Sức cầu tăng nhanh
Ngay sau khi TP.HCM kết thúc giãn cách xã hội, chị Lê Phương Thảo (quận 7) đã xuống tiền mua một căn hộ ở quận Tân Bình diện tích 80 m2 với mức giá gần 65 triệu đồng/m2. Ngỡ mình quyết định như thế đã là nhanh, nhưng khi làm thủ tục công chứng giao dịch, chị khá bất ngờ vì lượng khách đến làm thủ tục nhà đất đông thấy rõ.
“Lý do khiến tôi nhanh chóng chốt mua là vì giá nhà đất có xu hướng tăng cao. Nếu như trước dịch, căn hộ diện tích tương tự có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng thêm khoảng 30%, song quan trọng hơn là bây giờ muốn kiếm dự án mới cũng khó nên đành chấp nhận mua giá cao, còn cứ để tiền gửi ngân hàng thì lãi suất cũng không bù được tốc độ tăng giá của bất động sản”, chị Thảo cho hay.
Nhiều câu chuyện sau giãn cách mà phóng viên thu nhận được cho thấy, tâm lý Fomo đang khá phổ biến trên thị trường bất động sản, đặc biệt sau khi các địa phương mở cửa trở lại hoạt động kinh tế. Tâm lý này bắt nguồn từ thị trường chứng khoán, khi dòng tiền từ những nhà đầu tư mới (hay còn gọi là nhà đầu tư F0) chảy mạnh nhằm đón đầu cơ hội thị trường phục hồi sau giãn cách.
Giữa tháng 10/2021, sốt ruột khi thấy bạn bè “kiếm bộn” từ mấy lô đất đầu tư từ trước dịch ở tận Lâm Đồng, anh Tuấn (TP. Thủ Đức, TP.HCM) quyết định tìm về huyện Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) để “săn” đất. Anh cho biết, thời điểm mua vào, lô đất gần 1.000 m2 ở mặt đường chính có giá hơn 1,3 tỷ đồng, tăng khá cao so với nửa năm trước, nhưng sau khoảng 3 tuần, anh bán lại vẫn thu về hơn 100 triệu đồng tiền lãi.
Bất động sản vùng ven nhiều khả năng sẽ hút mạnh dòng tiền trong thời gian tới, nhưng điểm cần lưu ý là đầu tư vào sản phẩm này cần tính chu kỳ dòng tiền trong dài hạn, từ 3 năm trở lên, nếu đi được đường dài thì lợi nhuận cộng gộp có thể đạt 20-30%/năm
“Ban đầu, tôi chưa có ý định đầu tư, nhưng lướt facebook thấy bạn bè chia sẻ thông tin về nhà đất nhiều quá, sợ lỡ cơ hội nên mới tìm hiểu và càng đi sâu thì càng bị cuốn vào”, anh Tuấn kể và chia sẻ thêm, bạn bè cũng nhiều người rủ “chơi” chứng khoán, nhưng vì chưa có nhiều kiến thức, kinh nghiệm về lĩnh vực này nên chưa xuống tiền.
“Suy đi tính lại, bất động sản vẫn là kênh đầu tư thuận lợi hơn ở thời điểm này”, anh Tuấn nhấn mạnh.
Câu chuyện của chị Thảo, anh Cường chỉ là 2 trong nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn để tìm kiếm cơ hội trên thị trường bất động sản lúc này. Báo cáo mới đây của Tổng cục Thuế cũng cho thấy, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trong tháng 10/2021 đạt khoảng 1.400 tỷ đồng, cao gấp đôi so với tháng 8 và tháng 9 lần lượt ở mức 640 tỷ đồng và 685 tỷ đồng. Ngoài thuế thu nhập cá nhân, thu từ lệ phí trước bạ nhà đất tháng 10/2021 cũng tăng mạnh, đạt 3.322 tỷ đồng, trong khi tháng 9 là 1.930 tỷ đồng và tháng 8 là 984 tỷ đồng.
Với các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán, dù trong quý III/2021 dịch bệnh khiến hoạt động đầu tư, bán hàng bị gián đoạn, nhưng khoản tiền đặt cọc mua nhà theo tiến độ của khách hàng vẫn ở mức cao.
Báo cáo tài chính quý III/2021 cho thấy, Công ty cổ phần Vinhomes (mã VHM) ghi nhận khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn lên tới 15.806 tỷ đồng, dẫn đầu khối doanh nghiệp bất động sản niêm yết, cho dù con số này đã giảm 41% so với thời điểm đầu năm.
