Thí điểm cho dự án nhà ở thương mại: Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ lưu ý, làm rõ, cân nhắc một số vấn đề

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra dự thảo Nghị quyết sáng 13/11.

Sáng 13/11, trong ngày làm việc cuối cùng của đợt 1, Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XV, Quốc hội nghe Chính phủ trình và Uỷ ban Kinh tế Quốc hội thẩm tra Tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (gọi tắt là dự thảo Nghị quyết mở rộng đất cho nhà ở thương mại).

Theo Tờ trình của Chính phủ, để tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại hiện đang bị "bó" vì quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 (quy định điều kiện sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại là có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở), Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại không cần phải là đất ở, áp dụng trên toàn quốc, trong thời gian 5 năm kể từ đầu năm 2025.

Theo đó, các loại đất Chính phủ đề nghị thí điểm mở rộng bao gồm: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm tra Tờ trình của Chính phủ, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội - ông Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế nhất trí với sự cần thiết xây dựng Nghị quyết như Tờ trình của Chính phủ; tuy nhiên đề nghị Chính phủ lưu ý, làm rõ, cân nhắc một số vấn đề sau:

Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1): Bên cạnh những ý kiến tán thành với Tờ trình của Chính phủ, phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết được thực hiện trên phạm vi toàn quốc để bảo đảm công bằng giữa các địa phương, không tạo cơ chế “xin – cho”.

Song, một số ý kiến cho rằng, việc thí điểm này là chính sách có nhiều tác động đến việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; kết quả đầu ra của cơ chế thí điểm là những dự án nhà ở thương mại có tính chất ổn định lâu dài, có thể để lại những hậu quả không thể khắc phục, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương báo cáo không có vướng mắc trong việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, một số địa phương không đề xuất các dự án, khu đất thí điểm; các địa phương thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chủ yếu là các địa phương phát triển về kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu về đất ở cao.

Mặt khác, quá trình xem xét, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật số 03/2022/QH15, Luật Đất đai năm 2024 đều chưa cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với loại đất chưa có đất ở.

Quốc hội nghe Chính phủ trình Tờ trình dự thảo Nghị quyết thí điểm mở rộng đất ở cho dự án nhà ở thương mại sáng 13/11.

"Do đó, đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ tại tất cả các địa phương trên phạm vi toàn quốc", ông Thanh nói.

Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 2):

Nhiều ý kiến cho rằng quy định về các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, trong đó bao gồm cả đất trồng lúa, đất lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo…, do đó, đề nghị cân nhắc đối với đất chuyên trồng lúa và đất rừng.

Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất nêu trên; nghiên cứu, đánh giá việc áp dụng quy định của dự thảo Nghị quyết là đối với tất cả các trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hay chỉ áp dụng đối với trường hợp thời điểm thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất từ ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành.

Ngoài ra, nghiên cứu điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất) trước và sau khi Nghị quyết có hiệu lực; đồng thời, đề nghị nghiên cứu bổ sung nguyên tắc bảo đảm giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%, kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn.

Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị làm rõ quy định “Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh” tại điểm d khoản 2 Điều 2 dự thảo Nghị quyết do đất quốc phòng, đất an ninh có quy hoạch hết sức nghiêm ngặt, quy định như dự thảo Nghị quyết dẫn đến cách hiểu là cho phép được chuyển nhượng đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Về tiêu chí lựa chọn dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 3):

Ủy ban Kinh tế đề nghị làm rõ cơ sở của việc đưa ra tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; làm rõ 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) có bao gồm diện tích đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy định trong Luật Đất đai?

Làm rõ nguyên tắc thực hiện đối với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thực hiện thí điểm, đặc biệt là tại một số địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh; nghiên cứu quy định các tiêu chí cụ thể để lựa chọn dự án thí điểm.