Trải rộng hơn “tấm thảm đỏ”
Trung tuần tháng 9/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 115/2024 thay thế Nghị định 31/2024, trong đó không bắt buộc nhà đầu tư phải có cả quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư vẫn có thể tiếp tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trước khi thực hiện tiếp thủ tục giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường, giúp cởi trói cho toàn bộ các dự án nhà ở xã hội và phần lớn dự án nhà ở thương mại không thể đáp ứng yêu cầu này từ năm 2021 đến nay.
Trước đó, từ ngày 1/8/2024, sau khi Nghị định 100/2024 có hiệu lực, các địa phương trên cả nước đã có một “mẫu chung” về quy trình thủ tục đầu tư từ đề xuất chủ trương, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư… cho đến giai đoạn kết thúc, thay vì “mỗi nơi một phách” như trước đây.
Nhìn vào tiến độ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (có thể tăng lên 140.000 tỷ đồng) dành cho cho nhà ở xã hội đang quá chậm như hiện nay, khi sau gần 2 năm triển khai, tính tới cuối tháng 8/2024, cả nước mới giải ngân được 1.344 tỷ đồng, dễ hiểu việc Chính phủ cùng các bộ, ngành phải rốt ráo sửa đổi các quy định về trình tự đầu tư loại hình nhà ở đang có nhu cầu rất lớn này.
Đến nay, cả nước mới có 34/63 địa phương công bố danh mục dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 78 dự án và còn nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý (về thủ tục đầu tư, đất đai...). Ngoài ra, theo báo cáo của một số địa phương, đa số người dân trên địa bàn thuộc khu vực nông thôn, có thu nhập thấp, hoặc đối với công nhân trong các khu công nghiệp không có nhu cầu ở dài hạn nên chỉ muốn thuê, chứ không muốn mua nhà ở xã hội.
Về lãi suất của gói tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nhiều lần nhấn mạnh, đây là chương trình được thực hiện hoàn toàn bằng nguồn vốn huy động của người gửi tiền của các ngân hàng, nên không thể ưu đãi như chương trình sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, chưa kể đối tượng mua nhà ở xã hội cũng không phải người nghèo.
Dù vậy, Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, đã triển khai nhiều giải pháp để giảm lãi suất cho vay nhà ở xã hội. Hiện tại, sau 4 lần điều chỉnh giảm, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại áp dụng đối với khách hàng là chủ đầu tư dự án ở mức 7%/năm và đối với người mua nhà tại dự án ở mức 6,5%/năm (áp dụng từ ngày 1/7/2024 đến hết ngày 31/12/2024). Nhiều ý kiến cho rằng, mức lãi suất này không cao hơn quá nhiều so với lãi suất của gói 30.000 tỷ đồng trước đây, đó là chưa tính tới mặt bằng thu nhập người dân Việt Nam (kể cả người có nhu cầu ở thực) cao hơn đáng kể so với 10 năm trước. Vấn đề còn lại là làm sao để khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, tạo nguồn cung cho thị trường.
Theo lãnh đạo doanh nghiệp đang lên kế hoạch triển khai một dự án nhà ở tại Thái Nguyên, yếu tố thời điểm đóng vai trò quyết định khi đầu tư dự án, nhất là dự án nhà ở xã hội. Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền hiện nay rất lớn, nhất là tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… và các địa phương đang có tốc độ phát triển cao về công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Phú Thọ… Bởi vậy, một dự án nhà ở xã hội nếu phải mất trên 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý (tương đương với dự án nhà ở thương mại) thì chủ đầu tư sẽ làm nhà ở thương mại để có biên lợi nhuận cao hơn, bù vào chi phí cơ hội đã mất do tiền vốn đọng quá lâu.
Vì vậy, để phát triển loại hình nhà ở này, ông cho rằng, Nhà nước cần “trải thảm đỏ” bằng việc giảm thiểu hơn nữa các thủ tục hành chính, thậm chí làm sao để chủ đầu tư khi nhận được dự án chỉ việc bắt tay vào xây dựng, hoàn thành dự án và bàn giao lại cho địa phương luôn. Khi đó, chủ đầu tư tối ưu hóa được nguồn lực để tham gia các dự án khác, còn mục tiêu an sinh xã hội của địa phương cũng được đảm bảo.
