Hiện nay, nhiều người chưa có nhận thức đúng về quyền sở hữu với tài sản tặng cho/thừa kế riêng. Thực tiễn xét xử tại tòa án cho thấy, một số người vẫn giữ quan niệm thâm căn cố đế rằng nhà đất cha mẹ chồng tặng lại cho chồng thì đương nhiên là tài sản chung của hai vợ chồng. Hoặc di sản thừa kế của bố mẹ, chỉ cần một người đại diện đứng tên trong sổ đỏ thì toàn bộ anh em sẽ được thừa hưởng.
Sự hiểu nhầm này trong điều kiện bình thường không có gì đáng nói, nhưng khi bất động sản được đem thế chấp ngân hàng, thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối.
Chẳng hạn, mới đây, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm Tòa án nhân dân TP. Hà Nội đã tuyên chấp nhận 2 hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank) với Công ty TNHH Thương mại Gia Trung. Trước đó, tại cấp sơ thẩm, cả hai hợp đồng thế chấp này đều bị tuyên vô hiệu.
Nội dung vụ việc thể hiện, năm 2008, ông Ngô Quang Trung (Giám đốc Công ty Gia Trung) ký hợp đồng tín dụng vay vốn số tiền 3,6 tỷ đồng của Ngân hàng Agribank. Mục đích vay vốn để xây dựng khách sạn. Tài sản đảm bảo cho khoản vay là quyền sử dụng đất đứng tên ông Trung, diện tích 300 m2 và quyền sử dụng đất hộ gia đình đứng tên bà Lê Thị Tàng (mẹ ông Trung), diện dích 286 m2 (địa chỉ ở thị trấn Quang Minh, huyện Mê Linh, Hà Nội). Quá trình thực hiện, ông Trung mới thanh toán một phần nợ gốc và lãi nên ngân hàng khởi kiện ra tòa.
Cấp sơ thẩm là TAND huyện Mê Linh (TP. Hà Nội) đã buộc Công ty Gia Trung trả nợ số tiền gốc và lãi là 5,7 tỷ đồng; đồng thời, không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng về vấn đề xử lý tài sản đảm bảo. Do đó, Ngân hàng Agribank đã kháng cáo bản án đề nghị xem xét lại hai hợp đồng thế chấp tài sản.
Trong 2 tài sản đảm bảo thì tài sản thứ nhất là quyền sử dụng đất 300 m2 đứng tên ông Trung là tài sản tặng cho. Ông Trung cho rằng khi thế chấp tài sản, trên đất có ngôi nhà 4 tầng do công sức hai vợ chồng xây dựng, nhưng vợ ông (bà Giang) không biết và không được ký vào hợp đồng thế chấp. Để bảo vệ quyền lợi, bà Giang đề nghị hủy hợp đồng thế chấp.
Quá trình xem xét, Hội đồng xét xử nhận định, thời điểm ký hợp đồng thế chấp, bà Giang cũng là thành viên sáng lập ra Công ty Gia Trung. Hai vợ chồng ông Trung thống nhất đồng ý vay ngân hàng số tiền 3,6 tỷ đồng với các tài sản đảm bảo trên. Bà Giang đã ủy quyền cho chồng là đại diện Công ty giao dịch ký kết với ngân hàng. Như vậy, bà Giang biết việc ông Trung đem quyền sử dụng đất ngôi nhà thế chấp vay tiền ngân hàng.
Trong vụ án này, ngoài bà Giang, một số người có nghĩa vụ quyền lợi liên quan hộ gia đình bà Tàng cũng đề nghị hủy hợp đồng thế chấp vì là nơi sinh sống duy nhất. Tuy nhiên, những người này không có yêu cầu độc lập nên tòa án không xem xét giải quyết.
Tương tự là vụ việc xảy ra giữa Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VP Bank với Công ty TNHH Thương mại Xuân Lộc và Công ty TNHH Thương mại Xuân Lộc Phát.
Năm 2011 - 2012, ông Nguyễn Xuân Tiến (giám đốc hai pháp nhân trên) thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhà 109 phố Bạch Mai, phường Cầu Dền, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội vay vốn số tiền 5,2 tỷ đồng. Ngân hàng đã khởi kiện vì cho rằng Công ty vi phạm nghĩa vụ trả nợ phân kỳ (3 tháng). Vấn đề gây tranh luận là ngân hàng có căn cứ xử lý tài sản đảm bảo trong trường hợp công ty không trả được nợ?
Bị đơn trình bày, căn nhà trên là di sản thừa kế, ngoài ông Tiến, còn có 4 người khác có quyền lợi liên quan. Luật sư Trần Văn Tú lo ngại nếu kê biên tài sản sẽ xảy ra tranh chấp. Sở dĩ là vì thời điểm thế chấp thiếu sót chữ ký của một người liên quan. Mặt khác, những người có quyền lợi liên quan không đồng ý ngân hàng phát mại tài sản.
Họ cho rằng tài sản trên do cha mẹ để lại cho tất cả anh em, ông Tiến (anh trai trưởng) nên đứng tên đại diện hợp pháp thủ tục với nhà nước. Tuy nhiên, hồ sơ vụ việc thể hiện căn nhà trên thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của ông Tiến. Mọi thủ tục ký kết đều được làm đúng quy định pháp luật nên hợp đồng thế chấp hợp pháp và phát sinh hiệu lực. Do đó, TAND TP. Hà Nội đã chấp nhận yêu cầu của ngân hàng.
Theo Luật Hôn nhân và Gia đình, vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản tặng cho/thừa kế riêng vào khối tài sản chung. Như vậy, chỉ khi người chồng/vợ nhập tài sản tặng cho/thừa kế riêng vào tài sản chung, người vợ/chồng mới có quyền lợi. Tương tự, thủ tục đối với di sản thừa kế cần phải chặt chẽ mới đảm bảo quyền lợi của những người liên quan.
