Khi tài sản giá trị lớn bị đưa ra “chợ phiên”
Có tới gần 400 bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ vay được VietinBank rao bán để thu hồi nợ là thông tin gây chú ý thời gian gần đây, trong đó phần lớn là các nhà hàng, khách sạn, resort… ở nhiều điểm đến du lịch. Chỉ tính riêng địa bàn tỉnh Quảng Nam, ngân hàng này rao bán khoảng 35 tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và biệt thự, nhà hàng, khách sạn 3-4 sao trị giá từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.
Thanh lý, phát mại tài sản bảo đảm là bất động sản là hoạt động thường thấy của các ngân hàng, nhưng chưa bao giờ nhiều như hiện tại. Các ngân hàng sau khi đã thực hiện tất cả các giải pháp hỗ trợ khách hàng, từ giảm lãi suất đến cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ, nhưng tình hình vẫn không “khá khẩm” hơn là bao, mới “cực chẳng đã” phải bán thanh lý để thu hồi nợ vay.
Không chỉ VietinBank, nhiều ngân hàng khác như Sacombank, BIDV, Agribank… thời gian qua cũng liên tục công bố phát mại hàng chục bất động sản giá trị lớn nhằm mục đích thu hồi nợ. Ngoài các tài sản là bất động sản, danh mục nợ cần xử lý tại các ngân hàng còn là hàng nghìn khoản vay phục vụ đời sống như vay mua ô tô, sửa chữa nhà, vay tiêu dùng cá nhân… nhưng không có khả năng chi trả của người vay với giá trị từ vài triệu đến cả tỷ đồng.
Để hỗ trợ, từ tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép tổ chức tín dụng cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ đối với khách hàng gặp khó khăn không có khả năng trả nợ đúng hạn, từ đó giúp người vay có điều kiện tiếp cận các khoản vay mới để phục vụ sản xuất - kinh doanh, qua đó thanh toán các khoản nợ cũ, song các khoản nợ xấu dường như vẫn tăng lên.
Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), vấn đề lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp là khả năng hấp thụ vốn rất kém, nên dù lãi suất có giảm thêm cũng chưa chắc có nhu cầu vay, dẫn đến các khoản nợ sau thời gian cơ cấu lại vẫn chuyển thành nợ xấu và phải tiến hành xử lý.
Số liệu của Tổng cục thống kê cho thấy, GDP quý II/2023 tăng trưởng 4,14% - cao hơn mức tăng 3,32% của quý trước đó phần nào cho thấy tín hiệu khởi sắc của nền kinh tế, thế nhưng tình hình chung vẫn rất khó khăn, nhất là với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản - du lịch - nghỉ dưỡng.
Chia sẻ với phóng viên Đầu tư Chứng khoán, ông chủ một resort từ Hà Giang cho biết, ông vừa lặn lội vào tận Quảng Nam săn lùng và tìm mua được một khách sạn 4 sao với giá giảm tới gần 40% so với trước dịch và còn nhiều resort, khách sạn, nhà hàng khác cũng đang được rao bán với giá giảm sâu tại Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Hội An (Quảng Nam), Hạ Long (Quảng Ninh)…, trong đó không ít tài sản là của những người thân quen với ông.
“Họ muốn thanh lý tài sản bằng mọi cách để thu hồi vốn, giảm sức ép nợ vay… mà chưa được do sức cầu thị trường còn yếu”, ông này nhận định.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, khó khăn của nhiều doanh nghiệp, chủ khách sạn, nhà hàng hiện tại là điều đã được báo trước từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Trong khi dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, đặc biệt tại Trung Quốc, thì bất ổn chính trị ở Đông Âu nổ ra như giáng thêm một đòn chí mạng vào ngành du lịch Việt Nam khi đây vốn là 2 thị trường quan trọng bậc nhất. Lúc này, du lịch nội địa được xem như là “cứu cánh”, song cũng chỉ bùng lên thời gian ngắn trong năm 2022 rồi lịm dần. Bước sang năm 2023, nguồn thu nhập của đại bộ phận người dân giảm sút, nên việc thắt chặt chi tiêu là điều khó tránh và nhu cầu du lịch thường bị cắt giảm đầu tiên.
