Tái diễn cảnh chủ đầu tư “ăn cơm trước kẻng”

Đua nhau bán nhà “không móng”

Đầu 2018, Công ty cổ phần Nhà Mơ đã công bố mở bán Dự án Dream Home Riverside tại quận 8 với số lượng lên tới 2.000 sản phẩm căn hộ chung cư. Thế nhưng, tới nay dù đã được tổ chức mở bán nhiều lần nhưng dự án này vẫn chưa hoàn thành móng. Dấu hiệu duy nhất của việc thi công là chủ đầu tư và nhà thầu tổ chức thử tải móng. Đặc biệt, theo Sở Xây dựng TP.HCM, dự án Dream Home Riverside chưa hề được cấp phép triển khai.

Cũng trong tình trạng bán nhà “không móng, không pháp lý” là dự án Gem Riverside tại quận 2. Dự án được giao dịch giữ chỗ từ giữa năm 2018, khi chủ đầu tư dự án mới chỉ thực hiện san lấp mặt bằng. Sau đó, đầu năm 2019, dự án này bị dừng giao dịch do chủ đầu tư chưa hoàn thiện xong pháp lý.

Tại TP.HCM, thực trạng này diễn ra khá phổ biến, trong đó có những dự án từng bị xử phạt. Đơn cử như dự án Thủ Thiêm Dragon tại quận 2 được giới thiệu và nhận cọc mua bán từ cuối năm 2017, nhưng tới giữa năm 2018 bị xử phạt. Lý do vì dự án chưa được cấp phép mở bán nhưng vẫn giao dịch.

Bên cạnh đó, cũng không khó để tìm ra những dự án đang có giao dịch mua bán trong tình trạng chưa xây dựng móng. Chẳng hạn, Dự án căn hộ chung cư Picity do Tập đoàn Pi Group làm chủ đầu tư tại đường Thạnh Xuân 13, phường Thạnh Xuân, quận 12. Dự án có tổng diện tích toàn khu lên tới 8,6 ha, bao gồm 6 block căn hộ chung cư, cung cấp ra thị trường Khu Tây Bắc khoảng 2.577 căn hộ. Hay Dự án Ecogreen Saigon trên đường Nguyễn Văn Linh, quận 7 được quảng cáo có số lượng căn hộ lên tới 1.000 căn và 200 căn officetel trên 6 block cao 35 tầng cũng trong tình trạng tương tự.

Không chỉ những dự án chung cư, mà những dự án nhà phố đất nền cũng trong tình cảnh tương tự. Chớp thời cơ phân khúc đất nền, nhà phố lên ngôi, nhiều chủ đầu tư đua nhau mở bán dù dự án chưa đủ yếu tố pháp lý và hạ tầng mới được triển khai rất sơ sài. Trong khi đó, theo quy định, để đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư các dự án đất nền ngoài hoàn thiện pháp lý, còn phải triển khai xong hạ tầng kết nối. Có thể kể ra một số dự án được chủ đầu tư “ăn cơm trước kẻng” như dự án Thiên Phúc Hoàng Gia, Hưng Thịnh Cát Tường tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An…

Thật ra, nếu khách hàng tinh ý hoặc sâu sát khi đi đến tận nơi thăm quan dự án thì sẽ rất dễ nhận biết các dự án bán nhà “không móng” khi công trường triển khai cầm chừng, nhân viên môi giới “tảng lờ” không nhắc đến và cung cấp giấy tờ pháp lý của dự án. Đồng thời, tại hầu hết dự án dạng này, chủ đầu tư thường lách bằng cách đưa ra hình thức giao dịch là hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với khoản tiền từ 5 - 10%, hoặc thực hiện hợp đồng góp vốn và không dùng từ “mở bán” ở bất cứ giấy tờ ghi nhận giao dịch nào.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, hiện nay chuyện mở bán tại các dự án khi chưa được cấp phép diễn ra khá phổ biến. Lý do nở rộ tình trạng này bởi khâu xin cấp phép triển khai đang gặp khó khăn, trong khi nhiều chủ đầu tư đã có mặt bằng sạch và đang khá bí nguồn tài chính. Nhiều chủ đầu tư cho rằng, nếu xây xong móng hoặc đợi hoàn thiện pháp lý mới mở bán thì doanh nghiệp sẽ lâm vào tình trạng khó khăn.

Do đó, họ tính bài cứ giới thiệu dự án song song với việc hoàn thiện thủ tục và triển khai thi công để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, rủi ro và khiếu kiện sẽ rất dễ xảy ra nếu gặp trục trặc trong vấn đề thủ tục trong khi tiền cọc đã thu và đa phần nhân viên bán hàng khi nhận giữ chỗ đều hứa hẹn một thời điểm cụ thể khách hàng sẽ được ký hợp đồng chính thức.

“Chủ đầu tư thì có muôn cách để giải thích cho việc bán hàng khi chưa xong móng, xong hồ sơ pháp lý. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là pháp luật không cho phép. Và nếu việc cấp phép dự án bị đình lại vô thời hạn thì người rủi ro nhất là khách hàng đã đặt cọc, vì không bao giờ có chuyên tiền đã được doanh nghiệp thu về lại để nguyên trong két”, ông Phượng nói.

