Vốn là phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng, nhưng sau hơn thời gian dài trầm lắng, đất nền đã có sự điều chỉnh giá ở hầu hết các khu vực. Báo cáo thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group vừa công bố cho thấy, sức cầu thị trường trong năm 2023 ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022. Hoạt động giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá 12,9-14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến 70-90 m2.
Theo đơn vị này, khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư sụt giảm là những rào cản sở hữu đất nền của khách hàng. Cùng với đó, nguồn cung đất nền mới tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm mạnh 73% so với năm 2022. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, trong đó Bình Dương là thị trường cung cấp chủ lực cũng chỉ đạt tỷ lệ 47%.
Với sự ảm đạm đó, mặt bằng giá sơ cấp đất nền ghi nhận mức giảm 10-13% so với năm 2022. Bên cạnh việc giảm giá bán, các chủ đầu tư cũng áp dụng các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận... để kích cầu thị trường nhưng không mấy hiệu quả.
Tại thị trường thứ cấp, giá bán đất nền cũng giảm 13-17%, tập trung ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý…, song vẫn không thể kéo thanh khoản tăng trở lại.
Sự điều chỉnh giá trên cho thấy mức độ kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư đang giảm dần do thanh khoản thị trường chung yếu, thế nhưng giá đất nền được cho là sẽ khó diễn ra cuộc “đại hạ giá” tiếp theo trong các năm tới bởi giá trị và tâm lý sở hữu đất đai của người dân vẫn cao.
Theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn về tâm lý người dùng bất động sản được thực hiện đối với 1.000 người, có tới 65% số người tham gia khảo sát cho biết sẽ mua bất động sản trong một năm tới. Trong đó, 33% người quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh thời gian qua. Kế đó là nhà riêng, nhà liền kề với tỷ lệ quan tâm 26%; chung cư là 24%; nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường đất nền trong năm 2024 cũng như những năm tới.
“Quy định siết chặt hơn việc phân lô, tách thửa trước mắt sẽ khiến nhu cầu đất nền giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua. Theo đó, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm theo, nhất là với những lô đất diện tích lớn. Tuy nhiên, trong dài hạn, sức hút đối với phân khúc này vẫn lớn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như việc triển khai các dự án hạ tầng lớn, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân...”, ông Tuấn phân tích.
Có thể thấy, trong ngắn hạn, đất nền sẽ giảm sức nóng đáng kể so với thời điểm thị trường sốt nóng. Dù vậy, theo các chuyên gia, đất nền chỉ giảm nhiệt so với chính nó, còn so với đa số các loại hình bất động sản khác thì đây vẫn là phân khúc giàu sức hút, nhất là với người có nguồn tài chính dư dả và có nhu cầu trú ngụ dòng tiền dài hạn.
DKRA Group đưa ra dự báo, trong năm 2024, tình trạng khan hiếm nguồn cung mới sẽ tiếp tục diễn ra tại thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận, dao động trong khoảng 2.900-3.100 nền. Trong đó, Long An là địa phương dẫn đầu với khoảng 850-950 nền đất mới được mở bán, tiếp đó là Đồng Nai với khoảng 750-850 nền, Bình Dương là 600-700 nền, các khu vực còn lại như TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh… phân bổ rải rác khoảng 200-400 nền.
