Mở cửa cho vốn ngoại
Không phải ngẫu nhiên cụm từ “người nước ngoài” lại được Báo Đầu tư Chứng khoán nhắc tới trong nhiều bài viết trên ấn phẩm tuần này, khi thông tin liên quan đến dòng vốn ngoại đang nhận được sự quan tâm từ thị trường.
Trong tuần qua, tọa đàm với chủ đề liên quan đến một lát cắt quan trọng của thị trường bất động sản là lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng do Báo Đầu tư tổ chức đã thu hút sự quan tâm của hàng ngàn bạn đọc, trong đó có cả các lãnh đạo doanh nghiệp, cơ quan quản lý, nhà đầu tư trong và ngoài nước.
TS. Nuno F. Ribeiro, Phó chủ nhiệm cấp cao bộ môn Quản trị du lịch và khách sạn, giảng viên cấp cao Đại học RMIT Việt Nam, người đã có bài thuyết trình rất hay trong phần mở đầu tọa đàm đã nhấn mạnh tới cơ hội “đặc biệt và chưa từng có” đối với du lịch Việt Nam sau dịch khi cho biết, cần phải nhanh chóng tháo gỡ những rào cản về thủ tục pháp lý để thu hút sự quan tâm của quốc tế, mà trước mắt là với lĩnh vực du lịch với đề xuất kéo dài thời hạn thị thực điện tử cấp cho người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam từ 30 ngày lên 90 ngày.
Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị C.E.O Group, doanh nghiệp đang phát triển nhiều dự án nghỉ dưỡng trên cả nước cũng bày tỏ kỳ vọng vào sự thay đổi một cách toàn diện về khung pháp lý cùng các chính sách mới để thúc đẩy sự đi lên của lĩnh vực du lịch, một trong những mũi nhọn kinh tế của Việt Nam trong những năm qua và xa hơn, như cách ông Bình nhấn mạnh, đó là đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp, nhà đầu tư khi đầu tư vào các dự án du lịch nghỉ dưỡng.
Thống kê của VNREA cho thấy, đến cuối năm 2021, tại 15 địa phương sở hữu lợi thế về du lịch, có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, cung cấp ra thị trường hơn 114.097 căn condotel, 24.399 căn villas và 30.899 căn shophouse, tương đương tổng giá trị khoảng 30 tỷ USD. Nếu hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch được hoàn thiện sẽ không chỉ giúp khơi thông nguồn lực lớn này, mà còn tạo điều kiện thu hút nhiều hơn các thành phần kinh tế đầu tư vào lĩnh vực này.
“Nếu xét về tương quan, giá trị lợi ích từ đất sản xuất - kinh doanh, mà trọng tâm là đất thương mại - dịch vụ (TMD) không hề kém cạnh so với giá trị lợi ích từ đất nhà ở, thậm chí theo nhiều chuyên gia còn ở mức hơn khi hiểu một cách thuần túy là ‘đất ở chỉ để ở’, còn đất kinh doanh sẽ kèm thêm cả lợi ích kinh tế - xã hội”, ông Bình nhấn mạnh.
Trên thực tế, câu chuyện của bất động sản nghỉ dưỡng chỉ là một trong nhiều vấn đề liên quan tới việc hoàn thiện hành lang pháp lý lĩnh vực bất động sản, mà cụ thể ở đây là các sắc luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sao cho công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường, từ đó tạo nên một thị trường bất động sản ổn định và bền vững. Ngay cả quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến các loại hình đất đai khác như “đất ở” cũng đang là vấn đề rất được quan tâm.
Trong báo cáo gửi tới Thủ tướng Chính phủ tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam năm 2023 diễn ra mới đây, nhóm vấn đề về tiếp cận đất đai tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài (trong đó trực diện có nhóm Việt kiều) là một trong những vấn đề được thảo luận nhiều nhất.
