Nỗi lo về sự bền vững
Năm 2022 có thể xem là năm khó khăn nhất của bất động sản kể từ sau cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011-2012. Ở phân khúc đất nền, lượng giao dịch chậm lại đáng kể chỉ trong thời gian ngắn, phân khúc căn hộ và nhà liền thổ cũng trầm lắng trong bối cảnh giá bán neo cao.
Những lo ngại về thời kỳ khủng hoảng thị trường bất động sản như 10 năm trước đang dần hiện hữu, cho dù bối cảnh hiện nay khác xa so với giai đoạn trước. Trao đổi bên lề sự kiện lấy ý kiến thành viên thị trường về dự án Luật Nhà ở sửa đổi đầu tuần trước, nhiều chuyên gia chia sẻ, “quá khó” khi đánh giá thị trường bất động sản trong năm tới, khi việc tiếp cận nguồn vốn được dự án vẫn khó khăn đối với cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư dự án, kết hợp với xu hướng tăng giá nhà khiến thanh khoản thị trường tiếp tục ở mức thấp.
Sự bất ổn trên thị trường, như đánh giá của ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, đã tác động tới thanh khoản của hầu hết phân khúc, bao gồm cả bất động sản liền thổ hay các loại hình căn hộ hạng sang và siêu sang, cho dù phần lớn khách hàng của phân khúc này là những người dư dả tài chính. Tương tự với bất động sản nghỉ dưỡng - phân khúc vốn được ví như “gà đẻ trứng vàng”, giao dịch cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước dịch, bất chấp lượng khách du lịch có xu hướng phục hồi sau dịch.
Điều này cũng ảnh hưởng tới câu chuyện hút dòng vốn ngoại, khi ông David Jackson cho biết: “Các nhà đầu tư nước ngoài đang chờ đợi hành lang pháp lý cho thị trường địa ốc được hoàn thiện hơn, thị trường theo đó trở nên minh bạch hơn”. Câu chuyện lạm phát và lãi suất tăng cao đang đặt bất động sản trước thách thức rất lớn, khi lạm phát năm 2022 được dự báo sẽ ở mức trên dưới 4%, cao nhất trong 6 năm trở lại đây, cho dù đang được kiểm soát chặt chẽ.
Hiện tại, những khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện rõ và thị trường vẫn có những tín hiệu tích cực để chủ đầu tư, người mua nhìn thấy cơ hội và đưa ra quyết định phù hợp.
Là ngành thâm dụng vốn và gánh nhiều loại chi phí, các nhà phát triển bất động sản đang chịu nhiều áp lực trong việc kiểm soát chi phí đầu vào. Đơn cử, chỉ riêng việc giá thép tăng 46% đã khiến chi phí phát triển dự án đội lên trung bình gần 7%, chưa kể sức ép còn đến từ chi phí phát triển quỹ đất, lãi vay ngân hàng tăng mạnh.
Đây là những rủi ro, mà như phản hồi của nhiều chủ đầu tư sau bài viết “Thị trường địa ốc ‘ngóng’ tổ công tác...” được Báo Đầu tư Chứng khoán đăng tải tuần qua rằng, các giải pháp đề xuất mới chỉ “đúng” mà chưa “đủ” bởi đây là những tồn tại cố hữu, cần các giải pháp mang tính “đột phá” và “đặc biệt” hơn từ các cơ quan quản lý.
Nhìn sang Trung Quốc, quốc gia đang nỗ lực tái thiết thị trường bất động sản cho thấy, khủng hoảng bất động sản mang tính hệ quả hơn là nguyên nhân của các vấn đề vĩ mô khi không dễ cân bằng giữa việc tăng trưởng “nhanh”, “mạnh” với sự “bền vững”. Việc hạ tầng được đẩy mạnh phát triển kéo theo hệ sinh thái kinh tế cung ứng bùng nổ, bao gồm cả bất động sản, dẫn đến thị trường này trở thành kênh đầu tư béo bở, thu hút hết nguồn lực đầu tư của các lĩnh vực khác. Đây là “tác dụng phụ” tất yếu của khái niệm “phát triển”, điều mà cả những thị trường tài chính mở tối đa như Mỹ cũng không tránh được.