“Khi việc kinh doanh khó khăn kéo dài, tất yếu dẫn đến việc nhiều nhà hàng, khách sạn, resort, homestay… là tài sản thế chấp bị thanh lý để giảm sức ép tài chính cho chủ tài sản cũng như ngân hàng”, ông Đính phân tích.
Lối thoát nào cho doanh nghiệp và ngân hàng?
Khi việc kinh doanh khó khăn kéo dài, tất yếu dẫn đến việc nhiều nhà hàng, khách sạn, resort, homestay… là tài sản thế chấp bị thanh lý để giảm sức ép tài chính cho chủ tài sản cũng như ngân hàng.
Không chỉ mảng bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, các nhà phát triển dự án nhà ở thương mại cũng có cùng mối lo bị chuyển nhóm nợ bất cứ lúc nào. Dữ liệu khảo sát của VARS với các hội viên cho thấy, nếu khó khăn tiếp tục kéo dài, sẽ có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý III/2023 và chỉ khoảng 43% trụ được đến hết năm nay. Do đó, nếu không nhanh chóng tìm được “lối thoát”, rất có thể thị trường sẽ chứng kiến hiện tượng “ra đi” hàng loạt, từ doanh nghiệp đầu tư, phát triển địa ốc đến kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Tại đại hội cổ đông thường niên vừa qua, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, không chỉ Quốc Cường Gia Lai, mà nhiều doanh nghiệp trong ngành khác “như đi vào ngõ cụt” bởi vướng mắc tại các dự án không biết đến khi nào mới được tháo gỡ xong, trong khi hàng bán không được, dịch vụ khai thác không hiệu quả.
“Quốc Cường Gia Lai đang tính bán bớt dự án thủy điện để trả nợ nếu không muốn các khoản nợ cũ được đảm bảo bằng các dự án bất động sản chuyển sang nhóm nợ xấu và bị ngân hàng thanh lý bắt buộc”, bà Loan chua xót nói.
“Phao cứu sinh” duy nhất lúc này có lẽ là quyết tâm gỡ khó cho thị trường, doanh nghiệp của Chính phủ với hàng loạt quyết sách được ban hành. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ khó bật dậy ngay bởi việc thẩm thấu chính sách thường có độ trễ.
Trên thực tế, những vấn đề liên quan đến pháp lý dự án đã được nâng lên đặt xuống nhiều lần mà chưa đi đến hướng giải quyết cuối cùng. Chẳng hạn, tại TP.HCM, trong hơn 100 dự án bất động sản đang được Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố giải quyết hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, có tới 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trong khi nhiều chủ đầu tư đang rất trông chờ bởi chỉ khi tháo được nút thắt này thì dự án mới được triển khai, doanh nghiệp mới có hàng bán ra thị trường, từ đó mới có nguồn thu để trả nợ cũng như phục vụ hoạt động kinh doanh.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc FiinRatings cho hay, pháp lý dự án đang là “điểm nghẽn” không chỉ với tín dụng ngân hàng, mà còn cả hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và mua bán dự án - vốn được xem là cơ chế “hạ cánh mềm” cho nhiều nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn.
Sau 4 lần giảm lãi suất điều hành từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi tín hiệu đảo chiều chính sách từ thận trọng sang nới lỏng có kiểm soát. Tuy nhiên, với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản - du lịch - nghỉ dưỡng, câu chuyện lãi suất chỉ là thứ yếu, quan trọng nhất vẫn là đầu ra sản phẩm, mà điều này đòi hỏi pháp lý dự án phải được gỡ vướng càng sớm càng tốt.
Để giúp nền kinh tế nói chung, các doanh nghiệp nói riêng vượt qua thách thức hiện tại, các chuyên gia cho rằng, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, dự án bất động sản cần được đẩy nhanh hơn, bởi khi có thêm giải pháp thúc đẩy đầu ra, doanh nghiệp mới có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới, từ đó tăng khả năng hấp thụ nguồn vốn mới.
