Thêm chế tài với vi phạm đất đai

Thêm chế tài…

Một trong những nội dung được chú ý nhất trong quy định mới là trường hợp phạt chậm làm sổ đỏ cho dân có thể bị phạt ở mức rất lớn. Theo đó, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ hồng sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm. Trong đó, mức thấp nhất là chậm từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ mức 10 - 100 triệu đồng; mức vi phạm 6 - 9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300 triệu đồng; 9 - 12 tháng mức phạt tối đa là 500 triệu đồng; từ 12 tháng trở lên mức phạt tối đa là 1 tỷ đồng.

Ngoài ra, theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, từ ngày 5/1/2020, những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện sẽ bị phạt từ 20 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy theo diện tích.

Nghị định này quy định biện pháp khắc phục là buộc làm thủ tục trình UBND cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh; Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt; Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm...

Cũng theo nghị định này, các hành vi lấn, chiếm đất sẽ bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng. Theo đó, hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 ha; phạt tiền từ 20 - 40 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha; phạt tiền từ 40 - 100 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha; phạt tiền từ 100 - 200 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 đến dưới 1 ha; phạt tiền từ 200 - 500 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 1 ha trở lên.

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị có thể bị xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định nêu trên và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 1 tỷ đồng đối với tổ chức.

Ngoài những nội dung chính yếu nói trên, Nghị định 91/2019/NĐ-CP vừa mới ban hành cũng đã thay đổi một số hạn mức mức xử phạt đối với nhiều trường hợp khác như "Mua bán đất không có sổ đỏ", "không sang tên sổ đỏ" hoặc "bỏ hoang đất". Ngoài ra, lần đầu tiên Nghị định cũng quy định rõ hành vi hủy hoại đất với các trường hợp khá cụ thể và bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm:  Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; bộc nộp lại số lợi bất hợp pháp; buộc trả lại diện tích đất đã nhận.

…liệu vi phạm có giảm?

Ngay từ thời điểm dự thảo và xin ý kiến các thành viên thị trường để ban hành Nghị định 91/2019 như hiện nay, mục tiêu rõ ràng của việc ban hành văn bản pháp quy này là nhằm giải quyết triệt để tình trạng vi phạm đất đai đang diễn ra tràn lan. Năm 2014, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được ban hành. Tuy nhiên, trên thực tế, sau gần 5 năm triển khai, tình trạng vi phạm gần như không thuyên giảm mà còn còn theo chiều hướng ngày càng nghiêm trọng hơn.

Trong báo cáo từ năm 2017 về căn cứ để sửa đổi Nghị định xử phạt về đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong 3 năm thực hiện Nghị định 102/2014, cơ quan này đã tổ chức 79 cuộc thanh tra, kiểm tra đối với 142 tổ chức quản lý, sử dụng đất tại các địa phương; trong đó đã xử phạt 8 tổ chức sử dụng đất với số tiền 1,36 tỷ đồng. Việc thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với các tổ chức, cá nhân chủ yếu thực hiện ở các địa phương theo các cấp tỉnh, huyện, xã. Tuy nhiên, không ít địa phương cho biết, việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo nghị định này còn nhiều khó khăn, vướng mắc, mà nguyên nhân là do còn bỏ ngỏ nhiều hành vi vi phạm.

Chính điều này đã tạo điều kiện cho vi phạm đất đai diễn ra tràn lan mà gần như không có biện pháp xử lý. Chẳng hạn, tại nhiều địa phương vùng ven ngoại ô Hà Nội, cho đến nay có rất nhiều công trình nhà ở, lán xưởng xây dựng trên đất nông nghiệp, tồn tại từ nhiều năm nay chưa được xử lý.