Khái niệm “bền vững” khi thúc đẩy thị trường bất động sản “phát triển”, như đánh giá của nhiều chuyên gia, lãnh đạo cấp cao các doanh nghiệp bất động sản như Gamuda Land, Keppel Land... chia sẻ tại hội thảo Phát triển bền vững 2022 với chủ đề “ESG - Chìa khóa cho phát triển bền vững” do Báo Đầu tư tổ chức tuần trước, đến từ những giá trị cốt lõi mà ngành bất động sản mang lại cho nền kinh tế và môi trường xã hội, chứ không phải là những rủi ro và hệ quả sau những con số thu được khi giá bất động sản tăng cao nhờ... đầu cơ.
Cần thiết lập trạng thái mới
Trở lại với vấn đề “thanh lọc” thị trường bất động sản, trong báo cáo gửi lên Quốc hội tại kỳ họp vừa qua, Bộ Xây dựng đã đưa ra 8 vấn đề lớn cần phải giải quyết ngay để tránh nguy cơ thị trường địa ốc rơi vào khủng hoảng như tình trạng Trung Quốc đang gặp phải, mà cụ thể ở đây, chịu ảnh hưởng không chỉ là các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản, mà rộng ra là cả nền kinh tế, đặc biệt là những người yếu thế.
Bài học cần nhìn vào trước tiên là động thái hỗ trợ thị trường bất động sản mới đây, khi Trung Quốc đưa ra 16 khó khăn chính cần tháo gỡ sau thời gian dài siết chặt thị trường. Nhìn tổng thể, không phải Trung Quốc “cứu” bất động sản, mà đang tập trung “rã băng” nguồn vốn để doanh nghiệp có dự án tốt, tài sản sạch, vay nợ ít... có nguồn tài chính để hoàn thành dự án, bán sản phẩm thu dòng tiền về, gỡ vướng cho dòng tín dụng 1.600 tỷ USD đang có nguy cơ chuyển thành nợ xấu.
Để làm được điều này, Trung Quốc phải có động thái chính sách lập lại niềm tin cho nhà đầu tư, cũng là điều thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện. Vì thế, các chủ đầu tư cũng như người mua nhà rất mong Chính phủ sớm đưa ra những giải pháp “đúng và trúng” để tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc.
Một điểm tích cực hiện nay, như đánh giá của bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, rủi ro khủng hoảng cũng là cơ hội để các thành viên thị trường đánh giá lại tầm nhìn và chiến lược phát triển, nhận ra những rủi ro và thiếu sót trong tổ chức, từ đó thiết lập một cách ứng xử phù hợp với năng lực, thích ứng với bối cảnh hoàn toàn mới. Thực tế, khi được hỏi “thị trường bất động sản sẽ vững vàng hay mong manh trong năm tới?”, đa số chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản sẽ đứng vững và vượt qua khó khăn khi Chính phủ đang rốt ráo điều tiết thị trường theo hướng hài hòa và hợp lý hơn.
Theo ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), trong quá khứ, khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, những chủ đầu tư lớn đều đã vượt qua và phát triển mạnh mẽ sau giai đoạn thanh lọc. Thời điểm này, các doanh nghiệp đã thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, hướng đến những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, đồng thời chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới bằng việc liên tục mở rộng quỹ đất.
Ông Khôi cho biết, nhiều chủ đầu tư đã và đang đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng và trái phiếu, trong đó có huy động từ khách hàng thông qua các chính sách ưu đãi lớn như chiết khấu lên đến 40-50% giá trị sản phẩm, hoặc thực hiện chia nhỏ bất động sản ra để bán, tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế để tăng thu hút nguồn vốn rẻ nước ngoài…
Có thể thấy, nếu như 10 năm trước, thị trường khủng hoảng một phần nguyên nhân là do nhà đầu tư bị mất niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua nhà quyết liệt xuống tiền… vì tất cả đều ở thế mù mờ, không có thông tin. Còn hiện tại, những khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện rõ và thị trường vẫn có những tín hiệu tích cực để chủ đầu tư, người mua nhìn thấy cơ hội và đưa ra quyết định phù hợp. Theo đó, thị trường chỉ đang trong quá trình thanh lọc, thay vì đổ vỡ, đóng băng như một số nhận định trước đó.
