Tăng cầu ngoại với bất động sản, cái gốc vẫn phải là dự án tốt

Nếu đem so với thanh khoản bất động sản trên 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM (khoảng 21.550 giao dịch trong 7 tháng đầu năm 2015) thì số lượng bất động sản mà người nước ngoài sở hữu chưa nổi 0,03%. Con số này phản ánh một thực tế, cửa cho người nước ngoài mua nhà đã rộng mở, nhưng đối tượng này có sẵn sàng bước vào thị trường hay không lại là vấn đề khác. 

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được đánh giá là đã có độ “mở” nhất định cho đối tượng là người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Song các DN kinh doanh bất động sản vẫn cho rằng có nhiều “nút thắt” để thu hút đối tượng này. Liệu có phải chỉ do vấn đề pháp lý hay còn nguyên nhân khác?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) từng đại diện hiệp hội này ký văn bản kiến nghị gửi đến các cơ quan chức năng vấn đề quy định hiện tại khó chứng minh nguồn gốc Việt Nam của Việt kiều khi yêu cầu phải có giấy khai sinh hoặc thẻ căn cước do Việt Nam cấp, hoặc cơ quan có thẩm quyền xác nhận nguồn gốc người Việt Nam.

Mới đây, Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài đã có Công văn số 430/UBNV-V3 ngày 19/8/2015 trả lời Horea về vấn đề này. Theo đó, việc xác định nguồn gốc Việt Nam có nhiều cơ quan xác định và không cần thiết phải bổ sung thêm cũng như việc ban hành “án thế vì khai sinh”.

Vấn đề cấp visa cho người nước ngoài cũng không ảnh hưởng đến việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Vì theo Luật Xuất nhập cảnh, thời hạn cấp thị thực được xem xét trên cơ sở mục đích nhập cảnh của người nước ngoài. Còn theo Luật Nhà ở 2014, cá nhân người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc đối tượng ưu đãi miễn trừ ngoại giao là có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam.

Về việc chuyển tiền và vay tiền của người nước ngoài để mua nhà tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có văn bản trả lời Horea. Theo đó, việc mua bán, thuê mua phải thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Việc chuyển tiền vào Việt Nam hoặc từ Việt Nam đi thực hiện theo hướng dẫn sử dụng tài khoản ngoại tệ, tài khoản VND. Việc vay vốn để mua nhà được thực hiện theo luật định và Pháp lệnh quản lý ngoại hối trong hoạt động này.

Về phía DN, ông Đỗ Văn Mạnh, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Nam cho rằng: “Quy định người nước ngoài chỉ được mua 30% căn hộ ở một dự án và không quá 250 căn trong một đơn vị hành chính tương đương cấp phường, xã đang là bất cập. Một số khu vực tại TP. HCM có lượng người ngoại quốc sinh sống và làm việc rất đông nên không thể có quy chuẩn chung về số lượng”.

Ông Mạnh còn lấy dẫn chứng một dự án của Đất Xanh tại Bình Thạnh có rất nhiều người Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc đến tìm hiểu nhưng công ty chưa thể triển khai vì Luật Nhà ở 2014 chưa có nghị định hướng dẫn. Tuy nhiên, không phải đến bây giờ tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài tại các dự án địa ốc mới được đem ra “mổ xẻ”. Khi Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang trong giai đoạn dự thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lúc đó cho rằng: “Đây là con số được tính toán và tham khảo ý kiến của các cơ quan quản lý, của nhiều đối tượng cũng như sở hữu nhà của người nước ngoài tại các quốc gia khác như Trung Quốc, Thái Lan, Singapore…”.

Ông Nam khẳng định, quy định tại Luật là tạo điều kiện tối đa cho người nước ngoài trên cơ sở lợi ích của quốc gia, Luật không phục vụ riêng để các DN bán hàng. Trên thực tế, hiện cũng chưa có dự án nào có thể đạt đến con số 30% người nước ngoài mua nhà.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì quy định tại Luật là vừa đủ cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Như vậy, cửa đã rộng mở, nhưng người nước ngoài có sẵn sàng bước vào hay không lại là chuyện khác.

Khi phân tích về điểm khác biệt trong việc mua nhà của người nước ngoài và  người Việt Nam, ông Sopon PornchoKchai, Chủ tịch Cơ quan các vấn đề về bất động sản tại Thái Lan cho rằng: “Để kích thích người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, cơ quan quản lý tại Việt Nam phải cho thấy người nước ngoài sẽ còn được gì từ việc mua bất động sản, chứ không chỉ đơn thuần là mua để ở. Bên cạnh đó, cần phải thông tin chính xác, minh bạch về số lượng căn hộ được bán. Hiện các thông tin này tại Việt Nam mới chỉ là ước đoán, nên nhà đầu tư ngoại còn khá dè dặt khi tham gia kinh doanh mua bán các sản phẩm bất động sản tại Việt Nam”.

Tại Hội thảo “Mở nút thắt cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà” được tổ chức tại TP. HCM ngày 14/9 vừa qua, ông Robert Trần - chuyên gia tư vấn chiến lược đến từ Canada cũng cho rằng, bên cạnh vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện, chính những non kém trong chính sách hậu mãi của chủ đầu tư bất động sản chưa thu hút được khách hàng. Đa phần chủ đầu tư hiện chỉ biết bán nhà xong thu tiền mà ít chăm lo không mở rộng các tiện ích để làm tăng giá trị căn nhà.