Bất động sản chiếm trên 90% tổng tài sản thế chấp
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, cuối năm 2021, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của hệ thống các tổ chức tín dụng là 1,9% (tăng 0,21% so với cuối năm 2020), nếu tính thêm nợ bán cho VAMC thì con số này là 3,9%. Tỷ lệ nợ xấu gộp (bao gồm nợ xấu nội bảng, nợ xấu bán cho VAMC chưa được xử lý và nợ xấu tiềm ẩn từ các khoản cơ cấu lại) là 7,31%, tăng mạnh so với mức 5,1% cuối năm 2020 và gần bằng con số cuối năm 2017 (7,4%) - là năm mà Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có hiệu lực
Nợ xấu của các tổ chức tín dụng gia tăng là điều đã được dự báo trước, bởi sự bùng phát của đại dịch Covid-19, đặc biệt là làn sóng thứ tư với biến chủng Delta trong năm 2021 đã gây ra các tổn thất nặng nề đối với hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp, sinh kế và đời sống của người dân. Dẫu vậy, các ngân hàng luôn trấn an các cổ đông rằng, tài sản thế chấp của các khoản nợ chủ yếu là bất động sản, tài sản này rất bảo đảm nên không có gì phải lo ngại.
Theo báo cáo tài chính công ty mẹ kiểm toán năm 2021 của Techcombank, ngân hàng này có tỷ lệ bất động sản là tài sản thế chấp rất cao. Cụ thể, tài sản, giấy tờ có giá nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu, tái chiết khấu tính đến cuối năm 2021 là 801.347,7 tỷ đồng, tăng 166.824,4 tỷ đồng so với cuối năm 2020. Trong đó, riêng bất động sản thế chấp tại Ngân hàng là 775.803,4 tỷ đồng, tăng 144.768,5 tỷ đồng và chiếm 96,8% tổng tài sản thế chấp.
Tương tự, báo cáo tài chính công ty mẹ kiểm toán năm 2021 của ACB cho biết, tài sản, giấy tờ có giá nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu, tái chiết khấu tính đến cuối năm 2021 là 741.953,8 tỷ đồng tăng 95.552,3 tỷ đồng so với cuối năm 2020. Trong đó, riêng bất động sản thế chấp tại Ngân hàng là 676.744,5 tỷ đồng, tăng 79.916,8 tỷ và chiếm 91,2% tổng tài sản thế chấp.
Báo cáo tài chính công ty mẹ kiểm toán năm 2021 của BIDV cho hay, tài sản, giấy tờ có giá nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu, tái chiết khấu tính đến cuối năm 2021 là gần 2,167 triệu tỷ đồng, tăng 352.000 tỷ đồng so với cuối năm 2020. Trong đó, riêng bất động sản thế chấp tại Ngân hàng là hơn 1,492 triệu tỷ đồng, tăng 245.000 tỷ đồng và chiếm gần 68,9% tổng tài sản thế chấp.
Agribank vừa công bố báo cáo tài chính riêng lẻ kiểm toán năm 2021, theo đó, lượng tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu, tái chiết khấu là hơn 2,327 triệu tỷ đồng, tăng 262.000 tỷ đồng. Trong đó, riêng bất động sản thế chấp tại Ngân hàng là hơn 2,018 triệu tỷ đồng, tăng gần 178.000 tỷ đồng và chiếm gần 87% tổng tài sản thế chấp.
Những khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm
Ông Phan Thanh Hải, Phó tổng giám đốc BIDV cho biết, hiện nay, đối với các khoản nợ có nhiều tài sản thế chấp tọa lạc tại các huyện, tỉnh khác nhau, theo quy định của pháp luật về thi hành án thì không được phát mại đồng thời các tài sản, mà phải thực hiện cuốn chiếu từng tài sản theo từng địa bàn. Điều này dẫn tới thời gian thu hồi nợ kéo dài, không xử lý tổng thể, dứt điểm được toàn bộ tài sản bảo đảm tại cùng thời điểm, gây thiệt hại cho ngân hàng.
