ĐTCK đã trao đổi với Luật sư Trần Minh Hải, Công ty Luật Basico xung quanh vấn đề này.
Trong giao dịch bất động sản, không hiếm trường hợp hai bên mua - bán đã lập 2 bản hợp đồng có giá trị giao dịch khác nhau; trong đó, bản có công chứng thể hiện giá trị giao dịch thấp hơn thực tế (nhằm giảm tiền thuế phải nộp). Vậy hợp đồng phải có những điều kiện gì mới được coi là có giá trị pháp lý? Hợp đồng nào sẽ được thừa nhận?
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng giao dịch đặc biệt về hình thức. Theo quy định tại khoản 2, Điều 689, Bộ luật Dân sự 2005, “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Bên cạnh đó, điểm a, khoản 3, Điều 167 của Luật Đất đai 2013 cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Với những quy định nêu trên, mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải đáp ứng yếu tố hình thức là được công chứng hoặc chứng thực.
Do vậy, về mặt pháp lý, sẽ chỉ có bản hợp đồng có công chứng được thừa nhận và có hiệu lực pháp luật. Bản hợp đồng còn lại không đáp ứng yếu tố hình thức pháp lý nên theo luật định là vô hiệu, không phát sinh hiệu lực thỏa thuận đối với các bên.
Luật sư Trần Minh Hải
Sau khi mua bán và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, bên mua và chủ đất cũ cùng nhau lập một vi bằng tại cơ quan thừa phát lại, thỏa thuận nếu bên mua không thanh toán nốt số tiền thỏa thuận còn thiếu trong hợp đồng viết tay, chủ đất cũ có quyền kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Tính pháp lý của thỏa thuận vi bằng như thế nào?
Vi bằng lập tại cơ quan thừa phát lại có giá trị chứng minh, chứng cứ trong quá trình tòa án xem xét giải quyết vụ án. Đây là một thủ tục được pháp luật ghi nhận.
Tuy nhiên, vấn đề còn phụ thuộc vào nội dung các bên thỏa thuận, cam kết, xác nhận trong vi bằng. Như trong vụ án này, các bên đã có một thỏa thuận không hợp pháp tại vi bằng. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được sang tên, hoàn tất việc đăng ký sở hữu, thì theo quy định của Bộ luật Dân sự, tài sản đã hoàn tất thời điểm chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua.
Đối với một giao dịch hoàn tất, mà không có điều khoản thỏa thuận đặc biệt, thì không có căn cứ pháp lý cho việc hủy bỏ giao dịch. Thêm vào đó, việc các bên căn cứ vào thỏa thuận tại một bản hợp đồng vô hiệu để hủy bỏ một bản hợp đồng khác vốn có hiệu lực hợp pháp là trái pháp luật. Nội dung thỏa thuận trái pháp luật, thì vi bằng cũng không có bất kỳ giá trị pháp lý nào làm cơ sở để giải quyết vụ án.
Đối với ngân hàng là bên nhận bảo đảm, tòa án chỉ dẫn giải quyết yêu cầu trong một vụ án khác. Ông đánh giá như nào về quyết định này của tòa án?
Tôi cho rằng, quyết định như vậy đã tạo nên một khối mâu thuẫn pháp lý trầm trọng, không thể giải quyết. Một mặt, có thể khẳng định, quyết định này sẽ dẫn đến ngân hàng mất quyền xử lý nợ, có thể trị giá hàng chục tỷ đồng đối với tài sản đang tranh chấp. Mặt khác, tòa án lại dẫn giải rằng ngân hàng có quyền khởi kiện để đưa yêu cầu trong một vụ án khác trong khi quy tắc tố tụng không cho phép một tòa án nào thụ lý giải quyết vấn đề trước đó đã được giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án khác.
Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự thì toà án có thể tách một vụ án có các yêu cầu khác nhau thành hai hoặc nhiều vụ án, nếu việc tách và việc giải quyết các vụ án được tách bảo đảm đúng pháp luật. Ở vụ án này, quyền lợi của ngân hàng là thứ hiển hiện khi mà khả năng thu hồi dư nợ cho vay có an toàn hay không phụ thuộc vào tài sản bảo đảm.
Luật pháp đã trao cho ngân hàng vai trò pháp lý cũng như nhiều quyền năng của bên nhận tài sản bảo đảm nên khi giải quyết vụ án, bất luận ngân hàng có đưa ra yêu cầu hay không thì tòa án cũng phải xem xét giải quyết trong trường hợp này. Không xem xét giải quyết mà lại tách thành vụ án khác khi tồn tại khối mâu thuẫn pháp lý nói trên, tòa án đã không bảo đảm đúng pháp luật trong việc ra quyết định giải quyết.
Thực tế, các ngân hàng rất lo ngại bởi vụ kiện nói trên có thể tạo ra tiền lệ xấu. Nguyên nhân nào tạo ra nguy cơ rủi ro này, thưa ông?
