Hạ tầng yếu, thị trường khó phát triển
Mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội chính thức ban hành văn bản về việc dừng triển khai thực hiện 82 dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Điều đáng nói là trong danh sách này có những dự án hạ tầng giao thông lớn từng được kỳ vọng là “lối mở” cho sự bứt phá của thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và kinh tế Thủ đô nói chung.
Cụ thể, nếu như ở khu vực phía Tây và Tây Nam, việc cải tạo, nâng cấp và mở rộng trục đường 70 được xem chìa khóa cho đà tăng tốc của thị trường bất động sản khu vực này, thì tại phía Đông là 3 tuyến đường gồm đường Đa Tốn (nằm trên trục cao tốc Hà Nội - Hải Phòng), đường kết nối đường 179 (trục giao thông quan trọng hướng tới các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh), đường vành đai 2,5 và 3,5 cùng 6 dự án cầu mới bắc qua sông Hồng cũng được lãnh đạo UBND TP. Hà Nội nhấn mạnh như là động lực đột phá trong phát triển kinh tế Hà Nội trong 5 năm tới.
Đặc biệt, 6 dự án cầu mới bắc qua sông Hồng gồm cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Thượng Cát, cầu Giang Biên, cầu Hồng Hà và cầu Đuống 2 được đánh giá có thể tạo ra kỳ tích sông Hồng, thúc đẩy bờ Đông sông Hồng trở thành “Thành phố trung tâm phía Đông”, đồng thời giải tỏa áp lực về quy hoạch, khi các khu vực phía Tây và Nam trở nên chật chội hơn trong tương lai.
Là người gắn bó với mảng quy hoạch đô thị và các cực phát triển của Hà Nội nhiều năm qua, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, trong các quy hoạch đô thị từ năm 1998 đến nay đều nhấn mạnh, Hà Nội cần dành tối thiểu 20-25% diện tích đất cho giao thông. Tuy nhiên, việc mở đường quá chậm trễ khiến hạng mục này tới nay mới đạt khoảng 10%.
Trong khi đó, phương tiện giao thông cá nhân lại gia tăng quá nhanh. Năm 2020, Hà Nội có hơn 7 triệu phương tiện giao thông, trong đó riêng ô tô là khoảng 800.000 xe, tương đương tăng 12%. Các giải pháp để hạn chế xe cá nhân như kiểm định khí thải, thu phí xe vào nội đô… vẫn chưa thực hiện được, ảnh hưởng nhiều tới việc nâng cấp chuẩn đô thị của Hà Nội.
Theo góc nhìn của ông Nghiêm, chưa nói tới việc các dự án có triển khai tiếp nữa hay không, nhưng sự ngưng trệ hiện tại sẽ ảnh hưởng rõ nét tới xu hướng phát triển thị trường bất động sản ở các cực Tây và Đông Hà Nội, cũng là 2 nguồn cung nhà đất chính của Thủ đô.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, khu vực phía Tây thường chiếm tỷ lệ 60-70% tổng nguồn cung thị trường Hà Nội. Đây là khu vực năng động và tập trung dày đặc các cao ốc văn phòng. Phía Đông cũng ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ trong năm 2019 và 2020 khi đón nhận nhiều dự án lớn. Trong khi đó, khu vực trung tâm với quỹ đất đã cạn kiệt chiếm tỷ trọng không đáng kể trong tổng nguồn cung.
Các dự báo gần đây của Savills cũng cho thấy, nguồn cung sẽ tiếp tục tăng cường tại 2 khu vực Tây và Đông Hà Nội, trong đó cơ sở kỳ vọng là việc cải thiện hạ tầng giao thông với loạt dự án nêu trên. Tuy nhiên, việc một số dự án phải dừng lại có thể khiến thị trường bất động sản Tây và Đông Hà Nội không tăng trưởng như kỳ vọng.
Theo Thạc sỹ Quản lý đô thị Nguyễn Duy Minh, Hà Nội đặt mục tiêu xây dựng 7 vành đai lớn, nhưng đến nay mới chỉ có Vành đai 3 được khép kín, còn lại đều rời rạc và cần sớm được liên kết để đảm bảo lưu thông.