Hàng trăm, thậm chí hàng nghìn mét vuông đất nông nghiệp ở nhiều địa phương của Hà Nội đang bị sử dụng, mua bán sai mục đích nhưng chính quyền địa phương và ngành chức năng vẫn chưa xử lý dứt điểm. Không những vậy, việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (giấy chứng nhận) cho người mua nhà diễn ra rất nhiều.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, chung cư được mệnh danh là “6 sao” - Hòa Bình Green City (quận Hai Bà Trưng) do Công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư, cư dân cũng đã nhiều lần căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư cấp sổ đỏ sau nhiều lần thất hứa. Nhiều cư dân ở tòa B - Hòa Bình Green City bức xúc khi 3 năm về ở, nhưng chưa được chủ đầu tư thực hiện cấp “sổ đỏ”. Tình trạng này cũng diễn ra ở khu đô thị Đoàn Ngoại giao ở quận Bắc Từ Liêm Hà Nội do Tổng công ty xây dựng Hà Nội - Hancorp làm chủ đầu tư vì không làm sổ đỏ cho cư dân dù dự án đã giao nhà 4 năm qua.

Chung số phận bị chậm cấp sổ đỏ là chung cư Westa (quận Hà Đông, Hà Nội) do Công ty cổ phần COMA 18 làm chủ đầu tư. Dự án bàn giao nhà cho cư dân từ năm 2014, đã thu đủ tiền theo hợp đồng mua bán, nhưng đến nay, gần 300 hộ dân chưa được cấp sổ đỏ. Chính chủ đầu tư này cũng thừa nhận toàn bộ chung cư Westa đang bị thế chấp trong ngân hàng, công ty làm ăn thua lỗ nên chưa thể hoàn thành nghĩa vụ với cư dân. Hay như chung cư Star City (23 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân) - do Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư - cũng trong tình trạng từ năm 2014 đến nay chưa được cấp sổ đỏ...

Theo đánh giá của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, mặc dù mức phạt tối đa 1 tỷ đồng mà Nghị định 91 đưa ra vẫn chỉ bằng với mức phạt tại Nghị định 102 đang áp dụng, nhưng các hành vi vi phạm được quy định chi tiết hơn giúp cơ quan thực thi pháp luật dễ dàng hơn. Bên cạnh đó, cũng bổ sung thêm một số hành vi vi phạm đến mức bị xử lý cũng rõ ràng hơn. Đồng thời, cũng có thêm các hình phạt bổ sung để tăng tính răn đe.

Tuy nhiên, theo ông Hà, điều quan trọng hơn cả là sự nghiêm túc của chính quyền địa phương và cụ thể là những cán bộ giám sát và xử lý vi phạm hành chính. "Muốn lập lại kỷ cương phải cương quyết cưỡng chế, cần dứt khoát xử lý để đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật. Lúc này, chúng ta phải đặt ra nhiệm vụ thực thi pháp luật lên trên hết, không có lợi ích nào có thể cản trở được, có như thế mới giải quyết được vấn đề. Không xử lý nghiêm, không xử lý đúng thì các hành vi vi phạm sẽ tiếp tục”, ông Hà chia sẻ.           

Đồng quan điểm, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường đại học Luật Hà Nội, luật đã có, quy định mới cũng rõ hơn nhưng quan trọng hơn là trách nhiệm trong quản lý trật tự xây dựng phải là cơ quan chính quyền ở địa phương. Yếu tố răn đe không hẳn chỉ nằm ở việc đưa ra các con số thật cao, mà quan trọng hơn là các biện pháp xử phạt hành chính đó có được thực thi nghiêm minh trên thực tế hay không.

Để giải quyết hiệu quả vấn đề vi phạm trật tự xây dựng, ông Tuyến cho rằng, trước hết cần thực hiện tốt công tác quản lý cán bộ. Cán bộ không vi phạm, không tiêu cực thì nhất định công tác quản lý sẽ tốt hơn. Những cán bộ, công chức có vi phạm, thiếu trách nhiệm trong việc hoàn thành trách nhiệm quản lý thì cần bị xử lý nghiêm để tăng tính răn đe.