cốt lõi của sự phát triển bền vững ngành bán lẻ Việt Nam là người tiêu dùng thì đang có xu hướng thay đổi nhanh chóng về hành vi. Điều này buộc các nhà phát triển bán lẻ cần phải thấu hiểu và nắm bắt được xu hướng để đưa ra ý tưởng phát triển về kiến trúc dự án cũng như cơ cấu khách thuê phù hợp.

 Bán lẻ đang được xem là mảnh đất màu mỡ. Ảnh: Thành Nguyễn

Mặc dù Việt Nam là thị trường mới nổi với nhiều cơ hội đầu tư, nhưng các nhà đầu tư cũng phải đối mặt với nhiều thách thức, chủ yếu vẫn là sự thay đổi hành vi tiêu dùng. Trong xu thế toàn cầu hóa, Việt Nam mở cửa đón chào các nhà đầu tư nước ngoài đã làm cho thị trường bán lẻ ngày càng sôi động và tăng tính cạnh tranh.

Trong những năm qua, thị trường tại Việt Nam cũng đã chứng kiến nhiều dự án phải đóng cửa hoặc giảm diện tích bán lẻ, nhất là phân khúc trung tâm bách hóa bởi thiếu tính đa dạng cơ cấu khách thuê. Không ít trung tâm thương mại phải cải tạo lại kiến trúc cũng như cơ cấu khách thuê, không ngừng làm mới và đưa ra nhiều chương trình và sự kiện giảm giá để thu hút người mua sắm, từ đó cải thiện tình hình kinh doanh. Sự phát triển của thương mại điện tử cũng là một thách thức cho các nhà đầu tư phát triển mặt bằng bán lẻ.

Theo bà Trang, xu hướng hạng mục bán lẻ được phát triển trong phức hợp khu dân cư và thương mại sẽ tiếp tục trong các năm tới. Xu hướng này tạo nên lợi ích tương hỗ bởi hạng mục tận dụng được nguồn khách mua sắm là cư dân trong khu đô thị hoặc công nhân viên chức của khối văn phòng từ đó thu hút khách thuê. Đồng thời, bán lẻ được xem như tiện ích bổ trợ sự tiện lợi cho khu dân cư.

Tính đến năm 2020, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm hơn 435.000 m2 diện tích bán lẻ từ 19 dự án và thị trường TP.HCM có thêm khoảng 512.000 m2 từ 30 dự án. Các dự án tương lai chủ yếu ở khu ngoài trung tâm.

Sự khác biệt giữa hai thị trường lớn

Đến nay, thị trường mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam vẫn là cuộc đua giữa hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Và khi đem câu hỏi về sự khác biệt giữa hai thị trường này, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cũng nhận được nhiều góc nhìn thú vị từ các chuyên gia cũng như những doanh nghiệp trực tiếp kinh doanh.

Theo JLL Việt Nam, trong những năm gần đây, nhiều nhà bán lẻ quốc tế tăng tốc phát triển chiến lược gia nhập thị trường Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Với tổng dân số hơn 16 triệu người cộng với một số lượng lớn người nhập cư hàng tháng, hàng năm, hai thành phố lớn nổi tiếng là điểm đến hấp dẫn nhất cho nhiều nhà bán lẻ nước ngoài mở rộng kinh doanh. Phần lớn các hoạt động phát triển đều nhắm đến việc cung cấp hàng hóa và dịch vụ cho nhiều đối tượng người tiêu dùng khác nhau.

Bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL cho biêt, thông thường các thương hiệu bán lẻ quốc tế khi tiến quân vào Việt Nam sẽ chọn TP.HCM là nơi đặt cửa hàng đầu tiên.

Bà Trang giải thích rằng, khi các nhà bán lẻ thâm nhập vào một thị trường mới, họ luôn đặt mục tiêu mở rộng cửa hàng thành chuỗi hệ thống. Theo đó, TP.HCM sở hữu mật độ dân thành thị và nguồn cung mặt bằng bán lẻ phân bổ rộng và đều khắp các quận. Hà Nội cũng chiếm số lượng dân thành thị đông đúc, tuy nhiên phần lớn sự phân bổ lại tập trung hạn chế ở các quận trung tâm. Chính vì vậy mà các nhà bán lẻ thường chọn vị trí có điều kiện thuận lợi hơn để mở rộng chi nhánh.

Xét về vị trí, khu trung tâm, cụ thể là quận 1 ở TP.HCM và quận Hoàn Kiếm ở Hà Nội là khu vực ưa thích hàng đầu của các thương hiệu cao cấp, nhắm đến nhóm khách hàng và khách du lịch có thu nhập cao. Tỷ lệ lấp đầy tại những khu vực này vẫn tương đối ổn định ở mức khoảng 90%, nhờ sự nhạy bén của chủ đầu tư với thị trường khi mà họ liên tục đưa ra những chiến dịch thúc đẩy lưu lượng người tiêu dùng đến các trung tâm mua sắm.

Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ ngoài trung tâm cũng không kém cạnh khi rơi vào tầm ngắm của các tập đoàn như Lotte, AEON hoặc Vingroup, chủ yếu cung cấp dịch vụ và những mặt hàng có giá cả phải chăng cho người tiêu dùng. Tỷ lệ lấp đầy khu vực ngoài trung tâm đạt khoảng 85 - 90%.

Trong khi đó, theo bà Khánh Trang, xét về xu hướng giá thuê mặt bằng bán lẻ, 2 thành phố này lại có sự đối lập. Trong khi Hà Nội có giá thuê tăng thì TP.HCM có xu hướng giá thuê giảm trong những năm gần đây.

Sự giảm giá thuê mặt bằng tại TP.HCM được giải thích chủ yếu là do sự tăng trưởng mạnh nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm và các dự án tại đây cung cấp giá thuê thấp hơn giá thuê hơn giá thuê khu vực trong trung tâm khá lớn. Khi xét giá thuê theo từng khu vực thì giá thuê tại khu trung tâm có xu hướng tăng trong khi khu ngoài trung tâm có xu hướng giảm, điều này làm khoảng cách giá giữa 2 khu vực ngày càng mở rộng.

Trong khi đó, thị trường bán lẻ tại Hà Nội lại có diễn biến giá thuê khu vực trung tâm giảm và giá thuê khu ngoài trung tâm tăng; sự tăng giá liên tục của khu ngoài trung tâm với nguồn cung chiếm đến 98% đã làm giá thuê toàn thị trường tăng.

Còn theo ông Alex Crane, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, TP.HCM là thị trường năng động hơn so với Hà Nội do sự khác biệt về hành vi tiêu dùng giữa hai nơi. Trong khi người dân ở TP.HCM sẵn sàng tiêu tiền và trải nghiệm sản phẩm mới hơn, thì người dân thủ đô có khuynh hướng thận trọng hơn về khẩu vị và chi tiêu. Đây là những nhân tố chủ đạo khiến cho các nhà bán lẻ nước ngoài thường có khuynh hướng tiến vào thị trường phía Nam trước rồi mới mở rộng ra phía Bắc.