Rủi ro và trái luật

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, việc bán nhà “không móng - không hạ tầng” diễn ra trong thời gian qua thực tế các chủ đầu tư đều biết sai và không ít khách hàng cũng nhận thức được điều này. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chấp nhận “làm liều” để không bỏ lỡ cơ hội, trong khi khách hàng tính rằng nếu đặt chỗ giai đoạn này thì giá mua sẽ rẻ hơn.

Theo ông Hậu, có khả năng tình trạng này sẽ bùng phát mạnh hơn trong năm 2019 khi mà TP.HCM vẫn tiếp tục siết chặt việc cấp phép dự án mới. Trong khi các doanh nghiệp có quỹ đất tại TP.HCM hiện khá nhiều. Các đơn vị này cũng đã nộp hồ sơ xin cấp phép thực hiện dự án và sẽ có một số chủ đầu tư trong thời gian chờ đợi sẽ tiếp tục bán hàng khi chưa được cấp phép, chưa có móng và hạ tầng.

“Có một điều khá khó hiểu, đó là theo luật thì doanh nghiệp làm vậy là sai, nhưng các cơ quan chức năng lại chưa thực hiện biện pháp kiểm tra hay ngăn chặn một cách nghiêm khắc. Thay vào đó, khi có vấn đề kiện tụng giữa khách hàng và chủ đầu tư diễn ra, khi đó cơ quan quản lý mới đi kiểm tra rồi xử phạt”, ông Hậu nói.

Còn luật sư Trần Đức Phượng thì cho rằng, hiện các chủ đầu tư khi thực hiện bán nhà không móng với cam kết nhận một khoản tiền nhất định và khách hàng ký phiếu giữ chỗ, nếu khách hàng không mua thì trả lại tiền (lý lẽ được các chủ đầu tư sử dụng là: bước thăm dò thị trường). Trong khi đó, nội dung các tờ phiếu này rất sơ sài, khách hàng rất khó bắt bẻ nếu xuất hiện các trục trặc.

Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, bất động sản hình thành trong tương lai mà thu tiền tiền trước của khách hàng được đưa vào kinh doanh phải tuân thủ các điều kiện và phù hợp với hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua đối với nhà ở với khách hàng phải đủ điều kiện như: Phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của Sở Xây dựng và văn bản thông báo này phải được Sở Xây dựng, chủ đầu tư công bố trên cổng thông tin điện tử (trừ trường hợp không có thông báo khi Sở Xây dựng có vi phạm không trả lời, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Đồng thời, phải có ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (theo Điều 56, Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

Đối với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đăng ký hợp đồng mẫu tại Sở Công thương hoặc Cục quản lý cạnh tranh (theo Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 và Khoản 2 Điều 8 Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011).

Nếu không đủ các điều kiện trên thì hợp đồng đã ký kết có thể bị tuyên là giao dịch vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.

“Theo tôi, đây chỉ là cách lách luật của một số chủ đầu tư. Khi thực hiện điều này, chủ đầu tư đang vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 khi chưa đủ điều kiện mở bán và giao dịch.

Đặc biệt, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 quy định rất chặt chẽ trong phần huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản nhưng rất nhiều doanh nghiệp trong ngành địa ốc lại thực hiện ‘lách luật’ huy động vốn hoặc đưa ra giao dịch dù không được phép thông qua nhiều hình thức, trong đó các dạng như: Đăng ký giữ chỗ, hay một mức cao hơn là Thỏa thuận đặt cọc…

Bản chất việc thỏa thuận giữ chỗ là một phần của quá trình mua bán, là hành vi kinh doanh. Ở lĩnh vực nhà ở quy định rõ chỉ đưa ra giao dịch khi “đủ điều kiện” nên việc đưa ra giao dịch chưa đủ điều kiện là sai”, luật sư Phượng cho biết.

Cũng theo ông Phượng, việc bán nhà không móng - không hạ tầng còn sai từ phía Luật Dân sự, đó là chưa đủ nội dung cơ bản của giao dịch. Cụ thể, bên nhận (chủ đầu tư, sàn môi giới) có thể lợi dụng các quy định của Bộ luật Dân sự dùng để ràng buộc người mua. Trong khi đó, chủ đầu tư lại không phải chịu trách nhiệm thông qua việc giao dịch chưa hoàn thành (thiếu các nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán, chưa có giá sản phẩm cụ thể…).

Do đó, bên cạnh rủi ro pháp lý, người mua còn gặp nguy cơ là có khả năng khi thấy dự án nhiều người đặt chỗ thì chủ đầu tư tìm lý do không bán cho khách hàng, họ sẽ nâng giá bán cao hơn để mở bán cho đợt sau.

Đối với người đặt giữ chỗ sẽ khó kiện cáo và đòi phạt, bồi thường hoặc bắt chủ đầu tư phải bán vì dự án chưa đủ điều kiện nên chưa được đưa vào kinh doanh, điều khoản cơ bản của giao dịch mua bán chưa đầy đủ, chưa thỏa thuận xong nên cùng lắm Tòa cũng chỉ cho các bên một thời hạn để tiếp tục thỏa thuận.

“Nói chung, khách hàng ký hợp đồng dạng đặt chỗ này không được pháp luật bảo vệ. Do đó, nếu rủi ro gặp chủ đầu tư bất tín (đúng nghĩa là dụ khách hàng nhằm điều tra thị trường, nếu nhiều người mua thì sẽ tăng giá) thì khó bảo vệ quyền lợi của mình”, ông Phượng nhấn mạnh.