Dòng tiền eo hẹp, tham vọng đầu tư lớn
Dự kiến vào ngày 16/3 tới, Sudico sẽ tiến hành đại hội cổ đông thường niên năm 2023. Theo tài liệu gửi cổ đông trước đại hội, kế hoạch đầu tư của Sudico trong năm nay lên tới 2.645 tỷ đồng. Bên cạnh việc đầu tư để triển khai tiếp các dự án dở dang (như Khu đô thị mới Nam An Khánh, Khu đô thị mới Nam An Khánh mở rộng phía Nam, Khu nhà ở Văn La, Khu đô thị Tiến Xuân…), Công ty dự kiến sẽ đầu tư các dự án mới tại một số địa phương như huyện Châu Thành, Hậu Giang; huyện Chương Mỹ, Hà Nội; huyện Kiến Thuỵ, Hải Phòng; huyện Thái Thuỵ, Thái Bình…
Chưa tính tới việc thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, việc bán hàng gặp nhiều khó khăn, bất lợi cho việc triển khai và ra hàng sản phẩm, kế hoạch đầu tư của Sudico gây chú ý khi đặt trong bối cảnh nguồn vốn của Công ty eo hẹp mà các kênh dẫn vốn vào doanh nghiệp bất động sản (tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu) lại đang ách tắc.
Cụ thể, theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2022 sau kiểm toán, tại thời điểm 31/12/2022, Công ty chỉ sở hữu 111,45 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn (trong đó có 76,6 tỷ đồng tiền và tương đương tiền; 34,78 tỷ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn), giảm 265,12 tỷ đồng so với đầu năm, chiếm 1,6% tổng tài sản và thấp hơn nhiều so với nhu cầu đầu tư năm 2023.
Đáng chú ý, ngày 30/12/2022, Sudico đã thông báo “khất nợ” khoản cổ tức tổng cộng 20% vốn điều lệ (bao gồm cổ tức 10% của năm 2016 và 10% của năm 2017) sang ngày 30/6/2023. Đây là lần thứ 8 Công ty lùi thời hạn thanh toán cổ tức năm 2016 và lần thứ 4 lùi thời hạn thanh toán cổ tức năm 2017. Lý do khất lần khoản cổ tức này đều là “chưa thu xếp được nguồn tiền”.
Tại thời điểm cuối năm 2022, Sudico có 1.608 tỷ đồng nợ vay, trong đó, nợ vay ngắn hạn chiếm 1.177 tỷ đồng.
Bên cạnh nhu cầu vốn đầu tư lớn, Sudico đang chịu áp lực đáo hạn ngân hàng lớn. Tại thời điểm cuối năm 2022, Công ty có 1.608 tỷ đồng nợ vay, trong đó, nợ vay ngắn hạn chiếm 1.177 tỷ đồng, 431 tỷ đồng còn lại là nợ vay dài hạn. Sudico cho biết thêm, khoản vay Công ty chủ yếu 700 tỷ đồng vay ngắn hạn Ngân hàng Việt Á, 431 tỷ đồng vay ngân hàng Việt Á (dài hạn đến hạn trả), 431 tỷ đồng vay dài hạn và 46 tỷ đồng vay bà Lại Thị Ánh Ngọc.
Trong dự thảo báo cáo tại đại hội cổ đông thường niên 2023, Hội đồng quản trị Sudico xác định, nhiệm vụ trọng tâm trong năm nay của Công ty là cân đối nguồn lực tài chính, cung cấp vốn kịp thời theo tiến độ đầu tư các hạng mục công trình; xây dựng phương án kinh doanh các dự án Nam An Khánh, Văn La, Bắc Trần Hưng Đạo phần mở rộng để tạo dòng tiền, giải quyết các khoản nợ vay tín dụng…
Phương án phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, được đại hội cổ đông thường niên năm 2022 thông qua nhưng chưa triển khai trong năm ngoái được đưa vào kế hoạch năm nay. Đây là phương án phát hành cổ phiếu để trả cổ tức 4 năm 2018, 2019, 2020, 2021 và tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu, với tổng vốn tăng thêm là 1.213 tỷ đồng. Tuy vậy, phương thức này thực chất không đem lại dòng tiền mới cho doanh nghiệp.
Mới đây, Sudico công bố thông tin về việc Công ty cổ phần Dịch vụ tổng hợp Đức Trí (có vốn điều lệ 80 tỷ đồng?!) cam kết cho Sudico vay 880 tỷ đồng để thực hiện dự án Nam An Khánh và không giới hạn mục đích sử dụng vốn.
