Thế kẹt của các dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội

Dự án Bright City của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long là một trong những dự án nhà ở xã hội trọng điểm của UBND TP. Hà Nội. Dự án nằm trên trục đường chính Quốc lộ 32, thuộc địa phận huyện Hoài Đức (Hà Nội), tiếp giáp với điểm đầu của tuyến Metro trên cao đi vào trung tâm Thành phố.

Khởi đầu là dự án nhà ở thương mại, được khởi công từ đầu năm 2011, dự kiến hoàn thành sau 2 năm, nhưng sau khi rót hàng chục tỷ đồng làm móng, đóng cọc nhồi, dự án này bỗng dưng bị “đắp chiếu” suốt gần 3 năm. Năm 2013, dự án gây bất ngờ với việc xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội và được UBND TP. Hà Nội chấp thuận. Nhờ đó, dự án này được tái khởi động với gói tài trợ 1.100 tỷ đồng từ Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội, giải ngân từ gói tín dụng bất động sản 30.000 tỷ đồng và nhận được sự quan tâm của hàng trăm khách hàng.

Tuy nhiên, khi chưa đi được hết chặng đường, dự án này bỗng dưng rơi vào thế “kẹt” khi gói 30.000 tỷ đồng tạm dừng giải ngân hồi tháng 3/2016. Vào thời điểm đó, Dự án Bright City đang chuẩn bị tiến hành mở bán đợt mới đã phải dừng lại do nhiều người mua không nộp hồ sơ để chờ chính sách. Dù sau đó, gói này đã tiếp tục được giải ngân tiếp cho các khách hàng đã ký kết hợp đồng trước ngày 31/3/2016, nhưng khả năng mở bán mới của dự án này vẫn gặp nhiều khó khăn.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Thanh Hưng, Giám đốc Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long, chủ đầu tư Dự án Bright City cho biết, tháng 3/2016, sau khi thông tin gói 30.000 tỷ đồng sắp hết hạn lan rộng, Dự án Bright City đã không thể tiếp tục bán căn hộ. Việc không bán được sản phẩm làm tiến độ Dự án chững lại, khiến những khách hàng đã mua trước đó lo lắng.

Việc sau đó Chính phủ tiếp tục cho giải ngân gói tín dụng cho khách hàng ký kết trước ngày 31/3/2016 chỉ giúp cho các khách hàng đã mua bớt phần lo lắng, còn thực tế, chủ đầu tư vẫn gặp khó, bởi việc gia hạn chỉ áp dụng đối với nhóm khách hàng cá nhân, chứ không áp dụng cho nhóm khách hàng doanh nghiệp vay để phát triển dự án. Trong khi đó, theo quy định về bảo lãnh do BIDV cấp vốn, dự án bắt buộc phải triển khai theo đúng tiến độ. Vốn dĩ dự án phải phụ thuộc tới 90% vốn vay đã là khó, giờ đây còn khó hơn.

Ông Hưng chia sẻ thêm, một thế khó của các dự án nhà ở xã hội là về các quy định mang tính chặt chẽ hơn so với các dự án thương mại vay gói 30.000 tỷ đồng, dẫn đến rất khó để chủ đầu tư bắt tay với ngân hàng để đưa ra một gói tín dụng ưu đãi riêng cho khách mua nhà.

Trao đổi về gói tín dụng lãi suất 4,8%/năm thay thế gói 30.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Chính sách xã hội, ông Hưng cho biết, thực tế gói này cũng chưa thấy hình hài. Không chỉ riêng Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long, nhiều doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng cho biết, hiện vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về gói lãi suất 4,8%/năm, nên việc bán nhà ở xã hội đang gặp khó.

Cũng giống như Bright City, Bamboo Garden cũng là dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội từ tháng 5/2013 theo Quyết định số 3870/UBND-QHXDGT của UBND TP. Hà Nội. Nằm trong quần thể 24,4 ha của Khu đô thị Sunny Garden City của CEO Group, với giá bán tương đối thấp, chỉ gần 10 triệu đồng/m2, dự án cũng hứa hẹn sẽ thu hút được sự quan tâm của nhiều khách hàng là người có thu nhập thấp.

Khác với Dự án Bright City, dự án Bomboo Garden được chủ đầu tư triển khai nhanh. Cụ thể, trong 2 tòa nhà thuộc dự án, Tòa CT9B đã được CEO Group cất nóc ngày 10/5/2015 và quý I/2016, Công ty hoàn thiện Tòa CT9A, cung cấp ra thị trường tổng số 432 căn hộ nhà ở xã hội. Dù vậy, ngay khi chuẩn bị mở bán, dự án này cũng gặp phải thế “khó” khi gói 30.000 tỷ đồng dừng giải ngân, khiến thanh khoản không được tốt.

Không chỉ Bright City, Bamboo Garden, hầu hết các dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội cũng đều rơi vào tình trạng tương tự, chẳng hạn như Dự án 143 Trần Phú (quận Hà Đông) của CTCP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà, hay dự án số 30 Phạm Văn Đồng, quận Cầu Giấy của CTCP Đầu tư xây dựng và Thương mại Bắc Hà…

Ngoài 24 dự án bất động sản đã được chấp thuận chuyển đổi từ năm 2013, vẫn còn có tới hơn 60 dự án nhà ở thương mại cũng đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 40 căn, chưa kể đến số dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ để được xem xét vay gói 30.000 tỷ đồng trước đây.

Không chỉ các dự án nhà ở xã hội, việc gói 30.000 tỷ đồng dừng ký vay mới cũng ảnh hưởng rất lớn tới các dự án nhà ở giá rẻ. Đơn cử như trường hợp của Tứ Hiệp Plaza (huyện Thanh Trì, Hà Nội). Dự án này dự kiến sẽ được mở bán ra thị trường trong tháng 3/2016 với mức giá từ 16 - 17 triệu đồng/m2. Nhiều căn hộ của dự án này cũng nằm trong điều kiện được vay vốn gói 30.000 tỷ đồng. Thế nhưng, việc gói 30.000 tỷ đồng ngừng ký mới, cùng với việc thị trường bước vào tháng Ngâu (tháng 7 Âm lịch) khiến kế hoạch mở bán của dự án này phải thay đổi.

Theo nhìn nhận của các thành viên thị trường, trong giai đoạn khó khăn, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để hưởng các chính sách ưu đãi được coi là phao cứu sinh cho nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, thành công chỉ đến với các dự án mà chủ đầu tư tận dụng được chính sách hỗ trợ ưu đãi để đẩy nhanh triển khai dự án khi chính sách hỗ trợ còn hiệu lực, còn với các dự án mà chủ đầu tư triển khai ỳ ạch, đến khi gói 30.000 tỷ đồng không tiếp nhận khách mới, cả chủ đầu tư và khách hàng đều bị mắc kẹt.