Tắc dự án mới, địa ốc phương Nam sẽ ra sao?

Thiếu cung, động lực đẩy hàng tồn

Trong năm 2018, số lượng dự án bất động sản được phê duyệt trên địa bàn TP.HCM rất hạn chế. Với quỹ đất phát triển dự án mới eo hẹp khiến nguồn cung trên thị trường, nhất là tại khu vực trung tâm bị sụt giảm nghiêm trọng.

Cụ thể, theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, cả năm 2018, toàn Thành phố chỉ có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm có 28.316 căn nhà, trong đó có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng. So với năm 2017, số lượng dự án năm 2018 giảm 18 dự án, tương ứng với 13%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tương đương giảm tới 34,1%.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Huân Nguyễn, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn thị trường bất động sản Collier International Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh công tác phê duyệt dự án bị gián đoạn, gần như không có dự án mới nào được ra mắt thị trường, nên phần lớn các dự án mở bán trong năm 2019 là các dự án từ năm 2018. Theo đại diện Collier Việt Nam, chỉ có khoảng 1/3 các dự án mở bán trong năm nay là dự án mới.

Đồng quan điểm, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ thương mại của thị trường TP.HCM dự kiến trong năm 2019 biến động khá lớn, từ 30.000 - 45.000 căn. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào tiến độ phê duyệt xây dựng đối với các dự án đã tiến hành tiền mở bán và ghi nhận số lượng đăng ký mua tốt trong giai đoạn trước, chẳng hạn như Empire City (dưới 1.000 căn đối với 3 phân khu tiến hành tiền mở bán), Q7 Sài Gòn Riverside (3.580 căn), Dragon Riverside City (1.228 căn), Elysium Tower (892 căn)...

Khu trung tâm TP.HCM hiện không còn nhiều dự án căn hộ do thiếu quỹ đất và thủ tục cấp phép mới bị siết lại.  Ảnh: Lê Toàn

“Diễn biến thời gian qua cho thấy, nguồn cung mới đã chậm lại do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài, một số dự án có tiến độ xây dựng khả quan nhưng vẫn chưa tiến hành mở bán chính thức theo kế hoạch”, ông Stephen Wyatt nhấn mạnh.

Cũng theo các chuyên gia, năm 2019, nhu cầu mua để ở vẫn lớn, nhưng làn sóng đầu tư ở phân khúc căn hộ đang giảm nhiệt do giá bán căn hộ hiện đang ở mức tương đối cao, trong khi tỷ suất sinh lợi từ việc cho thuê đang có xu hướng giảm.

Giá sẽ còn tăng

Việc nguồn cung khan hiếm đang khiến cho các sản phẩm nhà ở tại TP.HCM đứng trước nguy cơ tăng giá ở cả ba phân khúc, cao cấp, trung cấp và bình dân. Sự khan hiếm quỹ đất cũng là một yếu tố góp phần thúc đẩy sự lên ngôi của bất động sản hạng sang.

Trên địa bàn TP.HCM không khó để có thể tìm kiếm các dự án có mức giá “trên trời”. Chẳng hạn, căn hộ tại dự án Alpha City (quận 1) của chủ đầu tư Alpha King đang có mức giá từ 186 - 221 triệu đồng/m2. Hay với Dự án The Centennial (cũng của chủ đầu tư Alpha King), căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 85 m2 đang có giá khoảng 247 triệu đồng/m2, căn 3 phòng ngủ có diện tích từ 140 - 180 m2 có giá khoảng 277 triệu đồng/m2.

Báo cáo World Ultra Wealth Report mới đây của Wealth-X đã chỉ ra, tăng trưởng người giàu của Việt Nam thuộc loại nhanh trong khu vực. Theo báo cáo này, Việt Nam nằm trong nhóm các nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng người siêu giàu (các cá nhân có tài sản trên 30 triệu USD) nhanh nhất thế giới giai đoạn 2012 - 2017, ở mức 12,7%/năm, xếp sau Bangladesh (17,3%) và Trung Quốc (13,4%).

Người giàu tăng nhanh, cùng với việc nguồn cung căn hộ suy giảm đã khiến cho thị trường căn hộ hạng sang đứng trước nhiều cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ về giá.

Theo đại diện JLL Việt Nam, do nguồn cung mới hạn chế, các sản phẩm cao cấp mới ra mắt sẽ có mức giá cao kỷ lục, đặc biệt là các vị trí đắc địa. Tuy nhiên, sẽ rất khó khăn để tìm kiếm lợi nhuận đầu tư (capital gain) trên thị trường sơ cấp và người mua cũng sẽ không có nhiều sự lựa chọn.

Chính việc các dự án cao cấp có mức giá cao và mức lợi nhuận không như kỳ vọng khiến cho nhiều chuyên gia dự đoán, điều này sẽ dẫn đến sự sôi động ở thị trường thứ cấp, với sự tăng trưởng giá hứa hẹn ở một số dự án chất lượng tốt.

Xu hướng tăng giá cũng được cho là sẽ diễn ra cả ở phân khúc trung cấp và bình dân. Tuy nhiên, mức độ sẽ thấp hơn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Chu Thanh Hiếu,Tổng giám đốc MIK Home cho rằng: “Theo tôi, từ năm 2018, nguồn cung phân khúc cao cấp đã nhiều và bắt đầu chững lại. Do đó, trong năm 2019, các chủ đầu tư sẽ cần phải cân nhắc kỹ về cơ cấu sản phẩm. Rõ ràng, việc phát triển các dự án cao cấp sẽ mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn các dự án vừa túi tiền. Tuy nhiên, cũng cần phải cân nhắc mức độ và đo nguồn cầu của thị trường, đặc biệt ở khu vực, vị trí mà dự án đứng chân”.

Nhìn nhận về thị trường địa ốc TP.HCM năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Trong thị trường bất động sản, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019.

Cũng theo ông Châu, do khan cung, nên sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Trong đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.