Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội.
Phải đảm bảo hợp Hiến
Ngày 14/3/2023 Ban Thường trực Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đã gửi tới Uỷ ban Thường vụ Quốc hội văn bản phản biện xã hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Tán thành với sự cần thiết sửa luật này, song Ban Thường trực cũng nêu nhiều vấn đề cần được tiếp tục rà soát, chỉnh sửa để bảo đảm tính hợp Hiến, tính tương thích của dự thảo Luật.
Cụ thể là một số quy định về bảo đảm quyền sở hữu nhà ở, về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư; các quy định bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, đảm bảo quyền không bị phá dỡ nhà ở một cách bất hợp pháp, quyền được khôi phục nhà ở thông qua các quy định về tái định cư, xây dựng lại nhà chung cư sau phá dỡ các chính sách, biện pháp để phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở… và các biện pháp để hài hòa lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân chưa được giải quyết thấu đáo, chưa bảo đảm tính tương thích với luật pháp quốc tế và phù hợp với Hiến pháp năm 2013.
Về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, cơ quan chủ trì soạn thảo đưa ra hai phương án tại Điều 25 dự thảo Luật. Phương án 1 Bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, còn phương án 2 không quy định về sở hữu nhà chung cư.
Theo phương án 1, dự thảo Luật quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, quy định cụ thể về quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu: các chủ sở hữu được tiếp tục quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư, trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.
Khoản 4 Điều 25 dự thảo Luật về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư” được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư và kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà chung cư không còn hồ sơ thiết kế công trình thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư để xác định thời hạn sử dụng của các nhà chung cư này”.
Theo phương án 2 thì việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP hiện hành. Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 đến 2 lần.
Cần được cân nhắc kỹ
Ban Thường trực cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo Luật quy định “quyền sở hữu nhà chung cư… chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc một trong các trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 3 Điều này” (khoản 1) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành văn bản thông báo việc phá dỡ nhà chung cư (khoản 2) cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015.
Theo đó, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013.
Tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.
Khoản 2 Điều 14 Hiến pháp quy định: “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.
Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:“không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”. “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”.
Như vậy, khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013.
Do đó, Ban Thường trực nhấn mạnh, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội. Mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo Luật trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp.
Cần phải làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận, Ban Thường trực nêu quan điểm.
Đồng thời, theo văn bản phản biện, việc sử dụng một quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để “thông báo” việc phá dỡ nhà chung hết thời hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng là vấn đề không phù hợp, không tương xứng với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.
Văn bản phản biện nêu rõ, không thể lập luận bằng mệnh lệnh hành chính do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tuyên bố “giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý” thì sẽ đạt mục đích “giảm bớt gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay” như tại Tờ trình dự thảo Luật, bởi các hậu quả về kinh tế, xã hội của việc tuyên bố như vậy (nếu xảy ra) sẽ lớn hơn rất nhiều so với giả định về giảm “gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư”.
