Thận trọng với những “cơn sốt” bất thường

Giá tăng bất thường

Giá nhà đất tăng bất thường không phải là câu chuyện mới trước thông tin một địa phương hay một khu vực nào đó sắp có công trình hạ tầng lớn hoặc được công nhận “từ quê lên phố”. Tuy nhiên, khi tác động tâm lý đến quá sớm so với thực tế triển khai các dự án khiến nhiều nhà đầu tư tự ôm “quả bom nổ chậm”, đặc biệt nếu họ dùng đòn bẩy tài chính quá đà.

Thực tế, có thể dễ dàng nhận ra xu hướng giới cò đất, đầu nậu đổ về những vùng nông thôn được dự kiến “lên đời” trong thời gian tới, khiến giá đất tăng phi mã, gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực. Đặc biệt, cả những chủ đầu tư làm dự án đang trong quá trình giải phóng mặt bằng cũng thở dài ngao ngán vì việc đàm phán, thỏa thuận với người dân sở tại cũng trở nên rất khó khăn.

Tại TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai), cách đây 1 tháng, khi các xã Hiệp Hòa, Tân Hạnh, Hóa An, Phước Tân, Tam Phước, An Hòa được công nhận từ xã lên phường, ngay lập tức, UBND TP. Biên Hòa đã phát đi cảnh báo trên cổng thông tin điện tử về tình trạng giá đất tăng đột biến, đặc biệt là 6 phường trên có giá đất người dân tự chuyển nhượng tăng cao gấp 1 - 3 lần so với cách đây 3 năm.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, hiện giá nhà đất tại TP. Biên Hòa đã tăng từ 20 - 50% so với thời điểm đầu năm 2019. Riêng với loại hình đất nền cũng tăng mạnh từ mức 20 - 30% so với đầu năm.

Đơn cử, tại khu vực trung tâm các phường An Bình, Tam Hiệp, Tân Vạn, Tân Phong có mức giá tầm 17 - 33 triệu đồng/m2. Xa hơn là khu vực phường Hóa An, giá dao động trong khoảng 18 - 20 triệu đồng/m2, mặt tiền đường Nguyễn Thị Tồn giá chào bán từ 12,5 - 15 triệu đồng/m2 với các lô đất hẻm và 17,5 - 24 triệu đồng/m2 với đất mặt tiền đường.

Giá neo ở mức cao, nhưng các địa điểm giao dịch rất vắng khách

Còn tại phường Bửu Hòa có giá từ 18 - 22 triệu đồng/m2, đất mặt tiền đường Bùi Hữu Nghĩa giá nhiều lô được rao bán từ 19,7 - 25 triệu đồng/m2. Tại khu vực gần cầu mới Hoá An, giá mềm nhất cũng ở mức 16,5 - 17 triệu đồng/m2, cao nhất lên đến gần 30 triệu đồng/m2, đối với các khu xa dân cư như Tam Phước, Phước Tân giá cũng lên tầm 15 - 17 triệu đồng/m2.

Dù giá đất tại địa phương này đã tăng cao rất nhiều so với đầu năm 2019, nhưng tình hình giao dịch rất trầm lắng. Không còn cảnh tấp nập người người đổ xô đi mua đất, thay vào đó là khung cảnh bình yên vốn đã có từ trước, còn các sàn giao dịch đa số đã cửa đóng then cài. Đây là dấu hiện cho thấy giá đã quá cao với những người có nhu cầu ở thực, còn những nhà đầu cơ ôm đất thì cố gắng “nghiến răng” neo giá ở mức cao.

Khi phóng viên ghé vào một sàn giao dịch trên đường Đặng Văn Trơn (phường Hiệp Hòa), anh Đồng, một nhân viên môi giới ở đây cho biết, thực tế, không phải sau khi những xã trên được công nhận lên phường mà giá đất tăng, trước đó, khi mới rộ thông tin này thì nhiều nhà đầu tư đã về đây ôm đất, thổi giá.

“Giá tăng quá cao khiến cho khách hàng nghe đến cũng dè chừng, khiến tình hình giao dịch bây giờ rất ế ẩm, nhiều sàn môi giới không trụ được phải đóng cửa, dồn quân đi nơi khác. Còn nhiều nhà đầu tư cũng đang ngồi trên đống lửa vì ôm đất quá nhiều nhưng không ra được hàng”, anh Đồng nói.

