Thành phố mới Nhơn Trạch kỳ vọng hồi sinh nhờ hạ tầng

Vẫn ít giao dịch, chủ yếu đầu cơ

Nhơn Trạch từng được kỳ vọng sẽ trở thành một thành phố mới phát triển nhanh chóng, là vệ tinh đắt giá của TP.HCM, một "Đông Sài Gòn" sầm uất. Song vì nhiều lý do, quy hoạch và phát triển đô thị Nhơn Trạch gần 20 năm qua vẫn giậm chân tại chỗ.

Tuy nhiên, việc Thủ tướng Chính phủ mới đây đồng ý cho UBND tỉnh Đồng Nai xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), giúp thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM và Nhơn Trạch một lần nữa dậy sóng. Các nhà đầu tư kỳ vọng, khi cầu Cát Lái xây dựng xong sẽ giúp cho Nhơn Trạch thoát khỏi được "gọng kìm" hạ tầng bấy lâu nay, hình thành được một “Đông Sài Gòn” sầm uất thực thụ.

Theo đó, ngay sau khi Thủ tướng Chính phủ giao UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện dự án cầu Cát Lái, các môi giới địa ốc đã liên tục đăng tin bán đất nền với những lời mời chào “có cánh”, như đất nền giá rẻ, hay vị trí đẹp, view sông, gần cầu Cát Lái tương lai...

Dạo quanh một vòng trên “chợ địa ốc online”, khảo sát nhanh của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, đa số các tin chào bán vẫn là đất nền ở các xã Phú Hữu, Phú Đông, Long Tân, huyện Nhơn Trạch, còn đất nền quanh cảng Cát Lái, quận 2 (TP.HCM) vốn dĩ đã neo ở mức cao, nên hầu như không xuất hiện tin chào bán nào.

Trong đó, giá đất thổ cư đang được rao bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2, đất sâu bên trong các hẻm dao động 8 - 15 triệu đồng/m2, còn đất nông nghiệp tùy từng khu vực giá từ 600 triệu đồng đến 2 tỷ đồng/1.000 m2.

Tuy nhiên, dù rầm rộ trên “chợ địa ốc online” là vậy, nhưng ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, giao dịch quanh khu vực này vẫn khá trầm lắng, chỉ lác đác vài giao dịch, mà theo một số sàn môi giới, những giao dịch này chủ yếu đến từ giới đầu cơ bất động sản.

Anh Thông, nhân viên một sàn giao dịch tại xã Phú Hữu (huyện Nhơn Trạch) cho biết, khoảng 2 tháng nay, rất nhiều nhà đầu tư tăng cường tìm kiếm các nền đất gần với khu vực phà Cát Lái. Đặc biệt, ở thời điểm này, có nhiều nhà đầu tư vốn lớn đã gom nhiều nền một lúc để đón đầu sóng hạ tầng.

“Năm ngoái, mức tăng ở các nền diện tích nhỏ từ 60 - 80 m2 đạt trung bình từ 30 - 40%/năm. Tuy nhiên, bước sang năm 2019, một số nền gần phà Cát Lái đã có mức tăng 20 - 30% chỉ trong vài tháng. Mặc dù giá tăng cao, nhưng không dễ để tìm được nguồn hàng ưng ý. Hầu hết những giao dịch hiện tại nằm ở các dự án cách phà Cát Lái khoảng 10 - 15 km”, anh Thông nói.

Nhiều sàn giao dịch bất động sản tại Nhơn Trạch vẫn trong tình trạng ế khách

Bà Nguyễn Ngọc Thư, một người dân sống tại xã Phú Hữu cho biết: “Lúc trước, đất thổ cư mặt tiền đường lớn của xã Phú Hữu chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng hiện tăng lên 30 triệu đồng/m2. Nhà nào có đất rao bán là có người đến mua ngay. Gia đình tôi có miếng đất khoảng 100 m2 gần phà Cát Lái được nhiều người vào trả 3 tỷ đồng”.