Đây đúng là một vụ án có rất nhiều vấn đề pháp lý bất cập và tiềm ẩn nhiều nguy cơ xấu cho ngành ngân hàng nói riêng và môi trường kinh doanh nói chung.
Khi nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, ngân hàng nào cũng trải qua các trình tự thẩm định rất ngặt nghèo. Từ thẩm định pháp lý giấy tờ nhà đất, ký hợp đồng thế chấp có công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Nhà nước cấp cho chủ tài sản luôn là bằng chứng pháp lý đầy uy tín mà ngân hàng tuyệt đối tôn trọng. Ai cũng hình dung rằng chủ tài sản phải trải qua cả quá trình thẩm định hồ sơ, đánh giá thủ tục mới được Nhà nước xét cấp giấy tờ pháp lý này. Vậy mà thực tiễn vụ án cho thấy, giấy tờ này cũng chẳng có ý nghĩa gì, nếu như đằng sau nó còn tồn tại những giao dịch ngầm bất tận.
Vụ án cũng cho thấy một thực tiễn thiếu nguyên tắc trong việc ban hành luật, vận dụng luật và áp dụng pháp luật trong môi trường xét xử của ngành tòa án. Nếu như luật pháp đã đặt ra những hành lang pháp lý rõ rệt về nội dung, hình thức giao dịch… thì về nguyên tắc, những giao dịch nào nằm trong trật tự hành lang đó mặc nhiên được công nhận, còn những giao dịch bên lề chứa đựng yếu tố lách luật, trái quy định sẽ mặc nhiên bị phủ nhận.
Nhưng thực tiễn xét xử thì tòa án mặc nhiên phủ nhận những giao dịch hợp pháp nằm trong trật tự hành lang pháp lý để tìm tòi và công nhận “thỏa thuận thực tiễn”, bất chấp “thỏa thuận thực tiễn” này trái pháp luật, đi ngược hành lang pháp lý. Với cách áp luật như vậy, vô hình trung, mọi trật tự pháp lý sẽ đảo lộn và người ta sẽ tự hỏi lý do gì để cần tuân thủ những trật tự pháp luật đó. Môi trường kinh doanh sẽ trở lên rất thiếu an toàn pháp lý.
Đã có không ít các bản án tồn tại những vấn đề pháp lý bất cập ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng. Với vụ án này, các ngân hàng một lần nữa phải thừa nhận rủi ro tố tụng tòa án sẽ vẫn tồn tại như một trong những nguyên nhân gây nên thực trạng nợ xấu khó xử lý của ngành.
Đầu tháng 4 vừa qua, TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã y án sơ thẩm một vụ kiện dân sự, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bản án ghi nhận giữa bên mua và bên bán đã lập một hợp đồng có công chứng giá trị 10,2 tỷ đồng, một hợp đồng viết tay với giá trị 50 tỷ đồng, nhằm giảm bớt tiền thuế. Theo đúng hợp đồng có công chứng, hai bên đã sang tên mảnh đất, bên mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đem thế chấp vay vốn ngân hàng.
Đến kỳ hạn thanh toán cuối cùng theo hợp đồng viết tay, bên mua không chịu thanh toán nốt 28 tỷ đồng. Hai bên đưa nhau ra văn phòng thừa phát lại lập một vi bằng với nội dung thỏa thuận, đến thời hạn cụ thể, nếu bên mua không thanh toán hết tiền thì bên bán có quyền khởi kiện đề nghị tòa án hủy hợp đồng mua bán, bên mua mất 22 tỷ đồng đã thanh toán…
Sau đó, bên bán đã khởi kiện ra tòa án đề nghị hủy hợp đồng mua bán và được tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện. Tòa án cho rằng, hợp đồng mua bán có công chứng là đúng quy định pháp luật về nội dung, hình thức, nhưng vẫn không bác thỏa thuận mua bán với giá trị 50 tỷ đồng và cho rằng thỏa thuận này là hai bên tự nguyện nên được pháp luật bảo vệ.
Từ việc chấp nhận thỏa thuận mua bán 50 tỷ đồng, tòa án nhận định giao dịch chưa hoàn tất, chưa trả hết tiền, chưa giao đất. Căn cứ vào các thỏa thuận trong vi bằng, tòa án đã tuyên hủy hợp đồng. Như vậy, tài sản thế chấp cho khoản vay chục tỷ đồng, mảnh đất hơn 16.000 m2 đột nhiên “biến mất”, ngân hàng không còn tài sản bảo đảm để xử lý nợ.
Đây là một trong nhiều minh chứng cho thấy rủi ro nghiêm trọng đối với ngân hàng là rủi ro tố tụng tòa án.
Một trường hợp khác, ngân hàng đã cho vay, nhận tài sản bảo đảm là đất đai, có sổ đỏ. Nhưng một tranh chấp đã phát sinh từ vấn đề thừa kế tài sản giữa chủ cũ ngôi nhà với những người họ hàng. Tranh chấp dẫn đến một vụ kiện và người ta đề nghị tòa án hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu yêu cầu này được chấp nhận, ngân hàng sẽ mất tài sản bảo đảm.
