Thanh khoản chung cư cao cấp sẽ tiếp tục chững lại

Mất vị trí thống trị

Tiếp nối 2 quý đầu năm, báo cáo thị trường quý III/2017 của các công ty nghiên cứu thị trường tiếp tục cho thấy sự áp đảo của phân khúc trung cấp và bình dân cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Về phân khúc cao cấp, các báo cáo chỉ nói về lượng cung mở bán, trong khi lượng giao dịch không có con số cụ thể, mà chỉ đánh giá chung chung “giao dịch thận trọng”.

Trước sức cầu sụt giảm, để hút người mua, các chủ đầu tư đã triển khai hàng loạt chương trình khuyến mại, chiết khấu lên đến cả tỷ đồng, từ tặng xe, tặng chuyến du lịch nước ngoài đến tặng vàng, nội thất…, nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc mở bán.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh Trần Minh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, nếu như năm 2016, anh phân phối thành công khá nhiều căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, thì từ đầu năm 2017 đến nay, số lượng giảm đi đáng kể, chỉ còn 1/3 so với trước. Nguyên nhân là khách hàng đã soi rất kỹ các tiện ích và đẳng cấp của dự án trước khi quyết định mua, còn nhà đầu tư thứ cấp thì phần nhiều đã chuyển hướng sang phân khúc trung cấp và bình dân.

"Đã xác định mua nhà cao cấp, cái khách hàng cần là sự khác biệt thật sự, tương xứng với số tiền họ bỏ ra. Từ vị trí, tiện ích, hạ tầng giao thông, đến chất lượng căn hộ và quy trình quản lý, hậu mãi của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay, số lượng dự án đó không nhiều. Một số dự án được chủ đầu tư quảng cáo là cao cấp, nhưng khi khảo sát thực tế, khách hàng nhận thấy dự án này không xứng với số tiền bỏ ra, nên rút lui", anh Minh nói và cho biết, các dự án này hiện rất khó bán.

Cũng theo anh Minh, nhiều dự án thuộc phân khúc cao cấp thật sự, nhưng do mức giá quá cao, nên cũng ít khách hàng tiếp cận được. Lấy ví dụ một dự án nằm trên đường Yên Phụ (quận Tây Hồ, Hà Nội), anh Minh cho biết, dù nằm ở vị trí đắc địa, nhưng lại gặp khó trong việc tiêu thụ do dự án có giá thuộc dạng cao nhất nhì thị trường Hà Nội, với mức 60 - 80 triệu đồng/m2. Không những thế, diện tích căn hộ của dự án quá lớn, khiến giá trị của căn hộ được đẩy lên cao, hạn chế sự tiếp cận của nhiều khách hàng.

Tiếp tục chững lại

Ngoài dự án trên đường Yên Phụ, khu vực Tây Hồ hiện cũng có nhiều dự án được định vị ở phân khúc cao cấp với hàng ngàn căn hộ được mở bán thời gian qua như Tây Hồ Riverside, Cosmo Tây Hồ, Tây Hồ Residence, Starlake Hồ Tây… Dù được chào bán rộng rãi trên thị trường trong thời gian qua, nhưng thanh khoản của các dự án này không thấy chủ đầu tư, đơn vị môi giới, cũng như các đơn vị nghiên cứu thị trường nhắc tới.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Phân tích, CBRE Hà Nội cho biết, so với sức mua của người dân, hiện nay, thị trường căn hộ cao cấp đã quá dư thừa nguồn cung. Đa số người mua chỉ để kinh doanh, chứ không phải mua để ở. Tại một số dự án, người mua kỳ vọng vào khả năng cho thuê, nhưng nguồn cung căn hộ cho thuê hiện khá lớn, trong khi người thuê không phải lúc nào cũng nhiều, nên thị trường sẽ bị bội thực. Do đó, nguồn cung và sức mua căn hộ cao cấp đang và sẽ chững lại. Điều này thể hiện rất rõ ở một số dự án đang có tốc độ thi công chậm dần.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, nguồn cung căn hộ cao cấp hiện lớn hơn sức cầu, nên người mua sẽ có nhiều lựa chọn. Khi có nhiều lựa chọn, người mua sẽ đắn đo việc mua căn hộ như thế nào.

“Căn hộ cao cấp ở Hà Nội đang có sự chọn lọc, hiện chất lượng, dịch vụ đang được khách hàng coi trọng hơn là vị trí. Yếu tố vị trí giảm dần vai trò do hạ tầng giao thông hiện khá phát triển, giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển giữa các khu vực”, ông Đính đánh giá.

Theo ông Đính, từ nay tới cuối năm, nhìn chung, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ và điều này sẽ có lợi cho người mua.

Tương tự, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam dự báo, thị trường căn hộ cao cấp sẽ có sự chững lại khi nguồn cung thứ cấp (khách hàng mua đi bán lại) đang quá nhiều và thị trường cho thuê không đạt mức tăng trưởng tương ứng như số lượng căn hộ mở bán.