Nhiều loại chung cư 50 năm
Đang tìm hiểu một dự án chung cư trên địa bàn quận 12 (TP.HCM), dù thấy giá cả khá hấp dẫn, anh Trịnh Xuân Mạnh vẫn băn khoăn khi hợp đồng mua bán có điều khoản, căn hộ của anh chỉ được sở hữu với thời hạn 50 năm, dù nhân viên tư vấn khẳng định như đinh đóng cột rằng, “sau 50 năm sẽ được gia hạn thời gian sử dụng”.
Trung tuần tháng 12/2020, sau khi tham quan một vòng căn hộ mẫu, phóng viên được một nhân viên kinh doanh cho biết dự án này trước đây là đất nông nghiệp được chuyển đổi sang đất ở nên vấn đề pháp lý dự án, khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm.
Nhân viên này cho biết thêm, tòa nhà này có 20 tầng, từ tầng 3 đến tầng 10 là căn hộ sở hữu lâu dài; còn từ tầng 11 đến 20 có thời gian sở hữu chỉ 50 năm. Giá cả hai loại hình sở hữu này cũng khác khi căn 2 phòng ngủ sở hữu lâu dài là 2 tỷ đồng, trong khi căn 2 phòng ngủ của căn hộ sở hữu 50 năm được rao bán 1,5 - 1,7 tỷ đồng.
“Giá chênh lệch vài trăm triệu trong khi mọi thứ gần như nhau nên nhiều người chọn căn hộ sở hữu 50 năm thay vì lâu dài”, nhân viên này nói.
Trước thắc mắc “sau khi ở hết 50 năm, chủ sở hữu sẽ thay đổi thế nào?”, môi giới này khẳng định, “lúc đó, Nhà nước sẽ kiểm định tòa nhà, nếu tiếp tục sử dụng được, khách hàng chỉ việc đóng tiền sử dụng đất là sẽ được sở hữu tiếp”. Tuy nhiên, khi được hỏi tại sao lại có một số tầng được sở hữu lâu dài, một số tầng sở hữu có thời hạn thì nhân viên nói trên không có câu trả lời.
 |
Dự án Charmington La Pointe - một chung cư sở hữu 50 năm tại TP.HCM. Ảnh: Trọng Tín |
Thực tế, theo tư vấn của một luật sư, ngay cả chung cư 50 năm cũng có hai loại. Loại thứ nhất là chung cư sổ hồng 50 năm và sau thời gian 50 năm nếu chung cư vẫn còn sử dụng được thì chủ sở hữu được gia hạn sử dụng.
Loại thứ hai là chung cư cho thuê 50 năm, thường là condotel hoặc officetel, shophouse (căn hộ văn phòng) cũng được sở hữu 50 năm nhưng hết hiệu lực thuê thì hợp đồng chung cư 50 năm chấm dứt và không được đền bù. Một số dự án hỗn hợp cả chung cư sở hữu lâu dài và chung cư 5 năm thường ở loại thứ hai này.
Thực tế, mô hình chung cư sở hữu 50 năm theo loại thứ nhất cũng đã xuất hiện từ lâu tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM với đặc điểm giá rẻ hơn khá nhiều so với các căn hộ cùng phân khúc nhưng sở hữu lâu dài do tiền sử dụng đất phải nộp ít hơn.
Tại TP.HCM, một số chung cư 50 năm đã “thắng lớn” trong việc thu hút nhà đầu tư trên thị trường thời gian qua như Republic Plaza (Tân Bình), Cộng Hòa Garden (Tân Bình), CT Plaza Minh Châu (quận 3), Charmington La Pointe (quận 10)…
Ngoài ra còn một số dự án ban đầu Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư với thời hạn 50 năm nhưng sau đó được chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở sở hữu cho người dân nên dù hồ sơ dự án vẫn ghi đất được giao 50 năm, nhưng sổ hồng cấp cho người mua nhà vẫn ghi sở hữu lâu dài.
Chưa có quy định quản lý chung cư có thời hạn
Trước đây, Bộ Xây dựng từng đề xuất cho phép xây chung cư có thời hạn 50, 70 năm để sau khi hết hạn định, chung cư xuống cấp, việc di chuyển người dân ra khỏi chung cư sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, việc di chuyển người dân thế nào, lo nhà tái định cư cho dân ra sao trong thời gian chung cư cải tạo hay đập đi xây mới vẫn chưa có câu trả lời từ cơ quan chức năng. Và những quy định mang tính pháp lý của chung cư 50 năm, 70 năm, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, vẫn đang trong quá trình được Bộ Xây dựng nghiên cứu.
Theo luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM, Luật Đất đai 2013 quy định, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở được sử dụng ổn định lâu dài phần sở hữu riêng.
Do đó, dự án xây dựng nhà chung cư dù có thời hạn giao đất là 50 năm, nhưng khi cấp Giấy chứng nhận sở hữu, khách mua sẽ được chứng nhận sử dụng ổn định, lâu dài đối với phần sở hữu nhà ở. Mọi thay đổi có liên quan đến phần sở hữu riêng đều phải có sự đồng ý của chủ sở hữu. Trong trường hợp vì một lý do nào đó mà Nhà nước thu hồi nhà chung cư thì phải bồi thường, bố trí tái định cư cho cho những người đang sở hữu nhà chung cư đó.
Đối với thời hạn sử dụng chung cư, luật sư Trân cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có điều khoản nào phân biệt chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm hay chung cư sử dụng lâu dài. Điều này được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng, quy định: Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm; Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở.
Như vậy, quyền lợi thời gian sử dụng của người mua chung cư tại các dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm không khác với quyền lợi của người mua chung cư có thời hạn sử dụng lâu dài. Nếu sau một thời gian sử dụng mà công trình không còn đủ điều kiện sử dụng theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu căn hộ chung cư đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật về cải tạo, phá dỡ nhà chung cư.
Riêng đối với đối tượng sở hữu chung cư là người nước ngoài, theo phân tích của luật sư Đỗ Trọng Linh, Công ty Luật Bảo An, Hà Nội, đó là các đối tượng được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