Đồng quan điểm, lãnh đạo Hưng Thịnh Incons cho hay, nhà ở xã hội là nhu cầu của hàng triệu người dân, nhưng nguồn cung lại quá khan hiếm. Bởi vậy, khi hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, loại hình nhà ở này sẽ có thuận lợi lớn với các ưu đãi rõ ràng và hợp lý hơn. Về biên lợi nhuận, dù theo quy định hiện hành chỉ ở mức 10% mỗi dự án nhưng lại có tính ổn định, bền vững bởi nhu cầu nhà ở xã hội luôn ở mức cao, nếu doanh nghiệp thực hiện được nhiều dự án thì tổng thể sẽ đạt lợi nhuận tốt.
Quan trọng vẫn là “tiền tươi, thóc thật”
Cuối tuần qua, làm việc với tỉnh Bắc Ninh, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh, thời gian qua, Chính phủ hết sức quan tâm vấn đề nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động với nhiều chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn. Các bộ ngành, địa phương được yêu cầu tập trung tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đây là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước trong đảm bảo an sinh xã hội và là vấn đề mà người dân rất quan tâm. Do đó, việc đẩy nhanh các thủ tục, thi công nhanh cũng giúp giảm chi phí và giá thành. Đồng thời, các dự án nhà ở xã hội cần đảm bảo đầy đủ hạ tầng, thuận tiện cho người dân như nhà ở thương mại.
Chỉ thị 34-CT/TW do Ban Bí thư ban hành trước đó không lâu cũng nêu rõ, thực hiện quy hoạch, bố trí các khu nhà ở xã hội độc lập hoặc trong các dự án nhà ở thương mại tại các vị trí thuận tiện về giao thông, gắn với các trung tâm công nghiệp, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu. Nhà nước ưu tiên bố trí quỹ đất, nguồn vốn, tạo môi trường thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội, có cơ chế, chính sách ưu đãi thực chất, đủ hấp dẫn để thu hút khuyến khích các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội và thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhà ở xã hội là phân khúc quan trọng, nên việc tập trung các ưu tiên vào thời điểm này là rất cần thiết, đặc biệt trong điều tiết thị trường khi giá nhà ở đang neo quá cao như hiện nay. Khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền từ các nhà ở xã hội gia tăng sẽ giúp giảm nhu cầu về nhà ở thương mại, từ đó làm giảm áp lực tăng giá nhà trong thời gian vừa qua.
Ông Đính nhìn nhận, với hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, việc tiếp cận dự án nhà ở xã hội sẽ dễ dàng hơn, cơ hội phát triển nhà ở xã hội theo đó sẽ rộng mở hơn. Tuy vậy, các chính sách mới là định hướng chung, nhưng khi triển khai phần lớn nằm ở hướng dẫn địa phương. Thực tế, hiện nay, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành, nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn các quy định mới, dẫn đến việc thúc đẩy triển khai các dự án còn chậm.
Ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hoàng Quân cũng cho hay, vẫn còn những “khoảng trống” trong triển khai các dự án nhà ở xã hội. Chẳng hạn, đối với việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, quy định mới dù có hướng hỗ trợ cho doanh nghiệp, song vẫn cần chính sách lớn hơn từ Chính phủ, Quốc hội mới có thể thực hiện, đặc biệt là về nguồn vốn.
Có thể thấy, thể chế hiện đã “mở” hơn, tạo thuận lợi hơn cho đối tượng thụ hưởng dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội, nhưng trong quá trình thực hiện họ vẫn gặp khó khăn. Về vấn đề này, lãnh đạo Hoàng Quân cho hay, qua tìm hiểu tại một địa phương, ông thấy rằng, mỗi khi đề cập tới cho vay nhà ở xã hội thì cán bộ tín dụng lại có tâm lý sợ bị thanh tra, kiểm tra nên yêu cầu đủ thứ, khiến khách hàng khó tiếp cận.
“Với mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội như hiện nay, người dân có thể chấp nhận, song đề nghị Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại cần tăng cường công tác tập huấn, hỗ trợ, thậm chí kiểm tra các chi nhánh để biết nguyên nhân khiến dòng vốn không đến được với người dân, qua đó kịp thời có giải pháp khắc phục”, ông Tuấn nhấn mạnh.