Ôm cục than hồng

Không thể phủ nhận Biên Hòa là một trong những thị trường có sức hút nhà đầu tư địa ốc, bởi đây được xem là đô thị công nghiệp của tỉnh Đồng Nai. Đồng thời, Biên Hòa cũng là khu vực tập trung đông dân, đặc biệt là người lao động, đội ngũ chuyên gia và nguồn nhân lực cấp cao đang có nhu cầu rất lớn về chỗ ở.

Thực tế cho thấy, nhiều năm qua, đất nền luôn nằm trong danh mục ưu tiên của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những khu vực đang bắt đầu trỗi dậy nhờ tốc độ phát triển hạ tầng, kinh tế như TP. Biên Hòa.

Tuy nhiên, giá đất tăng quá cao khiến cho những người có nhu cầu thực khó với tới, trong khi những người thu nhập trung bình trở xuống lại là sức cầu phổ biến ở khu vực ngoại ô.

Nhớ lại cơn sốt đỉnh điểm tại Đồng Nai giữa năm 2017, khi giá đất nông nghiệp, đất nền, nhà ở trong và ngoài các dự án bị đẩy lên cao gấp 2 - 3 lần so với trước đó, những nhà đầu tư kịp mua đất khi có dấu hiệu lên và bán ra ngay đã kiếm được bộn tiền. Song ngược lại, nhiều người trót “ôm” đất vào thời điểm giá cao chưa kịp bán ra hiện phải gồng gánh nhiều chi phí do bất động sản hiện không còn dễ bán như trước.

Ông Bùi Văn Ý ngụ tại phường Tân Phong (TP.Biên Hòa) vẫn chưa hết tiếc nuối khi lỡ chân chạy theo cơn sốt. Ông Ý cho biết: “Thời điểm đó, tôi nghe nói sắp làm đường trung tâm thành phố, dự đoán đất ở khu vực phường Hiệp Hòa sẽ lên cao nên cũng đầu tư gần 10 tỷ đồng mua đất nông nghiệp. Lúc tôi mua giá gần 5 triệu đồng/m2, sau đó giá đất bắt đầu giảm lại khi có thông tin khu vực này bị quy hoạch nên tôi đành rao bán với giá 4 triệu đồng/m2, nhưng đến giờ vẫn chưa bán được”.

Không chỉ riêng ông Ý, nhiều người đầu tư đất nông nghiệp phường Hiệp Hòa ở những khu vực chưa rõ ràng về quy hoạch và pháp lý đã phải chấp nhận lỗ một khoản tiền lớn để thu hồi vốn, tuy nhiên không phải ai cũng bán được.

Bà Thảo, giám đốc một sàn môi giới nằm ở phường Bửu Hòa (TP. Biên Hòa) cho biết, hiện công ty bà đang nhận bán nhiều căn nhà tại dự án khu nhà liên kế phường Thống Nhất, năm 2016 chủ đầu tư chào bán với giá 2,7 tỷ đồng/căn. Sau khi mua xong, nhiều người đẩy giá lên 6 - 7 tỷ đồng/căn.

“Những người trót mua vào thời điểm đó nếu giờ muốn bán ra thì phải chấp nhận lỗ nặng. Vì vậy, mặc dù chúng tôi vẫn nhận ký gửi giá cao nhưng hầu như chưa bán ra được căn nào”, bà Thảo nói.

Quay trở lại câu chuyện cảnh báo giá tăng bất thường tại 6 xã vừa được lên phường tại TP. Biên Hòa, bà Nguyễn Ngọc Liên, Phó chủ tịch UBND TP. Biên Hòa cho rằng, tại những phường trên, giá đất biến động lớn là do có quyết định chính thức từ xã trở thành phường.

Cũng theo bà Liên, giá đất giao dịch ngoài thị trường bị đẩy lên quá cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các dự án đang và sắp triển khai tại những khu vực trên. Giá bồi thường nếu không tính toán phù hợp, người dân sẽ không đồng tình giao đất, như vậy công tác bồi thường sẽ kéo dài.

Ông Nguyễn Văn Uynh, một nhà đầu tư đất nền lâu năm cho rằng, thị trường nhà đất tại TP. Biên Hòa, Long Thành hay Nhơn Trạch thời gian qua liên tục có dấu hiệu nóng lạnh bất thường.

“Về tiềm năng dài hạn, thị trường tỉnh Đồng Nai được đánh giá là tốt. Tuy nhiên, giá thị trường hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị thật. Giá đất đang tăng quá nhanh do sự thu gom của giới đầu cơ, từ đó làm cho thị trường khan hiếm giả tạo, cộng với sự tham gia của lực lượng môi giới cá nhân cũng làm méo mó thị trường”, ông Uynh nhận xét.