Luật Đất đai năm 2013 quy định, doanh nghiệp FDI chỉ có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua 3 hình thức là nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, tức là bị giới hạn rất nhiều so với các tổ chức kinh tế trong nước, cho thấy các doanh nghiệp FDI dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất - kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Việt Nam, pháp lý là rào cản lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam giảm sức hút dòng vốn ngoại. Do đó, Nhà nước cần nhanh chóng đưa ra các giải pháp phù hợp để thu hút dòng vốn này vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở…
Ông Khương cho biết, các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng, nên thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư. Quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư nếu kéo dài quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và làm tăng chi phí cũng như giá bán sản phẩm, giảm nguồn cung trên thị trường, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn rất cao tại những đô thị lớn.
“Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia), Singapore (Singapore)… đều đang phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở và Việt Nam cũng không ngoại lệ, trong đó pháp lý là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến tình trạng này”, ông Khương cho hay.
Tiền sẽ đến khi thay đổi luật
Pháp lý là rào cản lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam giảm sức hút dòng vốn ngoại.
Trong xu thế hội nhập quốc tế, nhu cầu đầu tư của các tổ chức nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam không hề thấp. Nếu biết nắm bắt, các doanh nghiệp trong nước có thể tiếp cận và tận dụng được nguồn vốn lớn từ nhóm nhà đầu tư này để phát triển dự án, góp phần phát triển thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung. Điều này được minh chứng rõ tại các thương vụ M&A lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam giá trị từ vài trăm triệu đến cả tỷ USD với sự hiện diện của các nhà đầu tư nước ngoài.
Mới nhất là thương vụ Capital Land đàm phán mua một phần tài sản trị giá khoảng 1,5 tỉ USD từ Vinhomes. Cụ thể, Capitaland Development đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes, một dự án phát triển theo phong cách thành phố nghỉ dưỡng quy mô 294 ha tại Hưng Yên, hoặc một dự án khác ở phía Bắc TP. Hải Phòng.
Đáng chú ý, nhiều báo cáo phân tích gần đây đã chỉ ra tình trạng đáng lo ngại trên thị trường, đó là sự lệch pha cung - cầu và tồn kho gia tăng tại phân khúc nhà trung và cao cấp. Cụ thể, năm 2022, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tại TP.HCM ngày càng tăng khi chiếm tới 94% nguồn cung mới. Trong khi đó, tại Hà Nội, tình trạng lệch pha cung - cầu cũng lặp lại kịch bản của TP.HCM khi sản phẩm hạng sang và cao cấp đang chiếm tới 56% tổng nguồn cung.
Tuy vậy, các báo cáo phân tích mới chỉ đề cập đến nhu cầu của khách trong nước, mà chưa đề cập nhiều tới nhóm khách Việt kiều, nhóm khách hàng được xem là có đủ khả năng hấp thụ phần dư thừa này. Thống kê của Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) cho thấy, nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là hơn 1 triệu căn, còn của Việt Kiều lên đến hơn 3 triệu căn. Đặc điểm nổi bật của nhóm này là phần lớn đều đã đến tuổi nghỉ hưu, kinh tế dư dả và quan trọng nhất là có nhu cầu trở về Việt Nam sinh sống, trong đó số lượng người có tiền mua căn hộ giá trị từ 20-30 tỷ đồng không hề ít.
Thực tế, các quốc gia lân cận như Lào, Campuchia, Thái Lan… trong những năm gần đây đã sửa đổi hành lang pháp lý và cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà trong thời gian lên tới 99 năm.
Theo ông Darryl Dong - Phó giám đốc quốc gia Việt Nam, Công ty Tài chính quốc tế (IFC), Việt Nam đang cần rất nhiều vốn đầu tư nước ngoài, nếu Luật Đất đai sửa đổi tạo được cơ chế khuyến khích đầu tư thì nhà đầu tư nước ngoài sẽ tới.
“Tiền sẽ đến Việt Nam khi thay đổi luật”, ông Darryl Dong nhấn mạnh.