“Hiện tuyến Vành đai 3 đang phải chịu áp lực giao thông cực kỳ lớn, cả từ các phương tiện quá cảnh lẫn đi - đến Hà Nội như xe khách liên tỉnh, xe tải, xe cá nhân… Trong khi đó, một số vành đai khác như 3,5; 2,5; 4; 5 chỉ mới được đầu tư từng phần, thậm chí là chưa đầu tư, dẫn đến nhiều tuyến giao thông huyết mạch bị cắt đứt bởi rào chắn tự nhiên là sông Hồng”, Thạc sỹ Minh nói.
Làm sao để thu hút đầu tư hạ tầng giao thông?
Ông Vũ Văn Viện, Giám đốc Sở giao thông - Vận tải Hà Nội cho biết, trong danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 tại TP. Hà Nội có 460 dự án phát triển hạ tầng giao thông - vận tải (đã bao gồm 143 dự án cũ chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020). Trong đó, có 451 dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách, 8 dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), một dự án đầu tư theo hình thức PPP kết hợp đầu tư công. Tổng kinh phí dự kiến dành cho danh mục này là hơn 330.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, theo PGS-TS. Trần Chủng, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam, việc thu hút vốn đầu tư cho các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm tại Hà Nội là không dễ dàng, bởi khi tham gia một dự án, điều đầu tiên nhà đầu tư tính đến là bài toán lợi ích.
“Khi đầu tư xây dựng một con đường cao tốc, có thể trước mắt hiệu quả sinh lời chưa cao, nhưng nếu nhà đầu tư đã đầu tư bất động sản tại khu vực này thì họ kỳ vọng khi đường xây xong bất động sản sẽ lên giá. Đây chính là điều họ kỳ vọng, cho dù lưu lượng hay hiệu quả con đường đó có kém hơn các dự án khác”, ông Chủng nêu ví dụ.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, tại kỳ họp đại hội cổ đông thường niên năm nay, rất ít doanh nghiệp xây dựng đề cập tới kế hoạch tham gia vào các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm của Hà Nội khi chương trình đổi đất lấy hạ tầng không còn khả thi như trước - điều mà trước đây các “ông lớn” như Sun Group, T&T, Văn Phú - Invest, UDIC… luôn hứng thú.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, để đưa Hà Nội đã trở thành một trong những địa phương thu hút đầu tư mạnh mẽ nhất cả nước, kinh tế phát triển toàn diện bao gồm cả công - nông nghiệp, dịch vụ, du lịch…, thì đòn bẩy giao thông là vô cùng quan trọng. Đặc biệt, với thị trường bất động sản, không khó để nhận ra trong chu kỳ phục hồi mới có sự gắn kết rất rõ nét với các dự án hạ tầng giao thông đô thị và những đồ án quy hoạch mới.
“Việc sớm triển khai các dự án hạ tầng giao thông rất quan trọng và là động lực cho thị trường phát triển, bởi giá trị bất động sản luôn tăng theo quy hoạch hạ tầng giao thông, thậm chí nhiều dự án có giá nhà tăng gấp 2,3 lần so với trước khi triển khai các dự án hạ tầng. Do đó, việc chậm trễ triển khai các dự án hạ tầng có thể ảnh hưởng tới sự phát triển chung của thị trường trong thời gian tới”, ông Đính nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cengroup cho rằng, giá trị bất động sản có thể bị đóng băng vì hạ tầng, nhưng cũng có thể tăng mạnh nhờ hạ tầng. Với điều kiện kinh tế hiện nay, giá cả không phải là vấn đề với người mua nhà, mà là chất lượng sống, dịch vụ, tiện ích của dự án bất động sản đó đến đâu. Thực tế, nhiều khu đô thị ở ngoại thành được đầu tư quy hoạch phát triển đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi… đang thu hút cư dân Hà Nội trước tình trạng nội đô ùn tắc giao thông ngày càng nghiêm trọng, môi trường ô nhiễm, thiếu hệ thống nước sinh hoạt…
“Nếu các tuyến đường giao thông sớm được mở rộng, người dân sống ở ngoại thành đi vào trung tâm Hà Nội sẽ không mất quá nhiều thời gian, thậm chí tương đương so với ở người sống ở khu vực nội đô nhưng các tuyến đường xung quanh chật chội, ùn tắc. Điều này vừa giúp giảm tải áp lực mật độ dân số, giao thông…, vừa thúc đẩy thị trường địa ốc phát triển”, ông Vũ nói.
