Thận trọng trước cơn sốt giá đất ở các huyện sắp “lên đời”

Thói quen xấu

Đây không phải là lần đầu tiên giá bất động sản ở Hà Nội “nhảy múa” trước thông tin một khu vực nào đó “từ quê lên phố”. Việc giới đầu tư đón đầu thông tin quy hoạch, thông tin nâng cấp đô thị khiến giá đất tăng lên cũng là chuyện dễ hiểu.

Thậm chí, những người “nhanh chân” còn được truyền tụng trên thị trường bằng những phi vụ đầu tư đón đầu có thể lờ lãi “bằng lần”.

Tuy nhiên, việc chưa hình thành “hình hài” một quận mới với các trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội được xác định mà đã “nhắm mắt” lao vào mua khiến giá cả nhảy múa theo ngày có thể khiến các nhà đầu tư nuốt phải “trái đắng”.

Trong khi đó, không thể phủ nhận một thực tế là giới cò đất đang đổ về địa bàn các huyện dự kiến “lên đời” trong vài năm tới, khiến giá đất nhảy múa, gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực. Đặc biệt, các chủ đầu tư dự án đang trong công đoạn giải phóng mặt bằng khá ngao ngán vì việc đàm phán với người có đất trở nên rất khó khăn.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại huyện Hoài Đức, hiện đất mặt tiền ở thị trấn Trạm Trôi đang được chào với giá thấp nhất từ 36 triệu đồng/m2 đến hơn 100 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí. Đất nền thuộc khu Vân Canh, An Khánh được rao bán khắp nơi với mức giá trung bình từ 16 - 50 triệu đồng/m2; đặc biệt, một số vị trí đắc địa còn được chào với giá từ 80 đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Khảo sát từ nhiều văn phòng giao dịch bất động sản ở Đông Anh cũng ghi nhận, đất nền thị trấn Đông Anh có giá khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2, hay khu vực Tiên Dương, giá đất thổ cư tại mặt đường lớn dao động khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2. Tại nhiều con ngõ rộng tầm 3 m dọc trục đường Võ Nguyên Giáp, đoạn thuộc xã Vĩnh Ngọc lên đến 60 triệu đồng/m2, một số ngõ nhỏ hơn, giá cũng có thể lên đến 30 - 40 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Mạnh Linh, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Donganhland cho biết, xuất phát từ thông tin Đông Anh sắp lên quận nên ai cũng muốn đầu tư cho mình một lô đất, thậm chí nhiều người dân còn mua để “ôm” đợi cho đến khi lên quận mới xả hàng. Đây cũng là một trong những lý do khiến giá đất nơi đây lên mức cao “chót vót” từ trước đến nay.

“Hiện đất nền khu thị trấn tăng khoảng 30% so với cách đây 2 tháng, tuy nhiên đất thị trấn độ an toàn cao hơn. Đặc biệt, khu Vĩnh Ngọc, Hải Bối, An Khê... được nhiều nhà đầu tư quan tâm nên giá được đẩy lên rất cao, khoảng 50% và đã xuất hiện giá ảo khi các cò đất chỉ giao dịch vài lô lấy mặt bằng giá mới rồi tiếp tục om lại. Ngay như khu vực làng Đồng, đây là khu có thể nói là nghèo nhất Đông Anh, nhưng giá đất cũng tăng cao với mức từ 35 - 50 triệu đồng/m2”, ông Linh cho biết.

Anh Lê Đình Tùng, một môi giới đất lâu năm ở khu vực Hoài Đức cũng cho biết, ở khu vực huyện này thì chỉ những khu đô thị có hạ tầng cơ sở tốt mới có giá từ 30 - 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong khoảng 1 tháng nay, ở khu vực đất có mặt đường rộng có giá khoảng 60 triệu đồng/m2; Khu vực đường nhỏ thì thấp hơn, chỉ dao động từ 20 - 35 triệu đồng/m2.

Hiện tại, đất phân lô Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp (Thanh Trì) cũng được nhiều môi giới báo giá khủng, dao động từ 55 - 65 triệu đồng/m2. Còn ở Gia Lâm, đất trên đường An Đào A, Đào Nguyên A, giá chào bán hiện tại môi giới đưa ra dao động từ 38 - 45 triệu đồng/m2.

Đất mặt tiền Kiêu Kỵ, đường rộng 2 ô tô tránh nhau được, giá chào bán là 25 - 35 triệu đồng/m2, trong khi giá đầu năm dao động ở mức dưới 20 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền, kinh doanh được tại thôn Ngọc Động (Đa Tốn) đang chào bán khoảng 22 - 25 triệu đồng/m2...