Tại Công ty cổ phần Địa ốc No Va - Novaland (mã NVL), khoản mục người mua nhà trả trước tính đến cuối quý III/2021 ở mức gần 7.642 tỷ đồng, tăng 87% so với đầu năm, khi công tác bán hàng được triển khai đồng loạt tại các dự án Aqua City, NovaHills Mui Ne, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet... ngay cả trong mùa dịch.
Khoản mục người mua nhà trả trước ở nhiều doanh nghiệp khác cũng ghi nhận hàng nghìn tỷ đồng tính đến cuối tháng 9/2021 như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã AGG) với hơn 3.300 tỷ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest (mã VPI) là 2.015 tỷ đồng; Công ty cổ phần TTC Land (mã SCR) là hơn 1.100 tỷ đồng…
Cầu tăng, giá cũng sẽ tăng
Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi, thị trường địa ốc cuối năm 2021 và nửa đầu năm 2022 khả năng sẽ phục hồi tốt và chia thành 4 cột mốc.
Mốc thứ nhất từ 1/10/2021-17/1/2022, là thời điểm tái khởi động nên thị trường sẽ tăng trưởng nhẹ 5-10%, cho dù rơi vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm. Mốc thứ hai từ 18/1-15/2/2022, thị trường trải qua khoảng thời gian lặng sóng vì là thời gian nghỉ Tết Nguyên đán 2022.
Mốc thứ ba từ 16/2-31/3/2022 là giai đoạn thị trường bắt đầu bứt tốc, nên mức tăng trưởng kỳ vọng khoảng 10-15%, khi dòng tiền có sự dịch chuyển rõ nét hơn từ các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng… sang bất động sản. Thời điểm này, những nhà đầu tư địa ốc lâu năm thường có động thái tích cực săn hàng, trong khi nhóm dùng đòn bẩy tài chính vẫn dè dặt.
Mốc thứ tư rơi vào quý II/2022, kéo dài trong khoảng 120 ngày, thị trường được dự báo giằng co nhẹ và tăng trưởng khoảng 5% trong thời gian đầu. Sau nhịp “nảy” lên hồi đầu năm, đây là giai đoạn quyết định khả năng tăng tốc của thị trường, trong trường hợp các yếu tố vĩ mô thuận lợi thì thị trường sẽ bật mạnh và ngược lại, sẽ tiếp tục diễn biến giằng co.
“Về cơ hội đầu tư, bất động sản vùng ven nhiều khả năng sẽ hút mạnh dòng tiền trong thời gian tới. Chẳng hạn, ở phía Nam, khu vực trung tâm TP.HCM sẽ tiếp tục khan hiếm hàng hóa và hầu như không còn cơ hội ‘lướt sóng’ kiếm lời ngắn hạn khi mặt bằng giá nhà đất đã neo quá cao, cho nên bất động sản vùng ven với lợi thế giá chưa tăng nhiều sẽ nhận được sự quan tâm. Điểm cần lưu ý là đầu tư bất động sản vùng ven cần tính chu kỳ dòng tiền trong dài hạn, từ 3 năm trở lên, nếu đi được đường dài thì lợi nhuận cộng gộp có thể đạt 20-30%/năm”, ông Quyền phân tích.
Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Vietnam cho rằng, trong quý IV/2021, nguồn cung mới và sức mua về cơ bản sẽ tích cực hơn quý III, nhưng giao dịch khó có thể tăng mạnh.
“Điểm tựa của quý cuối năm dựa vào những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính với lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư lâu dài để bảo toàn giá trị tài sản”, ông Hoàng nói.
Theo ông Hoàng, bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các yếu tố lạm phát cao, các chi phí đầu vào như chi phí đất, giá nguyên vật liệu tăng… bắt đầu tác động rõ nét hơn. Đặc biệt, từ quý II/2022, khi kinh tế dự báo tăng trưởng mạnh trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân, bao gồm cả trẻ em, bất động sản sẽ càng tăng giá mạnh.
Báo cáo thị trường quý III/2021 của Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản từ nay đến hết năm 2021 sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá, vì kinh tế khu vực trọng điểm phía Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch. Tuy nhiên, khi dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở lại, kéo giá cả tăng theo.
Ngoài ra, trong bối cảnh dịch bệnh còn diễn biến phức tạp như hiện nay, dòng vốn đầu tư chưa luân chuyển nhiều vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, mà vẫn có xu hướng chảy vào bất động sản, bởi đây vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, ổn định trong dài hạn.