Dưới nhìn nhận của một nhà đầu tư, ông Nguyễn Văn Thanh, một nhà đầu tư kỳ cựu cho rằng, khi có thông tin nào tích cực, thì việc tăng giá là chuyện bình thường, nhưng phải xem xét nhiều yếu tố. Bởi kịch bản tăng giá đất Nhơn Trạch sẽ là màu hồng nếu cầu Cát Lái được thi công đúng tiến độ. Còn nếu dự án này bị trì hoãn, kịch bản có thể chuyển thành màu xám khi xét đến yếu tố rủi ro về dòng tiền và cơ hội đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.

Kỳ vọng sự đột phá

Có thể thấy, thị trường Nhơn Trạch thời gian qua đã bị hụt hẫng nhiều lần trước những thông tin về quy hoạch hạ tầng, cộng với thị trường xác lập mặt bằng giá mới khiến cho nhiều nhà đầu tư không còn cảm thấy mặn mà. Tuy nhiên, sau thông tin Thủ tướng Chính phủ giao UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện dự án cầu Cát Lái, một lần nữa đã dấy lên niềm hy vọng Nhơn Trạch sẽ làm nên được một câu chuyện đột phá cho riêng mình.

Trên thực tế, thời gian qua, nhiều chuyên gia cũng đã chỉ ra "cánh cung" phát triển kinh tế ở phía Nam, từ khu vực Bến Lức (tỉnh Long An) vòng về Bình Dương, Đồng Nai và kết thúc ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong dải cánh cung này, Nhơn Trạch có lợi thế liền kề với khu Đông TP.HCM, nên rất thuận tiện trong việc phát triển công nghiệp - dịch vụ và bất động sản.

Song hạ tầng vẫn là mấu chốt khiến nhiều năm qua thị trường này liên tục xuất hiện những đợt nóng - lạnh, nhưng kết quả cuối cùng vẫn đang còn "ngủ yên", chưa hình thành được một đô thị sầm uất như kế hoạch đề ra.

Dựa trên nhu cầu phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, cộng với sự nóng lòng khi chứng khiến sự “hoang hóa” của Thành phố mới Nhơn Trạch chưa thành hình khiến lãnh đạo tỉnh Đồng Nai liên tục có nhiều buổi làm việc với lãnh đạo TP.HCM để bàn phương án xây dựng cầu Cát Lái sớm, tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận chuyển hàng hóa từ các khu công nghiệp Long Thành, Nhơn Trạch ra cảng ở TP.HCM và ngược lại.

Trước đó, tỉnh Đồng Nai cũng đã chủ động làm việc với TP.HCM và Long An để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết cho dự án đường Vành đai 3 được đầu tư nhanh chóng. Theo đó, tuyến đường Vành đai 3 đoạn Nhơn Trạch - TP.HCM dài hơn 30 km. Giai đoạn 1 sẽ xây dựng từ ngã tư quận Thủ Đức (TP.HCM) đến đường 25B tại trung tâm huyện Nhơn Trạch với chiều dài khoảng 17 km.

Dự kiến trong quý III năm nay sẽ khởi công trước đoạn 1A từ đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đến đường 25B. Tổng mức đầu tư trên 5.300 tỷ đồng, gồm 190 triệu USD (tương đương 4.180 tỷ đồng) vay từ Quỹ Hợp tác phát triển kinh tế Hàn Quốc (EDCF) và gần 1.150 tỷ đồng vốn đối ứng của Việt Nam, trong đó tiền của tỉnh chi trả cho giải phóng mặt bằng trên 470 tỷ đồng.

Song song đó, khi trình bày về hệ thống giao thông kết nối với Sân bay Long Thành, Sở Giao thông - Vận tải tỉnh Đồng Nai mới đây cũng đề nghị UBND tỉnh chấp thuận cho triển khai xây dựng tuyến đường 25C đoạn từ hương lộ 19 (huyện Nhơn Trạch) đến Quốc lộ 51 và đoạn từ các Khu công nghiệp Nhơn Trạch đến đường Vành đai 3 (TP.HCM).

Đặc biệt, Đồng Nai và TP.HCM cũng đang làm việc cùng nhau để hình thành phương án đầu tư tuyến đường sắt nhẹ kết nối từ Sân bay Tân Sơn Nhất đến Long Thành, có 2 nhà ga lớn đặt tại Thủ Thiêm và Nhơn Trạch được nhiều người kỳ vọng mang lại cho thị trường khu vực này một diện mạo mới.