Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ bản chất, nội hàm của hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
Quan điểm này được nêu tại báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ được trình Quốc hội vào chiều 19/6, ngày đầu tiên của đợt 2, Kỳ họp thứ năm, Quốc hội khóa XV.
Không tạo ra rào cản về chính sách
Theo tờ trình của Chính phủ, mục đích sửa đổi luật là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.
Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.
Nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản, song cơ quan thẩm tra cho rằng cần tiếp tục rà soát dự thảo Luật, đối chiếu với các dự thảo Luật có liên quan đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến và dự kiến cùng được thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023), như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi)…
Việc sửa đổi các dự thảo Luật này cần bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bám sát định hướng chính sách chung, không tạo ra rào cản về chính sách đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, không để xảy ra tình trạng lồng ghép “lợi ích nhóm”, lợi ích cục bộ của cơ quan quản lý nhà nước trong văn bản pháp luật theo tinh thần của Kết luận số 19-KL/TW ngày 14/10/2021 của Bộ Chính trị về định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, cơ quan thẩm tra lưu ý.
Về hồ sơ dự án luật, Ủy ban Kinh tế chỉ rõ, báo cáo đánh giá tác động chính sách mới đưa ra các giả thuyết mang tính định tính, thuyết minh còn chung chung, thiếu dẫn chứng thuyết phục.
Báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan chưa đủ chi tiết; dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản chưa được hoàn thiện theo ý kiến thẩm tra sơ bộ. Bảng thuyết minh dự thảo Luật còn một số điểm chưa thống nhất với dự thảo Luật trình Quốc hội.
Mở rộng phạm vi điều chỉnh chưa thuyết phục
Về một số nội dung cụ thể, cơ quan thẩm tra băn khoăn ngay từ phạm vi điều chỉnh (Điều 1).
Điều này cơ bản kế thừa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định điều chỉnh việc kinh doanh các loại hình bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, đa số ý kiến tại Ủy ban thẩm tra cho rằng phạm vi điều chỉnh quy định tại Điều 1 và nội dung quy định tại khoản 3 Điều 10 của dự thảo Luật chưa bảo đảm chặt chẽ, thống nhất.
Cụ thể là, Khoản 3 Điều 10 đã luật hóa quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải tuân thủ điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, tuy nhiên bổ sung quy định phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Như vậy, quy định này đã mở rộng phạm vi điều chỉnh so với quy định của Luật hiện hành – cơ quan thẩm tra nhìn nhận.
Báo cáo thẩm tra nêu quan điểm của Ủy ban Kinh tế cho rằng hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ bản chất, nội hàm của hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, phù hợp với khái niệm về kinh doanh theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2020, sửa đổi, bổ sung năm 2022 .
Khoản 21 Điều 4 Luật này giải thích: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”.
Theo cơ quan thẩm tra, những trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 3 Điều 10 có bản chất, nội hàm hoàn toàn khác với hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 3 Điều 10 đã được điều chỉnh theo các luật chuyên ngành như Luật Phá sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Thi hành án dân sự, Luật Tố tụng hành chính…; các trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 10 là giao dịch dân sự thông thường được điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự.
Báo cáo thẩm tra nêu rõ, các trường hợp này hiện không bị ràng buộc về điều kiện của bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản và đang thực hiện ổn định trong thực tế.
Vì vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu, sửa đổi, quy định rõ các trường hợp tại khoản 3 Điều 10 không phải tuân thủ điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản và không phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm không phát sinh thêm thủ tục hành chính, không mở rộng phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật và thống nhất với các Luật khác.
Khoản 3 Điều 10 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi):
3. Các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này nhưng phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này, gồm:
a) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
b) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
c) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) xử lý tài sản bảo đảm là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
d) Tổ chức, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
đ) Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
e) Tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
g) Tổ chức, cá nhân mua, nhận chuyển nhượng bất động sản theo các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e mục này để sử dụng.