Việc giải quyết tài sản thế chấp là bất động sản không hề dễ dàng.
Quy định về bán nợ xấu có tài sản bảo đảm đang bị kê biên cũng có những bất cập. Chẳng hạn, Điều 13, Nghị quyết 42 quy định: “Tổ chức tín dụng được quyền bán khoản nợ xấu mà khoản nợ xấu đó có tài sản bảo đảm đang bị kê biên cho tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh mua, bán nợ”. Vì vậy, trong trường hợp tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu đang bị kê biên thì các khách hàng là cá nhân hoặc doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh mua, bán nợ không được mua khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng.
“Trong khi đó, đối với các khoản nợ không thuộc đối tượng nợ xấu theo Nghị quyết 42, kể cả trong trường hợp tài sản bảo đảm bị kê biên thì tổ chức tín dụng vẫn được phép bán nợ cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nợ theo quy định tại Thông tư 09/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước”, ông Hải nói.
Một lãnh đạo cao cấp PVcomBank cho hay, đối với tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, đây là những tài sản có giá trị lớn, quá trình tiếp nhận, xử lý phức tạp do liên quan nhiều đến các cơ quan nhà nước và có nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành khác điều chỉnh như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản…
Thực tế, có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản được PVcomBank tiếp nhận đang trong quá trình xây dựng dở dang, do bên bảo đảm (chủ đầu tư) không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án. Đối với dự án này, PVcomBank là tổ chức tín dụng nên không thể tiếp tục triển khai dự án, do vậy cần có nhà đầu tư mới có đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án. Bên cạnh đó, ngân hàng không được kinh doanh bất động sản nên các thủ tục pháp lý cần thiết để chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người mua tài sản sau này cũng cần phải có chủ đầu tư mới thực hiện.
Tuy nhiên, khi PVcomBank tiến hành xử lý dự án bất động sản để thu hồi nợ thì gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục mua bán, chuyển nhượng dự án, nhất là khi khách hàng (chủ đầu tư cũ của dự án) không hợp tác, gây cản trở quá trình xử lý tài sản bằng cách gửi đơn thư khiếu kiện đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để ngăn chặn quá trình xử lý tài sản bảo đảm của Ngân hàng.
“Trước thực trạng trên, PVcomBank đã nhiều lần gửi văn bản báo cáo, xin ý kiến chỉ đạo, hướng dẫn đến các cơ quan, tổ chức tại các cấp có liên quan. Do còn nhiều cách hiểu và các văn bản pháp luật khác chưa được đồng bộ, nhất quán với Nghị quyết 42 nên đến nay, PVcomBank vẫn chưa xử lý được tài sản bảo đảm là dự án bất động sản đã tiếp nhận”, vị lãnh đạo PVcomBank chia sẻ.
PVcomBank còn gặp khó khăn khi thực hiện biện pháp nhận tài sản bảo đảm để cấn trừ nghĩa vụ nợ. Cụ thể, Bộ Luật dân sự năm 2015 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 có quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm là tổ chức tín dụng được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ nợ của bên bảo đảm. Tuy nhiên, tổ chức tín dụng chỉ được nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản trong 3 năm và phải bán để thu hồi nợ. Trong thực tế, quá trình bán tài sản có thể bị kéo dài hơn 3 năm do các yếu tố khách quan của thị trường.
Một vấn đề khác, ông Trần Minh Đạt, Phó tổng giám đốc MB cho biết, liên quan đến vấn đề UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo UBND phường phân công trách nhiệm hỗ trợ quá trình thực hiện thu giữ tài sản bảo đảm…, các địa phương thực hiện rất khác nhau.
“UBND phường là cơ quan dân cử, dân bầu nên thực tế vấn đề này tại các UBND phường không hỗ trợ nhiều ngân hàng trong công tác xử lý tài sản bảo đảm. Chỗ nào tích cực, quan hệ tốt thì xử lý, còn lại nếu gọi là trách nhiệm thì cơ bản các cơ quan này sẽ cố gắng tránh càng nhiều càng tốt”, ông Đạt nói.
