Thay đổi quy hoạch, mầm mống phát sinh tranh chấp

Từ vấn đề "vênh"

Sau gần 30 năm đô thị hóa, hệ thống đô thị Việt Nam đã có bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng. Tỷ lệ đô thị hóa tăng từ khoảng 19,6% với 629 đô thị vào năm 1999, lên khoảng 38,5% với hơn 800 đô thị năm 2018, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 19 đô thị loại I, 23 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô thị loại V.

Báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay, khu vực đô thị đóng góp trên 50% GDP, khoảng 2/3 giá trị sản xuất công nghiệp, 2/3 giá trị xuất khẩu, hình thành những khu công nghiệp, khu chế xuất hiện đại. Công tác quy hoạch phát triển đô thị đã đạt được nhiều kết quả quan trọng.

Tuy nhiên, chất lượng tăng trưởng tại các đô thị chưa thực sự cao, năng lực cạnh tranh của đô thị còn thấp, hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị phát triển chưa đồng bộ, không đáp ứng kịp thời tốc độ phát triển kinh tế và dân số dẫn tới nhiều hệ lụy, như ô nhiễm môi trường, ách tắc giao thông, ngập lụt…, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Báo cáo giám sát của Đoàn giám sát của Quốc hội đưa ra tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khóa XIV vừa qua cho biết, Đoàn giám sát do Phó chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển làm Trưởng đoàn đã làm việc với Chính phủ, 7 bộ, ngành, 12 địa phương (trong đó, có những nơi nóng nhất về đất đai như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng), nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam và khảo sát 40 dự án sử dụng đất tại đô thị.

Kết quả giám sát cho thấy, nhiều vi phạm liên quan đến chậm triển khai dự án, tình trạng xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng đã được phê duyệt diễn biến phức tạp. Chậm lập, thẩm định, phê duyệt, vận dụng điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách tùy tiện, gây lãng phí, đồng thời gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Số liệu trong báo cáo chỉ ra, hiện cả nước có 1.390 dự án có điều chỉnh quy hoạch từ 1 đến 6 lần. Các điều chỉnh chủ yếu là tăng số lượng tầng cao thêm, tăng diện tích sàn thương mại, bổ sung nhà ở. Trong khi đó, giảm diện tích đất dành cho công cộng, giảm đất cây xanh, hạ tầng kỹ thuật. Các điều chỉnh khác quy hoạch ban đầu này làm ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, giao thông, lợi ích chung của người dân.

Tình trạng xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép chậm được xử lý. Điển hình như Dự án 8B Lê Trực có phần công trình xây dựng sai phép, tự ý tăng chiều cao các tầng, nhưng không được xử lý dứt điểm. Một số khu vực như Đầm Vông, Đầm Xoài (quận Hoàng Mai, Hà Nội) hiện tồn tại các khu dân cư, trong khi quy hoạch là đất cây xanh.

Báo cáo chỉ ra việc xây dựng các công trình cao tầng co cụm vào trung tâm. Theo tính toán, 80% cao tầng nằm trong nội đô Hà Nội, trong đó chưa kết hợp hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Tại một số đô thị không lựa chọn nhà đầu tư qua hình thức đấu thầu, đấu giá mà chỉ định. Một số dự án cho chuyển mục đích từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở mà không đảm bảo thủ tục, cơ sở pháp lý. Việc điều chỉnh mục đích đất rừng phòng hộ không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, giao đất khi văn bản chấp thuận đầu tư hết hiệu lực.

Tới vấn đề tối đa hoá lợi ích của chủ đầu tư

Cũng tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khóa XIV, chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, đại biểu Phan Viết Lượng (Bình Phước) đã đặt câu hỏi: "Có hay không việc nhiều chủ đầu tư chỉ đạo quy hoạch"?

Trả lời cho câu hỏi này, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết: "Bộ chưa có thông tin đầy đủ, song không loại trừ quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh do sức ép nào đó".

Cũng theo ông Hà, ngoài nguyên nhân do cố tình, không thể không kể đến phương pháp quy hoạch đất đai hiện nay còn hạn chế, thiếu tầm nhìn, công tác dự báo chưa theo kịp sự phát triển, chưa tính đến năng lực của chủ đầu tư…

“Hệ thống, phương pháp xây dựng từ rất lâu, thậm chí là từ thời bao cấp, sau nhiều thời gian đã bộc lộ hạn chế, bất cập. Tôi cho đây mới là mấu chốt. Từ lý luận mới có hướng xử lý”, ông nói.

Một trong những hệ quả của việc dễ dãi trong thay đổi quy hoạch là làm phát sinh không ít cuộc tranh chấp tại chung cư, có thể kể đến tranh chấp xảy ra tại Dự án Khu Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Cư dân phản đối chủ đầu tư dự án là Hancorp đã tự ý điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu Ngoại giao đoàn tại một số ô đất. Theo chia sẻ của ban đại diện cư dân, điều chỉnh này nếu được triển khai sẽ phá vỡ quy hoạch tổng thế Khu đô thị, làm tăng mật độ xây dựng, dân số, tạo áp lưc lên hạ tầng giao thông đô thị, gây tắc đường và có nguy cơ phát sinh nhiều hệ lụy, rất khó có khả năng khắc phục như ở Khu đô Linh Đàm (quận Hoàng Mai).

