​Tách thửa đất nông nghiệp, nhiều người xin quay về... quy định cũ

Cơ chế bó thị trường

Quyết định 60/2017 của UBND TP.HCM quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa để chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã được ban hành 2 năm, nhưng đến nay, việc tách thửa đất cho người dân vẫn còn tắc đối với một vài loại đất, trong khi giới chuyên môn cho rằng, quy định mới vẫn còn “lỗ hổng”. Đây được cho là một trong những nguyên nhân làm tê liệt hoạt động phân lô, tách thửa tại TP.HCM.

Ông Đỗ Văn Hòa (quận 10) cho biết, ông mua mảnh đất có diện tích gần 1.000 m2 tại huyện Bình Chánh. Về mặt pháp lý thì đây là khu đất nông nghiệp nhưng có nhà ở và xen cài trong khu dân cư. Tuy nhiên, khi ông Hòa nộp hồ sơ xin tách thửa thì chỉ được chính quyền địa phương công nhận 500 m2 là đất ở, còn lại là đất nông nghiệp trồng cây ngắn hạn và phải đáp ứng được hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật.

“Trong Quyết định 60/2017 không đề cập đến quy mô diện tích đất là bao nhiêu đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Còn những khu đất diện tích nhỏ (khoảng 400 - 600 m2), người dân muốn thực hiện thủ tục tách thửa để chia cho các con trong gia đình cũng phải làm văn bản gửi về Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM để xin ý kiến. Đó là chưa kể, đối với trường hợp xin được phân lô, tách thửa để bán cũng phải đáp ứng các điều kiện sử dụng tiền bán đất vào đúng mục đích như cho con đi học, chữa bệnh... và phải có xác nhận của chính quyền địa phương”, ông Hòa nói.

Ông Hòa cho rằng, nếu chiếu theo Quyết định 33/2014 cũ thì toàn bộ diện tích đất trên của ông sẽ được chuyển thành đất thổ cư nếu đáp ứng đầy đủ quy hoạch 1/2.000 và hạ tầng kết nối, vì chức năng của thửa đất mà ông đang sử dụng là đất trồng lúa. Tuy nhiên, ông Hòa cho biết, thửa đất trên mà ông mua lại đã bị bỏ hoang từ lâu, không thể trồng trọt được gì và xung quanh khu vực đã được đô thị hóa.

Nói về những bất cập của Quyết định 60/2017, đại diện của Văn phòng Luật sư Tâm Pháp Quyền phân tích, UBND Thành phố chỉ có thẩm quyền quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất mà công dân được quyền tách thửa, chứ không thể dựa vào quy hoạch mà ngăn cản, cấm đoán quyền tách thửa hợp pháp của công dân đã được pháp luật quy định, trừ những trường hợp luật có quy định cấm tách thửa.

Việc Quyết định 60/2017 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch (như đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng…) và đưa ra đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới, chỉ được quyền tách thửa sau 3 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt quy hoạch mà chưa thông báo thu hồi là hoàn toàn trái với quy định của Luật Đất đai, mâu thuẫn với chính Điều 1 của Quyết định 60/2017.

Văn phòng Luật sư Tâm Pháp Quyền cũng cho rằng, trong khi Luật Đất đai chia đất ở thành 2 loại là đất ở đô thị và đất ở nông thôn, thì Quyết định 60/2017 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa của mình.

Lãnh đạo Sở Tư pháp TP.HCM cho rằng, về nội dung đất thuộc “quy hoạch đất ở xây dựng mới” và “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp” (trong đó có chức năng đất ở) thì không được tách thửa.

Qua rà soát, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TP.HCM, các văn bản này đều không có sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này.

Như vậy, việc quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 5, Quyết định 60/2017 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất. Nội dung quy định không phù hợp với Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp không được tách thửa.

Để nhanh chóng sửa đổi những bất cập, mới đây, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan yêu cầu các sở, ngành liên quan nhanh chóng xem xét điều chỉnh Quyết định 60 để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho người dân.

Đề xuất quay lại tách thửa theo quy định cũ

Trong khi chờ đợi sửa đổi Quyết định 60/2017, đã có nhiều ý kiến cho rằng, nên áp dụng quy định tách thửa cũ sẽ loại bỏ được những bất cập đang tồn tại ở Quyết định 60/2017.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích, trước năm 2017, đã có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa “đất ở tại nông thôn” và tách thửa “đất ở tại đô thị”.

Bên cạnh đó, để giải quyết nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở và tách thửa đất ở, đối với các thửa đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu, thuộc địa bàn các quận, phường, thị trấn, điểm dân cư nông thôn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu, thì đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền của địa phương xem xét, thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Đồng thời, xem xét, thực hiện thủ tục tách thửa đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Đồng thời, ông Châu cho rằng, cần tham khảo cách làm này theo quy định của Quyết định 33/2014/QĐ-UB ngày 15/10/2014 của UBND TP.HCM (Quyết định cũ được thay thế bằng Quyết định 60).

“Đối với thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, trường hợp thửa đất không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt, UBND quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất”, ông Châu nói.

Ông Châu còn phân tích thêm, thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải căn cứ quy hoạch để xem xét giải quyết tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân; Căn cứ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết.

Riêng đối với trường hợp chưa có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết.

Trong khi đó, luật sư Võ Thiện Hiển, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, các hướng dẫn thực hiện Quyết định 60/2017 về tách thửa hiện nay khá nhiều (Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng dẫn về điều kiện hạ tầng, nghiệm thu hệ thống hạ tầng, Sở Xây dựng hướng dẫn cấp phép xây dựng, Tổng công ty Điện lực hướng dẫn cấp điện...), cần tập trung về một đầu mối để thuận tiện hơn cho người dân và cơ quan quản lý. Ngoài ra, không nên phân biệt việc tách thửa để ở hay tách thửa để bán, chỉ cần các yếu tố về mặt kỹ thuật, quy hoạch nếu đảm bảo theo quy định nên giải quyết.

Từ những phân tích trên, nhiều ý kiến cho rằng, UBND TP.HCM cần nhanh chóng rà soát những điểm bất cập của Quyết định 60/2017 để sửa đổi, hay ban hành quyết định thay thế, nhằm khơi thông những ách tắc về việc tách thửa của người dân, xây dựng một cơ chế rõ ràng, vừa nới lỏng đồng thời cũng siết chặt nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở vốn đang rất bức thiết với người dân.