Xoá bỏ tư duy "Không gì lãi bằng buôn đất"
Chiều 23/6, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đại biểu Quốc hội Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) cho biết, hiện thị trường bất động sản luôn rình rập tình trạng "sốt nóng" xong lại "đóng băng" và xảy ra thường xuyên theo chu kỳ, kéo dài từ những năm 90 đến nay.
Tình trạng này ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Nếu chính sách không điều tiết kịp thời, không có giải pháp hữu hiệu thì có thể gây ra khủng hoảng tài chính, thậm chí là khủng hoảng kinh tế.
Theo đại biểu, Nghị quyết 18 cũng như Nghị quyết Đại hội Đảng XIII đã nêu một điều rất quan trọng là phải quản lý chặt chẽ, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất và các tài nguyên khác. Song điều này trong thể chế chưa được quy định cụ thể.
Từ đó, đại biểu đề nghị ban soạn thảo đầu tư nhiều hơn vào Điều 8 của dự thảo Luật vì còn chung chung, cần xây dựng dày dặn hơn, để thể chế hóa đầy đủ hơn chủ trương của Đảng cũng như thực tiễn đặt ra.
Cụ thể, cần đạt được 4 yếu tố là: tính ổn định của chính sách; tạo được sự thuận lợi thông thoáng để sau khi sửa đổi, các nhà đầu tư có thể đầu tư mạnh mẽ vào thị trường; phải điều tiết lại phân khúc nhà ở (hiện phân khúc nhà ở cao cấp tồn dư trong khi nhu cầu nhà ở công nhân thiếu); phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, ứng phó kịp thời chủ động với tình trạng nóng lạnh của thị trường.
Ngoài ra, ông Khải cho biết cử tri có mong muốn sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này làm sao phải xoá bỏ tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất”; làm sao để cho người nghèo không nghèo hơn vì bất động sản; làm sao để thế hệ sau không vô vọng với ước mơ có được căn nhà của mình.
Quy định năng lực chủ đầu tư để bảo vệ người mua nhà
Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, kinh doanh bất động sản có mục đích chính là tìm kiếm lợi nhuận; tuy nhiên, khoản 3 Điều 10 bao gồm các trường hợp: công trình xây dựng, chuyển nhượng bất động sản do phá sản… không thuộc loại hình kinh doanh bất động sản, không tìm kiếm lợi nhuận, do đó đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh cho phù hợp
 |
Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) |
Các dự án Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có liên quan đến Luật Đất đai, đại biểu đề nghị cần thống nhất luật nào là chủ đạo, các luật khác có liên quan chỉ dẫn chiếu để đảm bảo thống nhất trong hệ thống pháp luật.
Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ năng lực tài chính của nhà đầu tư bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê nhà. Thời gian qua, không ít chủ đầu tư có vốn sở hữu thấp, chủ yếu là vốn ngân hàng, khi có sự cố xảy ra gây hậu quả lớn cho người mua và ngân hàng.
Tuy nhiên, dự thảo Luật chỉ quy định chủ đầu tư phải có vốn không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư dự án trên 20 ha. Đại biểu cho rằng cần nêu rõ giới hạn diện tích này là cho từng dự án, hay tính tổng các dự án.
Về điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đại biểu cho rằng, cần quy định các công trình xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được phép bán, cho thuê, còn trả tiền cho thuê hàng năm thì chỉ được cho thuê, không được bán, để bảo vệ quyền lợi của người mua khi nhà nước thu hồi đất.
Giới hạn tối đa số tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) cho rằng, cần cân nhắc cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc từ khách hàng và bổ sung quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc.
Điều này nhằm tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc để huy động rồi chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán.
 |
Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) |
Đối với quy định về giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân kiến nghị để bảo vệ quyền lợi chính đáng hợp pháp của người dân, đề nghị tất cả các giao dịch bất động sản có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì bắt buộc phải công chứng.
Riêng các trường hợp giao dịch bất động sản giữa các tổ chức với nhau thì có quyền lựa chọn giao dịch thông qua công chứng hoặc và sàn giao dịch bất động sản.
Cân nhắc quy định phân khúc các loại giao dịch bất động sản
Đại biểu Lưu Bá Mạc (đoàn Lạng Sơn) phát biểu, Điều 57 dự thảo Luật quy định: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, theo quy định của Luật này". Đồng thời, tại Điều 60, một trong các quy định về hồ sơ đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu”.
 |
Đại biểu Lưu Bá Mạc (đoàn Lạng Sơn) |
Đối với nội dung này, đại biểu đề nghị làm rõ thêm sàn giao dịch bất động sản ở đây là bao gồm sàn giao dịch trực tiếp hay cả sàn giao dịch trực tuyến trên các phương tiện điện tử; và làm rõ thêm nội hàm tiêu chí của cụm từ “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu”.
Bên cạnh đó, đại biểu kiến nghị cân nhắc, bổ sung thêm một phương án mở hơn, là theo hướng phân loại, phân khúc các các loại giao dịch bất động sản. Trong đó, có loại giao dịch bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng cũng có loại chỉ cần giao dịch trực tiếp mà không cần qua sàn giao dịch
Giới hạn giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai
Về bất động sản hình thành trong tương lai quy định tại Chương 3 của dự thảo Luật, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu thêm một điều quy định giới hạn giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường bất động sản, có thể kiểm soát thông qua phòng công chứng.
Liên quan đến quy định nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, đại biểu Thơ đề nghị ban soạn thảo rà soát những khoản nào thuộc phạm trù nguyên tắc - tức là những điều cơ bản định ra nhất thiết phải tuân theo, những khoản nào thuộc phạm trù yêu cầu - tức là điều cần phải đạt được trong một nhiệm vụ nào đó nhằm đảm bảo tính khoa học và rõ ràng của dự thảo Luật.
 |
Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) |
Về quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản cho các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng tại khoản 1 Điều 48, đại biểu cho rằng, quy định trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó thì còn chung chung, chưa rõ để áp dụng.
Vì vậy, đề nghị dự thảo quy định cụ thể Bộ Tài chính hướng dẫn các trường hợp giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản để hạn chế tình trạng giá mua thấp hơn giá ghi trên hợp đồng mua bán bất động sản. Theo đại biểu, hiện Bộ Tài chính cũng đã có Thông tư số 92 năm 2015 quy định hướng dẫn tính giá chuyển nhượng khi tính thuế thu nhập quy định tại Điều 17.
Liên quan đến quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại Điều 65, đại biểu cho rằng quy định như dự thảo Luật là phù hợp, tuy nhiên quy định này chỉ có giới hạn đối với một số môi giới tham gia hoạt động trên sàn, trong khi đó thực tiễn hàng loạt môi giới khác không tham gia sàn giao dịch mà hành nghề tự do, đối tượng này lại được đông đảo người lựa chọn thì theo Luật không cần có chứng chỉ.
“Vấn đề đặt ra, liệu cơ quan quản lý nhà nước có kiểm soát được đối tượng này hay không? Có gì bất cập không khi người là môi giới cần có chứng chỉ, người lại không cần có chứng chỉ vẫn được hành nghề rộng rãi?”, đại biểu nhấn mạnh.
