Thêm động thái siết tín dụng, thị trường địa ốc ứng phó ra sao?

Căn hộ "ngấm đòn" vì tín dụng bị siết

Trên thực tế, không chỉ đến khi có thêm đề xuất về việc áp dụng hệ số rủi ro với các khoản vay trên 3 tỷ đồng ở mức cao gấp 3 lần trước đó, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ mới bắt đầu bị ảnh hưởng, mà thực tế từ trước đó khoảng nửa năm, những khó khăn đã bắt đầu diễn ra khi các ngân hàng kiểm soát nguồn vốn theo yêu cầu của Thông tư 16/2018/TT-NHNN (từ tháng 1/2019 chỉ được dùng 40% nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn).

Chính vì thế, để đáp ứng các yêu cầu trên, từ đầu tháng 10/2018, các ngân hàng đã đồng loạt tăng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trở lên. Việc lãi suất huy động tăng gây áp lực lên mặt bằng lãi suất cho vay với doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà.

Khảo sát từ một số ngân hàng thương mại cổ phần cho thấy, mức lãi suất hiện nay đều đã tăng từ 2 - 3%/năm so với trước đó vài tháng.

Các doanh nghiệp sẽ phải tính toán đa dạng hóa dòng vốn đầu tư dự án.  Ảnh: Shutterstock

Các mức cho vay trung hạn mua nhà hiện nay đều đã áp dụng ở mức trên dưới 11%/năm, hoặc thậm chí cao hơn với các trường hợp vay dài hạn. Không những tăng lãi suất cho vay, nhiều ngân hàng cũng đã siết chặt hơn trong việc thẩm định giá sản phẩm mang ra bảo đảm. Nếu trước đây, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, có thể dùng chính căn hộ của mình để cầm cố và ngân hàng có thể cho vay đến 70% giá trị hợp đồng, thì hiện nay, một số ngân hàng chỉ đồng ý cho vay tối đa 50% giá trị.

Chính vì thế, ghi nhận thông tin một số sàn giao dịch gần đây cho thấy, mặc dù lượng khách quan tâm tới các dự án vẫn ghi nhận ở mức cao, nhưng số lượng chốt khách giao dịch giảm hẳn khi người mua lo ngại vấn đề lãi suất thả nổi sau này. Theo đó, phần lớn các khoản vay hiện nay theo hình thức cố định năm đầu, sau đó thả nổi theo biên độ 3% cộng với lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của năm đó.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, quý I/2019, cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM đều đánh dấu sự sụt giảm về lượng giao dịch. Trong đó, tại Hà Nội, lượng giao dịch căn hộ chung cư chỉ bằng 30,4% so với quý IV/2018 và bằng 61,7% so với cùng kỳ năm 2018. Trong khi đó, lượng giao dịch tại TP.HCM sụt giảm mạnh hơn nữa khi người mua nhà ngoài nỗi lo lãi suất, còn nỗi lo về rủi ro pháp lý của các dự án.

Không chỉ ảnh hưởng tới các dự án mới mở bán, tại nhiều dự án đã đưa vào bàn giao hiện nay cũng ghi nhận tình trạng rao bán lại nhà của các nhà đầu tư thứ cấp. Trong đó, việc lãi suất huy động tăng khiến cho các chi phí lãi vay tăng vọt vượt quá mức thu nhập từ cho thuê khiến nhiều người buộc phải rao bán căn hộ để giảm gánh nặng về chi phí. Không quá khó để nhận ra số lượng tin tức rao bán nhà, đặc biệt là các dự án bàn giao trong khoản 1 năm gần đây tăng mạnh ở trên các website rao vặt, mua bán nhà đất.

Siết tín dụng nên ở mức kiểm soát chứ không làm tắc nghẽn

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, việc siết tín dụng bất động sản đã được triển khai từ nhiều tháng nay. Thực tế, không ít chủ đầu tư khi được hỏi đều trả lời không vay được vốn ngân hàng, trong khi đó, lãi suất cho vay mua căn hộ cũng tăng.

Theo ông Đính, thị trường bất động sản vốn dĩ đã khó khăn, nay với động thái siết tín dụng, thị trường sẽ lại khó khăn hơn nữa. Theo đó, có tới 90% nhà đầu tư không tiếp cận được vốn ngân hàng mặc dù có phương án hay đến mấy, dự án khả thi đến mấy, cũng không vay được. Với các dự án vay được thì lãi suất tăng, kéo theo chi phí tăng.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Việt Nam cho rằng, việc thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường bất động sản nói riêng sẽ có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản. Đối với người mua nhà, đây không phải là điều tích cực, vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người mua nhà. Bởi đối tượng này hiếm khi bỏ 100% vốn cá nhân đi mua nhà đất, mà thường dựa vào vốn ngân hàng.

Ở chiều ngược lại, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao, bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp bất động sản cũng là người sản xuất hàng hóa. Muốn có nhiều hàng hóa, thì phải có vốn để làm dự án, mà ngân hàng chính là nguồn cung tiền lớn nhất của doanh nghiệp để làm ra sản phẩm. Khi nguồn cung tiền giảm, chắc chắn, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế rất nhiều trong việc cung cấp sản phẩm mới ra thị trường, chưa kể những yếu tố khó khăn khác từ pháp lý, quỹ đất. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ phải tính toán kỹ hơn khi ra sản phẩm mới, khiến nguồn cung bị giảm.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Tp.HCM, việc gia tăng các động thái siết chặt kiểm soát tín dụng như đề xuất tăng hệ số rủi ro với các dự án bất động sản mới đây sẽ gây áp lực rất lớn tới thị trường. Do đó, cơ quan quản lý cần xem xét có những động thái phù hợp để tránh đẩy thị trường vào tình trạng giảm thanh khoản đột ngột, vì bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm có sức ảnh hưởng lớn trong nền kinh tế.