Hiểu thế nào về thời hạn chung cư 50-70 năm?
Trong đề cương sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ 2 phương án. Phương án 1 là cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50-70 năm). Phương án 2 là cấp theo tuổi thọ thiết kế công trình.
Giả sử, nếu chọn phương án 1 thì việc cấp sổ hồng căn hộ chung cư không có gì thay đổi, còn chọn phương án 2 thì sẽ chỉ có thời hạn tối đa từ 50-70 năm, thay vì có thể được sở hữu lâu dài (không thời hạn) như hiện nay.
Sau khi đề xuất trên được công bố rộng rãi, ông Tuân - cư dân một chung cư tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) bày tỏ sự băn khoăn khi không biết quyền lợi của những người sở hữu chung cư lâu dài như ông sẽ bị ảnh hưởng ra sao khi quy định thay đổi.
“Để mua được căn hộ hiện tại, vợ chồng tôi phải mất hơn 10 năm tích góp, nhiều năm trả nợ vay ngân hàng, nếu quy định mới thay đổi theo hướng cấp sổ hồng có thời hạn thì sẽ rất thiệt thòi, bởi khi trả nợ xong thì quyền sử dụng căn hộ cũng gần hết, chưa kể nhiều vấn đề pháp lý liên quan khác”, ông Tuấn nói.
Chia sẻ xung quanh vấn đề này, luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, Luật Nhà ở năm 2014 quy định 2 dạng căn hộ: Một là căn hộ sở hữu lâu dài (không thời hạn), hai là căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm và 70 năm. Mỗi công trình có tuổi thọ riêng, nhưng sau khi kiểm định công trình đó buộc phải phá dỡ thì mỗi dạng sở hữu căn hộ sẽ có quyền lợi khác nhau.
Với căn hộ sở hữu lâu dài, sau thời hạn 50 năm, nếu sau giám định chất lượng công trình còn đảm bảo thì tiếp tục được sử dụng và ngược lại, nếu không đảm bảo thì chủ đầu tư phải thương lượng với cư dân về việc bồi thường, tái định cư khi muốn làm mới lại. Trong trường hợp không có chủ đầu tư nào thực hiện cải tạo lại chung cư thì giao về cho cơ quan nhà nước lên phương án xử lý.
“Tuy nhiên, trong trường hợp nào thì người dân vẫn có quyền quyết định, chủ đầu tư hay Nhà nước khi muốn làm mới đều phải hỏi ý kiến và thương lượng việc đền bù nếu muốn đập đi xây mới, tương tự như việc cải tạo các chung cư cũ hiện nay”, luật sư Trâm nói.
Đối với căn hộ sở hữu có thời hạn, khi hết thời hiệu sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và lên phương án xử lý (như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ công trình…).
“Theo quy định pháp luật dân sự, quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy. Như vậy, trường hợp nhà ở bị phá dỡ do hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu cũng chấm dứt vì tài sản nhà ở không còn”, luật sư Trâm cho hay.
 |
Tâm lý người dân luôn mong muốn sở hữu nhà ở vĩnh viễn. Ảnh: Dũng Minh |
Cần hài hòa lợi ích
Việc Bộ Xây dựng đề xuất cấp phép sổ hồng chung cư có thời hạn sử dụng gây không ít ngạc nhiên, bởi trên thực tế, những chung cư có thời hạn sở hữu 50-70 năm không hiếm và có giá rất rẻ so với chung cư sở hữu lâu dài.
Chẳng hạn, tại dự án chung cư Beehome (quận Tân Bình, TP.HCM), chủ đầu tư Công ty cổ phần Quốc tế C&T đã cung cấp ra thị trường 318 căn hộ diện tích từ 30-65 m2, trong đó căn có thời hạn sở hữu 6 năm giá bán là 180 triệu đồng, 12 năm là 347 triệu đồng. Khách hàng sẽ đóng trước 90% tổng giá trị hợp đồng, 10% còn lại được đóng khi nhận bàn giao căn hộ.
Công ty TNHH Lê Thành cũng triển khai một số dự án căn hộ có thời hạn sở hữu 49 năm. Trong đó, 2 dự án Lê Thành Twin Towers và Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân, TP.HCM) cung cấp khoảng 3.000 căn hộ diện tích từ 30-45 m2 cho thị trường. Khách hàng có 2 phương án lựa chọn, loại căn hộ cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, tâm lý người dân luôn mong muốn sở hữu nhà ở vĩnh viễn, nhưng tòa chung cư nào cũng có thời hạn sử dụng. Hiện nay, Luật Xây dựng quy định, độ bền công trình chung cư thông thường là 50 năm, sau thời gian này phải thực hiện giám định lại, nếu công trình đó chất lượng còn tốt thì được sử dụng thêm tối đa 20 năm.
Kết thúc thời gian sử dụng thêm, công trình sẽ được giám định một lần nữa, nếu chất lượng còn đảm bảo thì tiếp tục được sử dụng và thời gian sử dụng do cơ quan kiểm định quyết định. Trường hợp chất lượng công trình không đảm bảo, phải phá dỡ để xây mới, theo ông Nghĩa, quyền lợi của người dân vẫn phải được bảo vệ.
“Người dân sẽ không phải tốn tiền mua lại đất nhưng cần chung tay với chủ đầu tư xây dựng lại tòa nhà đó. Ví dụ, chung cư có 100 căn hộ, cần 100 tỷ đồng để xây dựng lại sau 50 năm, thì mỗi hộ cần đóng 1 tỷ đồng, rồi họ lại được tái định cư ở chính căn nhà cũ với thiết kế và xây dựng không thay đổi”, ông Nghĩa nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khi chung cư hết thời hạn sử dụng mà chất lượng công trình còn tốt thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định chất lượng tại thời điểm đó. Với các công trình chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại và để đảm bảo quyền lợi cư dân, chính quyền địa phương và chủ đầu tư cần có phương án hỗ trợ phù hợp.
Với những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm quy định mới có hiệu lực, theo ông Đính, cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố.
Còn theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings, việc xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ theo cấp công trình là xu hướng của thế giới, nhưng cần được vận dụng một cách linh hoạt theo hướng đảm bảo lợi ích của các bên.
Do đó, các chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất… đối với dự án căn hộ sở hữu có thời hạn cần thấp hơn so với dự án sở hữu lâu dài, giảm thủ tục hành chính cũng như thời gian hoàn thiện pháp lý dự án, có cơ chế tạo nguồn vốn mới với lãi suất phù hợp… Những yếu tố này sẽ giúp các nhà phát triển dự án giảm chi phí sử dụng vốn, tạo cơ sở để giảm giá nhà.
