Thay đổi tư duy về nhà ở giá rẻ

Nghịch lý cung không đủ cầu

Nhà ở thương mại giá rẻ là phân khúc có nhu cầu ở thực nhiều nhất. Tuy vậy, phần lớn các nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc này, mà chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp hoặc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… Chính sự lệch pha cung - cầu đã tạo ra tình trạng khan hiếm nhà ở bình dân và làm cho giá nhà bị đẩy lên khá cao so với thu nhập của người dân.

Tại Hàn Quốc, giá nhà chỉ gấp 5 - 7 lần thu nhập của người dân, nhưng tại Việt Nam, số liệu thống kê không đầy đủ cho thấy, mức chi trả trung bình cho một căn nhà vừa túi tiền, chứ chưa nói tới nhà cao cấp, đã cao gấp 22 - 25 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Đây là một điều bất hợp lý và có thể gây ảnh hưởng tới tính bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở, 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng gần 1 triệu căn hộ.

Đáng tiếc là, kể từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng phát triển nhà ở dành cho đối tượng này (còn được gọi dưới cái tên nhà ở xã hội) giải ngân hết từ cuối năm 2016, đến nay, phân khúc này gần như chững lại và không thể phát triển tiếp. Nguyên nhân chính của trình trạng này đến từ việc chính sách cho nhà ở thương mại giá rẻ chưa thực sự phù hợp.

Khi thị trường bất động sản phục hồi, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang phát triển các dự án trung và cao cấp, khiến phân khúc nhà giá rẻ, hợp túi tiền đại đa số bộ phận người dân ngày càng khan hiếm. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2018, tổng lượng cung căn hộ chung cư tiếp tục tăng mạnh, nhưng số lượng dự án căn hộ thương mại có mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn tại Hà Nội rất khan hiếm.

Căn hộ diện tích nhỏ tại Dự án Vinhomes Ocean Park cực hút khách 
dù giá trên m2 không quá rẻ.  Ảnh: Dũng Minh

Còn tại thị trường lớn nhất nước là TP.HCM, theo khảo sát của Công ty DKRA Vietnam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ có giá trung bình thấp ngày càng cạn kiệt nguồn cung. Nếu nguồn cung căn hộ có giá trung bình thấp chiếm 32% trên thị trường trong quý I/2018, thì sang quý II/2018 giảm còn 29% và quý III - IV/2018, nguồn cung ghi nhận rất nhỏ giọt. Theo dự báo, sự khan hiếm căn hộ phân khúc này có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo.

Thực tế cho thấy, trừ Dự án Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội) của đại gia Lê Thanh Thản tung ra mức giá hơn 10 triệu đồng/m2, hiện thị trường Hà Nội gần như vắng bóng dự án nhà ở giá rẻ. Năm 2015, một số dự án khu vực huyện Hoài Đức và trục dọc đường Đại Lộ Thăng Long tung ra thị trường các căn hộ có giá từ 11,8 triệu đồng/m2, tương đương từ 700 triệu đồng/căn hộ. Tuy nhiên, mặt bằng giá của các dự án mới mở bán tại khu vực này hiện đều ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2 giao thô.

Một số dự án mới mở bán tại các khu vực khác như quận Long Biên, Hà Đông, Đông Anh đều đã chạm tới ngưỡng giá 18 - 20 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số dự án nhà ở xã hội tại Hà Đông, Quốc Oai, Đông Anh cũng có mức giá 13 - 14 triệu đồng/m2. Với giá 18 - 20 triệu đồng/m2 giao thô, cùng với chi phí hoàn thiện và nội thất, một căn hộ diện tích từ 50 m2 có giá tối thiểu từ 1,4 tỷ đồng. Dù được chủ đầu tư hỗ trợ vay vốn ngân hàng, nhưng tiền lãi vay và tiền gốc trả hàng tháng dường như quá sức với nhiều gia đình có thu nhập trung bình, thấp. 

Đã đến lúc phải thay đổi suy nghĩ

Theo ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai, “nhà vừa túi tiền” là cụm từ được nhắc đến rất nhiều trong 3 năm trở lại đây, bởi nhu cầu thực của khách hàng tại phân khúc này luôn cao. Tuy nhiên, thực tế đầu tư ở phân khúc này vẫn có nhiều vướng mắc, chủ yếu do cách nhìn nhận còn khác nhau. Trước đây, nhiều người cho rằng, nhà vừa túi tiền hay nhà giá rẻ là loại nhà có suất đầu tư thấp, nhưng thực tế hiện nay, nhà vừa túi tiền có nghĩa là vừa với túi tiền trên giá thành căn hộ, chứ không tính theo m2.

“Trong bối cảnh các thiết bị nội thất thông minh như hiện nay, một ngôi nhà có thể không cần một diện tích lớn để tích lũy đồ đạc, hay một không gian rộng để tập trung ăn uống thường xuyên… Bởi với những nhu cầu đó, chúng ta có thể sử dụng không gian đa năng, tiện ích xung quanh dự án. Khi đó, ngôi nhà chỉ cần một phòng khách vừa đủ, phòng bếp, phòng ngủ vừa phải… nhưng vẫn đẹp, vẫn đủ thiết bị cao cấp để giúp khách hàng nghỉ ngơi sau những giờ làm việc căng thẳng và mệt mỏi”, ông Sơn nói.

Ông Sơn cho rằng, khi suy nghĩ theo cách thức trên, chủ đầu tư có thể tạo ra những dự án vừa túi tiền với khách hàng, nhưng vẫn đảm bảo chất lượng để khách hàng không phải suy nghĩ tới việc 10 - 20 năm nữa, dự án sẽ xuống cấp và không thể cải tạo được như những dự án tại Trung Yên hay Đền Lừ…

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Luật Nhà ở và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành không thừa nhận căn hộ dưới 45 m2, nhưng trên thực tế, loại căn hộ diện tích nhỏ đã tồn tại một cách tự phát nhiều năm qua. Bởi lẽ loại căn hộ này vẫn có thể đảm bảo chức năng của phần không gian sở hữu riêng, đồng thời đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân. Khi diện tích căn hộ giảm thì phần sở hữu riêng giảm, nhưng các chỉ tiêu kỹ thuật đã phê duyệt vẫn phải tuân thủ.

Trên thực tế, khi mức thu nhập của nhiều người dân chưa cao, thì quan niệm “khéo ăn thì no, khéo co thì ấm” luôn luôn có giá trị. Ở góc độ này, nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ phù hợp điều kiện kinh tế của người dân và nguồn cung của các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhau.

Ông Châu cho rằng, những người làm luật đang có cái nhìn cực đoan đối với loại căn hộ diện tích nhỏ và những quy định tại Luật Nhà ở về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại (dạng chung cư) phải có diện tích sàn xây dựng không thấp hơn 45 m2/căn đã bỏ quên nhiều đối tượng.

Theo ông Châu, doanh nghiệp đã rất nhạy bén khi khai thác trước một phân khúc thị trường rộng lớn mà vẫn bỏ ngỏ này. Do vậy, đã đến lúc cần vận dụng linh hoạt luật trong việc khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội bằng cách cho phép xây dựng những loại căn hộ có diện tích nhỏ.

Đồng quan điểm, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị Lưu Đức Hải nhấn mạnh, nếu nhu cầu của người dân quá lớn, thì nhà đầu tư cũng có thể kiến nghị cho làm thí điểm dự án ở những khu vực nhất định. Nếu quá trình thử nghiệm thành công và đáp ứng được phần nào nhu cầu của xã hội thì những người làm luật cũng cần cân nhắc những điều chỉnh trong giới hạn cần thiết.