Tương tự, hàng trăm hộ dân Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, quận Cầu Giấy đã lên tiếng phản đối đề xuất của Vinaconex muốn xây cao ốc 18 tầng làm văn phòng trên khu đất đang xây dựng 3 tầng. Việc liên tục bị điều chỉnh, xây dựng theo hướng tăng mật độ khiến không ít cư dân ở khu Trung Hòa Nhân Chính lo ngại về nguy cơ thiếu hụt trầm trọng hạ tầng: cây xanh, bãi đỗ xe, trường học…

Mới đây, hàng trăm hộ dân sống tại Khu đô thị Ciputra (Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội) bất bình trước đề xuất điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2 của chủ đầu tư và đồng loạt ký tên phản đối việc này gửi UBND TP. Hà Nội.

Đại diện cư dân cho biết, chủ đầu tư đã xây dựng đồ án quy hoạch điều chỉnh trong khu đô thị. Trong đó, một ô đất trước quy hoạch 5 tòa nhà với chiều cao từ 5 - 47 tầng thì nay được đề xuất điều chỉnh tăng thành 8 tòa cao từ 45 - 68 tầng. Một lô đất diện tích gần 13.400 m2 có chức năng bãi đỗ xe nay xin điều chỉnh, chuyển sang hạ ngầm bãi đỗ xe và kết hợp kinh doanh thương mại. Còn tại ô đất TM-13 diện tích gần 55.000 m2, vốn quy hoạch làm khu thương mại hỗn hợp, sân, vườn và đường nội bộ thì nay được đề xuất chuyển thành đất hỗn hợp thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở cao tầng với dân số gần 3.000 người.

Thay đổi tư duy để phát triển đô thị bền vững

TS.KTS. Lê Xuân Hùng, Khoa Quy hoạch, Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, trên thực tế phát triển đô thị, trong một số trường hợp cụ thể, việc thực thi quy hoạch đúng với các định hướng lại không được tôn trọng. Hàng loạt lý do được viện dẫn để xin điều chỉnh cục bộ và không tuân thủ theo quy hoạch đã để lại những hệ lụy xấu cho đô thị.

Nguyên nhân của tình trạng này được cho là từ nhiều lý do bao gồm: Công tác lập quy hoạch chưa đáp ứng nhu cầu thực tế; thực thi quy hoạch chưa đồng bộ hoặc bị điều chỉnh khác so với quy hoạch được duyệt; và cuối cùng đến từ việc giám sát thực hiện quy hoạch.

Dù đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu phủ kín quy hoạch phục vụ công tác phát triển và quản lý đô thị, nhưng thời gian qua, tại không ít đô thị, hiệu quả của công tác quy hoạch đô thị gắn với phát triển kinh tế đô thị trong nhiều trường hợp chưa nổi bật, thậm chí nếu có đề xuất định hướng phát triển thì thiếu bền vững. Nhiều đô thị đã lồng ghép được bài toán quy hoạch trong bài toán tổng thể về phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, nhưng vẫn yếu ớt khi xây dựng kế hoạch phát triển dựa trên các kịch bản đã được xác lập trong các đồ án - đề án quy hoạch. Những kế hoạch phát triển đô thị được xây dựng theo cách làm này tạo nên các “mảnh ghép xôi đỗ” trong đầu tư xây dựng và phát triển đô thị dẫn đến tình trạng quy hoạch cấp dưới phá vỡ quy hoạch cấp trên, tạo nên các bất cập và khó khăn cho chính đô thị.

Đồng quan điểm, KTS. Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho rằng, quy hoạch còn mang nặng mô hình quyết định “Từ trên xuống - Top Down”, tiếng nói trong lập và đặc biệt giám sát thực thi quy hoạch của người dân, cộng đồng, chuyên gia khoa học nhiều khi còn bị xem nhẹ, hoặc có nhưng chỉ là hình thức dẫn đến các bất cập.

Với cách tổ chức Top Down sẽ dẫn đến tình trạng thực thi quy hoạch tạo ra lợi ích cho một số chủ đầu tư dự án được hưởng, nhưng các tác động tiêu cực cho đô thị, ngân sách công, hệ thống hạ tầng đô thị và chất lượng cuộc sống của người dân về lâu dài lại khá nặng nề. Điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu và tiền lệ không tốt, dẫn đến không ít dự án “vượt tầng” ở các đô thị, nhất là Hà Nội và TP. HCM, mà Linh Đàm là một ví dụ điển hình.

Theo góp ý của các chuyên gia, sắp tới đây, cơ quan quản lý cần phải điều chỉnh kịp thời các cơ chế chính sách và cần quản lý phát triển đô thị một cách công khai, minh bạch, có trách nhiệm. Để tận dụng tối đa nguồn lực và “tai mắt” từ người dân, nhiều thành phố tiên tiến trên thế giới đang áp dụng cơ chế phát huy nguồn lực cộng đồng (crowd sourcing), tức là xây dựng một nền tảng (platform) công nghệ để thu thập thông tin phản ánh từ người dân về tình trạng đô thị ở nơi họ sinh sống hoặc đi qua.