Tâm lý “fomo” diễn ra mạnh tại nhiều dự án bất động sản

Trong “nguy”… có cơ

Chương trình talkshow với chủ đề “Đầu tư bất động sản thời giá lên” do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua thu hút hơn 4.000 độc giả theo dõi trực tiếp và hàng ngàn độc giả “xem nguội” sau đó cho thấy sự quan tâm của xã hội đối với kênh đầu tư nhà đất chưa bao giờ nguội lạnh.

Thực tế thị trường cũng cho thấy điều đó khi dự án Vinhomes Ocean Park - The Empire được chính thức mở bán vào ngày 30/4/2022 vừa qua được các diễn giả tham gia Talkshow chọn làm một trong những “case study” điển hình của việc “thị trường có cung hợp lý là cầu ngay lập tức xuất hiện đầy hứng khởi”.

Siêu dự án hơn 460 ha của nhà phát triển Vinhomes này đang tạo ra “cơn bão” chốt đơn trên thị trường miền Bắc khi chỉ sau vài ngày ra hàng, đã có khoảng 5.000 sản phẩm nhà ở thấp tầng được trao tay. Trên các tuyến đường nhiều km vòng quanh dự án, hàng ngàn môi giới chuyên và không chuyên tụ tập vừa chờ đợi cơ hội, vừa có vẻ như muốn chứng kiến cái không khí hồ hởi bán mua từ lâu mới xuất hiện trên thị trường ven Hà Nội.

Tuy nhiên, nhìn nhận chung thị trường, câu hỏi “nên hay không nên đầu tư bất động sản vào thời điểm này” không dễ trả lời, ngay cả với những nhà đầu tư chuyên nghiệp có kinh nghiệm lâu năm khi quá nhiều yếu tố khó lường đang diễn ra. Chưa kể, thông tin dày đặc trên các phương tiện truyền thông về “sốt đất ảo”, “nóng cục bộ” và “xử lý vi phạm” của một số doanh nghiệp và nhiều thông tin tiêu cực khác cũng khiến tâm lý lo lắng bao trùm lên nhà đầu tư, khiến họ ngần ngại xuống tiền.

Nói như ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc CTCP G-Home, thị trường dường như đang ở trong vòng xoáy thông tin nhiễu loạn; trong khi thực tế, nếu nhìn dài hạn vào các yếu tố tiềm năng của thị trường thì câu chuyện tiếp tục tăng trưởng rất dễ đoán định.

“Thị trường có bong bóng không, tôi khẳng định là có và sẽ vỡ. Nhưng phải hiểu rõ bong bóng hiện nay khác với bong bóng cách đây hơn chục năm, phải hiểu đây là bong bóng cục bộ, chỉ ở một số khu vực mà chúng ta cũng đã nói khá nhiều vì sốt ảo vừa qua. Còn với thị trường nói chung thì tôi không cho rằng có tình trạng bong bóng”, ông Nam nhận định.

Các chuyên gia trao đổi tại buổi talkshow "Đầu tư bất động sản thời giá lên".

Một thực tế là theo ghi nhận từ báo cáo nghiên cứu cập nhật thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, rất nhiều dự án được cảnh báo đã có giá quá cao nhưng vẫn nhận được sự quan tâm đông đảo của nhà đầu tư, thậm chí tâm lý “fomo” còn diễn ra mạnh. Chẳng hạn, nhiều căn shophouse của một số dự án mới ra mắt gần đây ở TP. Thủ Đức có giá thị trường cao ngất ngưởng lên tới 350 - 400 triệu đồng/m2 nhưng luôn cháy hàng; ngoài Hà Nội, một số dự án, dù người mua đặt giá lên tới 200 - 250 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không có người bán.

“Việc xác định giá một dự án cao hay thấp không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, quan trọng là nhà đầu tư có chấp nhận được mức giá đó hay không, và họ kỳ vọng rằng sản phẩm ở mức giá đó có thể mang lại khả năng sinh lời tương xứng với số tiền đầu tư họ bỏ ra”, ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Chủ tịch King Broker chia sẻ.

Ở đây, theo ông Tuấn Anh, chúng ta cần xác định rằng đầu tư bất động sản chuyên nghiệp không giống đầu tư chứng khoán, nay mua, mai có lãi là bán, mà cần phải đầu tư theo chu kỳ với thời gian nắm giữ dài hơi hơn rất nhiều.

Số liệu công bố trong báo cáo cập nhật của Bộ Xây dựng cho thấy, mặt bằng giá trung bình một số phân khúc đã tăng khá cao thời gian vừa qua. Chẳng hạn, chỉ tính riêng phân khúc chung cư, giá nhà căn hộ quý đầu năm tăng khoảng 4-5%. Tại TP.HCM và Hà Nội, hầu như không còn dự án mới ra mắt có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà phổ biến khoảng 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và 30 - 35 triệu đồng/m2 tại thủ đô.

