Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ về 30%
TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, việc hình thành bong bóng bất động sản 2009 - 2010 và vỡ bong bóng sau đó để lại hậu quả nặng nề với ngành ngân hàng trong một giai đoạn dài. Nợ xấu tăng cao, trong khi việc xử lý tài sản gặp nhiều khó khăn vì dẫn tới việc thành lập Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) để xử lý nợ của ngành. Thời điểm năm 2021 cũng tương tự giai đoạn trên khi chứng khoán, bất động sản tăng mạnh, nhưng cách quản lý hiện nay khác xa so với năm 2009.
“Hiện ngành ngân hàng đã có kinh nghiệm tốt hơn trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng vào lĩnh vực bất động sản”, ông Hùng nhấn mạnh.
Thứ nhất, đến nay, dư nợ cho vay trên tổng dư nợ cho vay của ngành ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng hơn 12% trên tổng dư nợ, giảm nhiều so với mức 26% trong năm 2018. Điều này cũng phù hợp với lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 30% kể từ tháng 10/2022 theo quy định của Thông tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi từ Thông tư 22 trước đó.
Thứ hai, tổng dư nợ đầu tư cho lĩnh vực bất động sản là 2,2 triệu tỷ đồng, chưa tính đến 30 ngành nghề liên quan đến bất động sản; trong đó, hơn 700.000 tỷ đồng là đầu tư cho đơn vị kinh doanh trực tiếp bất động sản (chiếm 19%) và 1,3 triệu tỷ đồng cho vay mua, sửa chữa nhà ở.
Dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm 94% tổng dư nợ cho vay bất động sản và phần lớn được tài trợ bằng nguồn vốn ngắn hạn. Vì thế, theo ông Hùng, phải có giải pháp tiếp theo để giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống mức tối đa 30% để kiểm soát rủi ro.
TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế - tài chính cũng nhận định, đã đến lúc thực hiện lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn để đảm bảo rủi ro cho hệ thống ngân hàng sau khi dịch bệnh đã được kiểm soát.
Dư nợ cho vay trung, dài hạn chiếm 94% tổng dư nợ cho vay bất động sản.
Phó thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cũng cho hay, nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu là cho vay trung, dài hạn. Trong khi đó, vốn huy động của ngân hàng chủ yếu ngắn hạn.
Vì thế, NHNN đã có lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn, cho vay trung, dài hạn nhằm hạn chế rủi ro trong lĩnh vực bất động sản. NHNN đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Thông tư số 22/2019/TT-NHNN yêu cầu các ngân hàng giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ mức tối đa 45% xuống 40% từ đầu năm 2020 và theo lộ trình giảm xuống 30% từ đầu tháng 10/2022.
Tuy vậy, lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn trong 2 năm qua đã bị hoãn do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Theo đó, tỷ lệ 40% được áp dụng cho tới cuối tháng 9/2021, từ đầu tháng 10/2021 cho tới 30/9/2022 giảm còn 37%, từ ngày 1/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 giảm còn 34% và từ ngày 1/10/2023 là 30%.
Như vậy, trong 5 năm qua, NHNN đã có lộ trình cho phép các ngân hàng chuẩn bị để giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Chủ trương của NHNN đưa ra và lộ trình siết vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn trong 5 năm qua, theo ông Hùng, là rất đúng đắn và phù hợp.
Vốn đầu tư bất động sản không nên trông chờ ngân hàng
Phó thống đốc Đào Minh Tú cho rằng, trong nhiều năm qua, ngành ngân hàng vẫn phải dùng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thị trường tiền tệ vẫn phải gánh vai trò cấp vốn cho cả thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu. Nhưng thị trường tiền tệ không thể gánh mãi vai trò này được, vì nếu tiếp tục gánh thì thị trường chứng khoán sẽ chậm phát triển và vì thế NHNN đã có lộ trình giảm dần vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.
TS. Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, cần xác định nguồn vốn vào thị trường bất động sản không chỉ hoàn toàn từ tín dụng ngân hàng. Hiện chưa có một cách nhìn nhận đầy đủ và hiểu rõ về hoạt động tín dụng của ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản nên không phải khó khăn về vốn là do ngân hàng chịu hết.
Theo ông Hùng, thị trường vốn phải song hành với thị trường tiền tệ, thị trường tiền tệ chỉ cung cấp nguồn vốn ngắn và trung hạn, doanh nghiệp muốn huy động vốn trung, dài hạn thì phải qua thị trường vốn. Doanh nghiệp nào đầu tư dài hạn phải quan tâm đến thị trường chứng khoán, đến việc gọi vốn qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, như thế thì thị trường tiền tệ mới phát triển bền vững và doanh nghiệp bớt phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Cũng theo ông Hùng, thị trường vốn 10 năm qua đã có sự hình thành và phát triển một cách tích cực. Giai đoạn 2019 - 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành huy động được 71.000 tỷ đồng và 3 tháng đầu năm 2022 các doanh nghiệp lĩnh vực này tiếp tục phát hành trái phiếu huy động được hơn 30.000 tỷ đồng nên không ai kêu ca gì về việc khó vay vốn ngân hàng. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn cho rằng, sử dụng vốn vay ngân hàng không có nhiều ưu điểm như phát hành trái phiếu huy động vốn.
Hiện tại, do Chính phủ tăng cường công tác quản lý, giám sát các đợt phát hành trái phiếu và NHNN hạn chế các tổ chức tín dụng mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp mới phát hành, nhất là từ khu vực doanh nghiệp bất động sản giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp kêu khó khăn về dòng vốn. Do đó, “chúng ta lại tìm biện pháp để khơi thông thị trường vốn đối với lĩnh vực bất động sản”.
Bên cạnh đó, không phải cứ doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện tín dụng thì ngân hàng buộc phải cho vay. Ngân hàng chỉ cho vay trong thời hạn 5 - 7 năm, trong điều kiện của ngân hàng, chứ khó có thể đáp ứng nhu cầu vốn trong 20 - 30 năm cho doanh nghiệp.
Cũng theo chuyên gia này, không một ngân hàng nào mà không muốn cho vay đối với doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện, hồ sơ và uy tín, nhưng với lĩnh vực có rủi ro cao cũng nên thận trọng. Nhiều ngân hàng rất ngại rủi ro khi rót vốn cho vay nhà hình thành trong tương lai, vì thực tế hiện nay, nhiều dự án chưa hoàn tất, chưa có sổ đỏ, nhưng vẫn thế chấp để vay ngân hàng.
Vì thế, các nhà phân tích cho rằng, với doanh nghiệp bất động sản phải quan tâm đến thị trường vốn, bên cạnh việc “gõ cửa” ngân hàng vay tín dụng.
