Một năm sau khi vấn đề nợ của nhà phát triển bất động sản Evergrande bắt đầu làm chao đảo thị trường, những rắc rối về bất động sản của nước này chỉ trở nên tồi tệ hơn. Một số người mua nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp do việc xây dựng bị đình trệ, trong khi doanh số bán bất động sản lao dốc. Các nhà phát triển bất động sản từng một thời có chất lượng tài sản lành mạnh cũng đang phải vật lộn để trả nợ.
Tommy Wu, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại ngân hàng Commerzbank cho biết: “Tôi cho rằng chính phủ sẽ khó có các gói cứu trợ trực tiếp cho các nhà phát triển bất động sản, mặc dù họ có thể tiếp tục yêu cầu các ngân hàng và doanh nghiệp nhà nước giúp đỡ các nhà phát triển đang gặp khó khăn”.
Ông kỳ vọng Bắc Kinh sẽ muốn từng bước giải quyết các vấn đề trong bất động sản và giảm vai trò của ngành này trong nền kinh tế. Bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc.
“Các vòng biện pháp mới trong những tuần và tháng tới rất có thể sẽ tiếp tục tập trung vào việc hỗ trợ hoàn thiện nhà và kích thích bán nhà ở”, ông cho biết.
Vào tháng 9, S&P Global Ratings ước tính thị trường bất động sản cần từ 700 tỷ nhân dân tệ (98,59 tỷ USD) đến 800 tỷ nhân dân tệ (112,67 tỷ USD) “để đảm bảo các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn có thể hoàn thành những ngôi nhà đã bán trước”.
Nhiều nhà phát triển bất động sản đã gặp khó khăn về tài chính. Tổng nợ phải trả của Evergrande, Kaisa và Shimaowas là hơn 2.600 tỷ nhân dân tệ (366,2 tỷ USD) tính đến giữa năm 2021, sau đó vấn đề tài chính của ba nhà phát triển bất động sản này càng trở nên tồi tệ hơn. Trong khi đó, các tập đoàn này chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng ngành.
 |
Đến giữa năm 2021, tổng nợ phải trả của Evergrande, Kaisa và Shimaowas là hơn 2.600 tỷ nhân dân tệ (366,2 tỷ USD) |
“Ở quy mô đó, ngay cả khi chính quyền trung ương chi hàng trăm tỷ nhân dân tệ thì cũng chẳng có tác dụng gì”, Qin Gang, Giám đốc điều hành của viện nghiên cứu bất động sản Trung Quốc ICR cho biết.
Đó là chưa tính đến việc chính phủ hiện đang thiếu tiền mặt hơn nhiều so với ba năm trước vì nguồn thu từ bán đất và thuế giảm, đồng thời tăng chi tiêu cho các biện pháp để kiểm soát Covid.
Nhận thức xã hội
Nhận thức của công chúng cũng rất quan trọng.
Ông Qin Gang cho biết, vấn đề bàn giao căn hộ hoàn thiện rất phức tạp và cần sự phối hợp của địa phương để giải quyết.
Trong vài tháng trước, chính quyền trung ương đã cắt giảm tỷ lệ thế chấp và giao cho chính quyền địa phương chịu trách nhiệm giải quyết các vấn đề về tài sản. Một số thành phố cũng nới lỏng các hạn chế đối với việc mua nhà trong năm nay.
Tháng trước, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn đã nhấn mạnh với các phóng viên rằng các biện pháp của chính phủ trung ương - các khoản vay đặc biệt để thúc đẩy hoàn thiện nhà - nhằm hỗ trợ các thành phố cần chúng nhưng không có số tiền được đề cập.
Sự phát triển bùng nổ trong ngành bất động sản của Trung Quốc trong hai thập kỷ qua đã tạo nên những ông trùm bất động sản không ngại phô trương sự giàu có của mình. Trong những năm gần đây, Bắc Kinh cũng đã nhấn mạnh đến việc giảm chênh lệch giàu nghèo của quốc gia.
Phần lớn sự tăng trưởng nhanh chóng của lĩnh vực bất động sản được thúc đẩy bởi các nhà phát triển bất động sản gia tăng vay nợ. Giá nhà tăng cao gây lo ngại bong bóng, đồng thời buộc các gia đình phải gánh nợ để mua nhà.
Bắc Kinh đã bắt đầu nghiêm túc kiểm soát việc sử dụng nợ của các nhà phát triển bất động sản vào năm 2020. Trong khi nhiều công ty thực hiện các bước để tuân thủ, Evergrande đã thực hiện chậm hơn và vào tháng 8/2021, tập đoàn này đã cảnh báo các nhà đầu tư về khả năng vỡ nợ.
Một đợt sụt giảm dài kỷ lục
Dựa trên phân tích dữ liệu đầu tư bất động sản hàng quý của Barclays, sự sụt giảm bất động sản Trung Quốc hiện đã bước sang quý thứ 10 - khoảng thời gian dài kỷ lục hơn hai năm.
Báo cáo cho biết, con số này trái ngược với mức trung bình từ 4 - 5 quý đối với sự sụt giảm bất động sản trước đó ở Trung Quốc.
Các nhà phân tích cho biết, sự sụt giảm kéo dài có nghĩa là người Trung Quốc sẽ ít muốn mua nhà hơn để hưởng lợi từ giá nhà tăng. Điều đó có nghĩa là doanh số bán hàng của các nhà phát triển bất động sản đang suy giảm.
 |
Sự sụt giảm bất động sản Trung Quốc hiện đã bước sang quý thứ 10 |
Các nhà phân tích của Barclays cho biết: “Chúng tôi không mong đợi sự cứu trợ của các nhà phát triển gặp khó khăn, trong khi cách tiếp cận định hướng thị trường để hỗ trợ các nhà phát triển chất lượng cao có thể tiếp tục”.
Lập trường của chính phủ
Trong một ví dụ về cách các thực thể nhà nước dự kiến sẽ ngày càng tham gia để hỗ trợ thị trường, một công ty con của Evergrande ở Thâm Quyến đã thông báo vào cuối tháng 9 rằng họ sẽ hợp tác với một doanh nghiệp nhà nước để đảm bảo tiến độ giao nhà.
Mặt khác, chính quyền trung ương vẫn tập trung vào các vấn đề ngoài bất động sản.
Tờ Caixin đưa tin trong tháng này rằng, ban đầu nhiều người kỳ vọng việc Bắc Kinh sẽ hồi sinh công cụ cho vay của ngân hàng trung ương vào mùa thu này để giúp các nhà phát triển hoàn thành việc xây dựng nhà - nhưng hóa ra nó lại dành cho cơ sở hạ tầng.
“Mặc dù sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn sẽ giúp thị trường bất động sản, nhưng thách thức lớn nhất hiện nay để khôi phục niềm tin vẫn là nền kinh tế yếu kém và các lực cản đối với hoạt động kinh doanh và tiêu dùng do chính sách Zero Covid”, chuyên gia kinh tế Tommy Wu cho biết.