Cảnh giác trước cơn sốt

Theo ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch UBND xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, giá đất trên địa bàn tăng cao chủ yếu do các tổ chức môi giới bất động sản, “cò” đất thổi giá.

Giới chuyên gia cũng cảnh báo các công ty môi giới, “cò” đất đẩy giá cao như thế rất dễ dẫn đến tình trạng “vỡ bong bóng” cục bộ. Người mua sau cùng, chủ yếu là người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ khó tránh khỏi thiệt hại. Chính vì vậy, cần hết sức tỉnh táo khi mua đuổi, bởi kể cả khi giá đất được cò giao dịch ảo để tạo mặt bằng mới, thì nhà đầu tư cũng rất khó giao dịch với mức giá đó, chưa nói cơn sốt này có thể xẹp bất cứ lúc nào khi có sự can thiệp của chính quyền.

Thực tế cho thấy, lợi dụng thông tin và đề xuất 4 huyện sẽ lên quận vào năm 2020, giới đầu cơ bất động sản cùng môi giới đã tạo nên cơn sốt ảo, đẩy giá đất lên cao gấp đôi so với hồi đầu năm 2018. Trước năm 2018, khi giá đất đang dần ổn định, tuy có tăng nhưng không rầm rộ như thời gian qua, thì việc mua bán/sang nhượng diễn ra hết sức bình thường.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, thông tin 4 huyện lên quận đã khiến giới đầu tư, môi giới bất động sản tung ra nhiều thông tin và vô hình trung đẩy giá đất tại những khu vực này tăng cao, thậm chí nhiều khu vực tăng từ 60 - 100% so với trước kia.

Anh Lê Mạnh Thắng, người có thâm niên hơn chục năm trong việc đầu tư bất động sản nhận định, giá đất tăng mạnh thời gian qua chủ yếu do dân môi giới tự “thổi” lên chứ thực tế giá trị của đất nền tại những khu vực này không tăng hơn nhiều. Các giao dịch chủ yếu là mua đi, bán lại giữa dân môi giới với nhau, người dân đầu tư vào đây nên cẩn trọng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc giá đất tại 4 huyện sắp lên quận vào năm 2020 tăng đến 100% thời gian vừa qua là bất hợp lý. Bởi bất động sản chỉ tăng theo tỷ lệ thuận với thực tế đầu tư.

Trong đó, chỉ những khu vực nào được đầu tư thực tế từ hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, đầu tư vào hệ thống hạ tầng dịch vụ, cung cấp một cách tốt nhất cho cuộc sống người dân, thì giá đất mới tăng bền vững.

“Có những khu đất tại Đông Anh, Long Biên… có giá còn cao hơn cả đất thuộc một số dự án ở Mỹ Đình, Nam Trung Yên… là những khu được đầu tư khá hoàn chỉnh về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hạ tầng dịch vụ là không hợp lý. Ở nhiều vị trí thuộc 4 huyện trên đang như một đại công trường, điển hình ở Đông Anh chỉ có cầu Nhật Tân, đường 5, đường nối với sân bay Nội Bài, ngoài ra chưa có gì nổi bật. Thậm chí, có những chỗ còn mênh mông đồng ruộng mà giá chào bán quá cao thì người dân phải xem lại”, ông Đính phân tích.

Mặt khác, các chuyên gia cũng cảnh báo, người tiêu dùng cần phải nhìn lại những bài học đắt giá trước đây. Đơn cử, tại huyện Mê Linh, Ba Vì… có những dự án phân lô bán nền vội vã và sốt sình sịch, nhưng sau đó trở thành những dự án hoang, vì không có hạ tầng.

“Hiện nay, mức tăng giá đất tại 4 huyện nêu trên tiềm ẩn rủi ro lớn. Chính vì vậy, người dân, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo để thị trường đi đúng với quy luật cung - cầu, đúng giá trị thực”, ông Đính khuyến cáo.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Mạnh Linh, nhận định, thực ra, việc tăng giá quá nhanh này không tốt cho thị trường. Giá như thế này đã là ảo và giới đầu tư như ông cũng thấy sợ. Chính vì vậy, khi đầu tư, người dân nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch và các dự án đưa ra để tránh rơi vào tình trạng ôm đất bỏ hoang.

“Tôi tin cơn sốt này sẽ không kéo dài bởi các nhà đầu tư đã có nhiều bài học trước đó. Cơ quan quản lý cũng sẽ sớm ra tay để kiểm soát thị trường nếu nhận thấy có những yếu tố bất ổn”, ông Nguyễn Mạnh Linh nhận định.