Bùng nhùng “luật đá luật”
Theo ông Hoàng Văn Cường, ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, tâm lý của người dân từ xưa đến nay vẫn xem việc sở hữu nhà đất là sở hữu lâu dài theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế, giúp giá nhà giảm xuống.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang như hiện nay, việc kiềm chế giá tăng là điều cần thiết và quan trọng là sẽ giúp tháo “chốt” cho gần 2.000 chung cư cũ đang ngày một xuống cấp trên cả nước. Mặt khác, trên thực tế, tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn, tuổi thọ càng dài càng thì mức độ xuống cấp càng lớn, gây mất an toàn cho cư dân sinh sống tại chung cư cũng như khu vực xung quanh, ảnh hưởng tới quy hoạch, mỹ quan đô thị.
Ở góc nhìn khác, sở dĩ đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo gây ra nhiều tranh cãi, như cách lý giải của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nằm ở chỗ gây ra tâm lý bất an cho người mua nhà, phát sinh thêm thủ tục, chi phí cho doanh nghiệp và thiếu thống nhất về luật.
Đồng quan điểm, TS. Phạm Duy Nghĩa - trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), giảng viên Đại học Fullbright đánh giá, dường như cách xây dựng luật tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chưa tính toán được hết những rủi ro có thể phát sinh sau khi ban hành, đặc biệt là với chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà, mà một trong những vấn đề lớn nhất được chỉ ra là quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” có sự xung đột với quy định về quyền sở hữu tài sản nêu ở trong Luật Dân sự hay không?
Đây cũng là vấn đề được Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư bất động sản đề cập trong lần họp đầu tiên lấy ý kiến về dự thảo Luật dưới sự chủ trì của lãnh đạo Bộ Xây dựng cách đây không lâu. Ông Đỉnh cho biết, Bộ luật Dân sự hiện hành quy định rất rõ về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ sở hữu tài sản ở các điều 160, 162 và 190. Trong đó, “quyền sở hữu” được hiểu là không bao giờ có thời hạn, đối với bất kỳ loại tài sản nào, không riêng gì nhà chung cư. Do đó, nếu ở Luật Nhà ở đặt thời hạn về “quyền sở hữu” nhà chung cư sẽ gây xung đột, chồng lấn, đặc biệt là làm giảm ý thức, trách nhiệm, tính chủ động của người dân trong gìn giữ, bảo vệ, phát huy giá trị của tài sản.
Cần nhấn mạnh rằng, Bộ luật Dân sự năm 2015 không có khái niệm “thời hạn sở hữu tài sản”, mà chỉ quy định về xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu (thời hạn sở hữu mặc định là từ thời điểm xác lập đến thời điểm chấm dứt quyền sở hữu). Ngoài ra, quyền sở hữu nhà chung cư cũng như các tài sản khác là một khái niệm pháp lý, không đồng nhất với việc khai thác, sử dụng tài sản trên thực tế. Việc cấp “sổ hồng” với thời hạn lâu dài không đồng nghĩa với việc căn hộ đó sẽ là một công trình vĩnh cửu.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Đạo Đức, Phó tổng giám đốc Tập đoàn C.E.O cho rằng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tại thời điểm hiện nay chưa phù hợp với tâm lý chung của người mua nhà. Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gây khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vô hình trung khuyến khích tâm lý mua đất ở, trong khi chung cư là mô hình nhà ở phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt tại những đô thị lớn nhằm tiết kiệm tài nguyên đất vốn ngày một cạn kiệt.
Cần đổi lại khái niệm cho “đúng chuẩn”
 |
Chung cư là mô hình nhà ở phù hợp với những đô thị lớn. Ảnh: Dũng Minh |
Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, yêu cầu đặt ra trong xây dựng pháp luật là cần phải xác định chính xác vấn đề cần giải quyết và với dự án Luật Nhà ở sửa đổi, vấn đề nằm ở chế định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, chứ không nằm ở chế định sở hữu chung cư. Để giải quyết bài toán xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ, cần phải quay lại gốc rễ của “luật tự nhiên”: Chủ sở hữu được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời phải chịu toàn bộ rủi ro do tài sản gây ra.
Cần lưu ý rằng, Luật Đất đai cũng có quy định về thu hồi đất nếu có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đây là hướng tiếp cận gợi mở để xây dựng chính sách trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi): Khi nhà chung cư hư hỏng dẫn đến trạng thái nguy hiểm, các đồng sở hữu có nghĩa vụ thỏa thuận để tự phá dỡ, xây dựng lại trong một khoảng thời gian được ấn định (Nhà nước sẽ đóng vai trò trung gian hỗ trợ). Sau khoảng thời gian này, Nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi đất, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất sẽ được xử lý theo pháp luật đất đai.
Pháp luật quy định theo hướng này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý để phá dỡ, xây dựng lại các chung cư cũ, mà còn nhắc nhở người dân, những người đồng sở hữu nhà chung cư về việc duy tu, bảo trì thường xuyên, có trách nhiệm để kéo dài tuổi thọ công trình, qua đó kéo dài quyền sở hữu tài sản. Thực tiễn chỉ ra rằng, ở các nước phát triển như Mỹ, Anh, Pháp… có những tòa nhà chung cư có tuổi thọ hơn trăm năm mà vẫn bền vững, còn sử dụng tốt.
PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm, khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu và quyền sở hữu tài sản này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu. Do đó, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp, mà chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Cũng theo ông Tuyến, từ góc độ nghiên cứu thị trường, quy định sử dụng nhà chung cư có thời hạn là hợp lý. Từ góc độ quản lý, nhiều quốc gia cũng quy định sử dụng nhà chung cư có thời hạn vì mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn. Theo đó, ông Tuyến đề nghị, khi áp dụng quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư cần quy định rõ không hồi tố với tất cả những khách hàng mua chung cư trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, mà vẫn giữ nguyên thời hạn sử dụng lâu dài.
Đồng quan điểm, TS. Phạm Duy Nghĩa cho rằng, khi xây dựng pháp luật nhà ở, cơ quan soạn thảo cần quan tâm đến gốc của vấn đề là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch”… và ví von rằng: “Đừng làm nhiều cành xum xuê mà không để ý gốc, chi bằng tỉa bớt cho nhẹ nhàng”. Quyền của người dân nên được quy định trong pháp luật dân sự và không nên thay đổi.
“Chúng ta nên tránh việc chỉ tập trung sửa mỗi luật riêng rẽ mà không để ý đến sự tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành… Trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều về quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp, không nên nay sửa, mai sửa”, ông Nghĩa nêu quan điểm.