Được biết, đầu năm 2022, sau khi Tổng công ty Sông Đà thoái toàn bộ 36,3% vốn điều lệ, Công ty cổ phần Thương mại Dịch vụ Đầu tư An Phát đã mua vào 36,6% và trở thành cổ đông lớn nhất tại Sudico. Theo tìm hiểu, Công ty Đầu tư An Phát thành lập vào năm 2016, có trụ sở tại tầng 3, tòa nhà
Lotus, số 2 Duy Tân, Cầu Giấy, Hà Nội. Ông Phạm Thành Huy, Chủ tịch Hội đồng quản trị Đầu tư An Phát đồng thời là người đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần Mặt trời Sông Hồng - chủ đầu tư Khu đô thị Sông Hồng tại xã Mê Linh, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội.
Đầu tư dàn trải, chậm tiến độ kéo dài
Sudico từng được biết đến là một công ty bất động sản sở hữu quỹ đất lớn, thành danh nhờ dự án Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì quy mô 36 ha. Dự án có tổng vốn đầu tư 4.500 tỷ đồng, một trong những dự án lớn nhất Hà Nội những năm đầu thập niên 2000.
Sau thành công của dự án này, Sudico liên tiếp đầu tư nhiều dự án đô thị, dân cư và du lịch sinh thái lớn như dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh và phần mở rộng (tổng diện tích 280 ha), dự án Khu nhà ở Văn La - Văn Khê (12 ha), dự án Khách sạn Sông Đà - Hạ Long; dự án Khu dân cư Long Tân - Nhơn Trạch - Đồng Nai (65 ha); dự án Khu đô thị mới Tiến Xuân (1.115 ha); dự án Hòa Hải - Đà Nẵng (12 ha); dự án Khu du lịch sinh thái Sông Đà Ngọc Vừng (39 ha)… Tuy vậy, việc đầu tư dàn trải đã khiến các dự án chậm tiến độ, đọng vốn, ảnh hưởng tới hiệu quả kinh doanh của Công ty. Suốt giai đoạn dài, từ năm 2016 tới nay, cổ đông Sudico chưa nhận được một đồng cổ tức.
Báo cáo tài chính của Sudico cho thấy, cuối năm 2017, chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang dài hạn của Công ty là 2.050,4 tỷ đồng; trong đó, nằm tại dự án Khu đô thị mới Hoà Hải - Đà Nẵng 1.108,5 tỷ đồng, tại dự án Văn La - Văn Khê - Hà Đông 482,5 tỷ đồng, tại dự án Tiến Xuân 147,3 tỷ đồng, tại dự án Khu đô thị Nam An Khánh mở rộng 100,7 tỷ đồng, tại dự án Khu đô thị Vĩnh Thanh - Nhơn Trạch, Đồng Nai 84,7 tỷ đồng, tại dự án mở rộng phía Đông Nam Khu dân cư Bắc đường Trần Hưng Đạo 119,1 tỷ đồng…
Năm năm sau, tại ngày 31/12/2022, chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang của Công ty là 2.294,8 tỷ đồng. Trong đó, nằm tại dự án Hoà Hải - Đà Nẵng là 1.233,1 tỷ đồng, dự án Văn La - Văn Khê 536,6 tỷ đồng, dự án Tiến Xuân 156,4 tỷ đồng, dự án Khu đô thị Nam An Khánh mở rộng 109 tỷ đồng, dự án Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì 177,3 tỷ đồng, dự án Khu đô thị Thịnh Lang - Hoà Bình 41,4 tỷ đồng.
Năm 2022, Sudico đạt lợi nhuận 176,35 tỷ đồng, vượt 21,6% kế hoạch kinh doanh (đã điều chỉnh). So với kế hoạch ban đầu, con số này chỉ tương 66,8%.
Việc điều chỉnh giảm hơn 45% chỉ tiêu lợi nhuận của Sudico vào cuối năm là do tại Dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh, tiến độ thi công phần thân Khu Casa Mila bị chậm do chưa bố trí được nguồn vốn. Tại các dự án khác, do vướng mắc thủ tục đầu tư nên chưa triển khai theo kế hoạch.
Năm 2023, Hội đồng quản trị Sudico dự kiến trình cổ đông kế hoạch kinh doanh tăng trưởng mạnh, với doanh thu 1.145 tỷ đồng và lợi nhuận 320 tỷ đồng, lần lượt tăng 100,2% và 81,8% so với năm 2022. Tuy vậy, Công ty cũng để ngỏ khả năng sẽ điều chỉnh kế hoạch kinh doanh cho phù hợp với tình hình thực tế.
Những thông tin chi tiết hơn về kế hoạch kinh doanh của Sudico có thể sẽ được làm rõ hơn tại đại hội cổ đông tới đây. Nhưng với bối cảnh thị trường bất động sản, thị trường tài chính đầy khó khăn và lịch sử điều chỉnh kế hoạch, tiến độ dự án liên tục, cơ sở cho chỉ tiêu kinh doanh cũng như kế hoạch triển khai dự án đầy tham vọng của Sudico thật quá mong manh!