Với nhà ở riêng lẻ, đất nền, Bộ Xây dựng cho biết, biên độ tăng còn cao hơn, bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước đó. Cuối tháng 3/2022, tại một số vùng ven Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương như Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai... lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 - 20% so với cuối năm 2021.

Theo ông Đinh Quang Tuấn, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Đất Xanh Miền Bắc, mức giá tăng cao nhưng khả năng thanh khoản ở một số dự án vẫn rất tốt, thậm chí có những dự án giá càng tăng cao thì càng đắt hàng.

“Ở đây giá cao hay giá thấp chỉ là một vế và vế còn lại quan trọng hơn cả là nhìn nhận bất động sản mình mua để đầu tư có khả năng sinh lời hay không”, ông Tuấn nhìn nhận.

Chỉ với riêng phân khúc chung cư, 2 năm qua nếu biết chọn dự án thì đầu tư vẫn có lãi, nhất là tại TP.HCM. Nguyên do, theo ông Tuấn, trong bất kỳ hoàn cảnh nào, nhu cầu mua nhà để ở vẫn rất lớn, hay nói cách khác, khách hàng tiềm năng chỉ có tăng chứ không giảm. Bởi lẽ, trong xu hướng đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng, phân khúc chung cư trở thành lựa chọn chủ đạo của người dân đô thị thì với nguồn cung vẫn còn hạn chế, giá sẽ còn tăng. Trong tương lai gần, trợ lực của phân khúc này tiếp tục với mặt bằng lãi suất vẫn thấp cùng cơ chế ưu đãi từ các chủ đầu tư và đơn vị phân phối đang rất tạo điều kiện cho người mua để ở, thậm chí đầu tư.

Trong khi đó, với phân khúc đất nền, nhiều người đánh giá đang “sốt ảo”, nhưng nên nhìn nhận tình trạng này đa phần ở đất thổ cư, đất nền ăn theo dự án lớn. Còn thực tế, với những dự án nằm vị trí tốt, quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng tiện ích bài bản, pháp lý ổn định, giá tăng như vừa qua là “sốt hợp lý” và các dự án này có lượng cung lớn từ chủ đầu tư nên tăng trong những biên độ vừa phải, theo tiến độ phát triển của dự án.

“Trong các đợt sóng tăng trưởng thật của thị trường, không ít nhà đầu tư đã thắng lớn khi theo các dự án của Đất Xanh Miền Bắc. Điều này cho thấy tầm quan trọng việc lựa chọn các dự án tốt để đầu tư là rất quan trọng vì khi phân phối chúng tôi lựa chọn dự án rất kỹ càng”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Một góc đại dự án Vinhomes Ocean Park - The Empire đang rầm rộ thi công. Ảnh: Dũng Minh

Cung cầu sẽ cân bằng hơn

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu bình tâm hơn thì có thể nhìn nhận việc đẩy mạnh xử lý các sai phạm trong hành vi đầu cơ, đẩy giá, tạo bong bóng tại nhiều địa phương là hướng đi hiệu quả để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Theo ông Đính, ở góc độ lạc quan khác, hiện nay cơ quan quản lý nhà nước đang đẩy mạnh tháo gỡ các nút thắt chính sách từ Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…, nhiều dự án vướng mắc sẽ được giải quyết đồng nghĩa với nguồn cung sẽ được cải thiện và dần cân bằng với cầu (cân đối cung - cầu) từ đó mặt bằng giá cả sẽ ổn định hơn, đưa thị trường phát triển tốt hơn.

Năm 2022, có những cơ hội có thể thấy rất rõ nét như bất động sản công nghiệp với làn sóng phục hồi và mở rộng sản xuất của doanh nghiệp, hay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khi ngành du lịch mở cửa trở lại và vấn đề pháp lý đối với sản phẩm này dự kiến sẽ sớm rõ ràng hơn.

Tại hội thảo gỡ khó cho bất động sản nghỉ dưỡng do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức tại “thủ phủ du lịch” Cam Ranh, Khánh Hòa cũng trong cuối tuần qua, đã có rất nhiều ý kiến từ phía các luật sư, chuyên gia tư vấn pháp lý khẳng định, việc giải quyết pháp lý, đặc biệt là câu chuyện về xác định quyền sở hữu cho các nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là việc phải làm nếu muốn thúc đẩy năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, với mục tiêu đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của cả nước, yêu cầu đặt ra với hệ thống cơ sở hạ tầng phải phát triển đồng bộ, đồng thời phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản, trong đó có bất động sản du lịch. Trong đó, khơi thông dòng đầu tư vào phân khúc nhiều tiềm năng này phải bắt đầu từ việc gỡ các mắc míu pháp lý và cần làm ngay.

“Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rất có triển vọng, nhất là khi các hoạt động du lịch đang trở lại mạnh mẽ. Những điểm nghẽn pháp lý rồi sẽ sớm được giải quyết và khi đó, chắc chắn mặt bằng giá của loại hình này sẽ cao hơn nhiều so với hiện tại”, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc CTCP G-Home dự đoán.

Tất nhiên, như chia sẻ của ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Chủ tịch King Broker, bên cạnh kỳ vọng lớn, cũng phải thừa nhận một thực tế rằng, không phải sản phẩm bất động sản nào cũng là một tài sản trú ẩn an toàn, mang lại khả năng sinh lời cao cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các sản phẩm mang tính chất đầu cơ, thiếu an toàn về pháp lý.

“Trước khi quyết định mua hoặc bán bất kỳ bất động sản nào, cần đặt ra một số câu hỏi: "Đầu tư lướt sóng hay dài hạn", "nguồn tài chính ngắn hạn hay lâu dài”, “ưu tiên lợi nhuận hay an toàn", để có thể quản lý dòng tiền một cách tối ưu nhất”, ông Tuấn Anh khuyến cáo.

[Talkshow] Đầu tư bất động sản thời giá lên

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và có nhiều dư địa tăng trưởng

Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group

Các sản phẩm bất động sản có một đặc thù là không có đỉnh giá và tăng theo đà phát triển của nền kinh tế. Trong khi đó, tình trạng “lãi ảo” có thể diễn ra ở bất cứ phân khúc sản phẩm nào, mà không đại diện cho bức tranh toàn thị trường.

Chẳng hạn, với phân khúc chung cư, việc giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh buộc các các chủ đầu tư phải tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận, đó là chưa kể đến một loạt yếu tố khác như giá nhân công tăng, lạm phát đi lên… cũng tác động lên giá thành sản phẩm.

Do đó, “lãi ảo” xảy ra thế nào còn tùy thuộc vào chu kỳ đầu tư, chiến lược bán hàng của mỗi nhà phát triển dự án. Theo tôi, đến thời điểm hiện tại, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và có nhiều dư địa tăng trưởng trong 3-5 năm tới.

Lựa chọn đúng sản phẩm và đầu tư với dòng tiền thực

Ông Đinh Quang Tuấn, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Đất Xanh Miền Bắc

Nếu nhà đầu tư hỏi có nên bỏ tiền ra đầu tư bất động sản vào thời điểm này hay không, theo tôi là nên nhưng vấn đề là lựa chọn đúng sản phẩm và đầu tư với dòng tiền thực.

Nhìn nhận thị trường vài chục năm qua, dù có lên có xuống nhưng cứ sau mỗi đợt suy thoái, giá lại leo lên một mức cao mới. Tại nhiều dự án hiện nay vẫn có sức hấp thụ rất tốt dù giá cao, bởi được đầu tư bởi các chủ đầu tư có tiếng, thể hiện sự bài bản và hồ sơ pháp lý rõ ràng.

Xem lịch sử tăng giá của các dự án quá khứ để quyết định đầu tư các dự án tương lai

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home

Các chủ đầu tư khi xác định giá bán sản phẩm thường cộng thêm khoản định giá kỳ vọng trong tương lai và người mua có thể tìm hiểu lịch sử giá của các dự án quá khứ của các chủ đầu tư này để ra quyết định có mua hay không các dự án đang hoặc sắp được mở bán.

Có những chủ đầu tư xác định thị giá thấp hơn giá trị kỳ vọng tương lai thì họ sẽ bán rất nhanh, nhưng bị hớ và không đạt được lợi nhuận như kỳ vọng; còn nếu định giá bằng đúng giá kỳ vọng thì đây là phương án tối ưu giúp họ vừa bán nhanh, vừa thu lợi nhuận như kỳ vọng và khách mua cũng có thể tin tưởng khoản đầu tư sẽ sinh lời trong khoảng thời gian đã định.

Nhà đầu tư phải định lượng được khẩu vị rủi ro của mình

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phụ trách khu vực Đông Nam Bộ, Chủ tịch King Broker Group

Cơ hội đầu tư bất động sản ở Việt Nam còn rất lớn và rất đa dạng về mức vốn, phân khúc.

Có những bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lên tới vài chục tỷ đồng, nhưng có những phân khúc, chẳng hạn như đất nền ở các tỉnh chỉ vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư được. Vấn đề là nhà đầu tư phải lựa chọn được bất động sản cho phù hợp túi tiền và định lượng được khẩu vị rủi ro của mình.

Trong thời gian tới, việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savils Việt Nam

Tôi cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.