Chuyện nhỏ mà không nhỏ
Tại báo cáo mới nhất về lát cắt kinh tế Việt Nam, các chuyên gia của HSBC nhận định, năm 2023, kinh tế Việt Nam sẽ chứng kiến sự dịch chuyển từ hàng hóa sang dịch vụ và đây có thể là yếu tố giữ cho nền kinh tế Việt Nam vững vàng, bất chấp tình hình thương mại đang chậm lại.
Theo HSBC, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ là động lực quan trọng cho sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch quốc tế - vốn chiếm 60% doanh thu ngành du lịch trước thời điểm đại dịch Covid-19 bùng phát. Cùng với sự trở lại của khách du lịch Trung Quốc là khách Hàn Quốc, Mỹ và châu Âu, tạo kỳ vọng thu hút 8 triệu lượt khách quốc tế, với doanh thu từ du lịch dự kiến tăng hơn 30% của Chính phủ Việt Nam.
Triển vọng của ngành du lịch được đánh giá cao, nhưng bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, lĩnh vực được ví như “2 mặt của đồng tiền” với du lịch, dường như lại không mấy sáng sủa. Điều này được thể hiện rõ ở các báo cáo cập nhật về thị trường bất động sản nói riêng, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng nói riêng của các tổ chức, đơn vị nghiên cứu thị trường như JLL, CBRE, Savills... Từ câu chuyện pháp lý chưa rõ ràng đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới như condotel, officetel, minihotel… tới đại dịch Covid-19, chính sách thắt chặt tín dụng, những sự cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp… khiến thị trường này “khó càng thêm khó”.
Nói như ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị C.E.O Group, đơn vị đang triển khai nhiều dự án nghỉ dưỡng, cơ chế đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư cá nhân theo mô hình đầu tư chia sẻ đang được nhiều chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng triển khai chưa cụ thể, rõ ràng (chủ yếu là nên hay không nên cấp sổ đỏ cho dự án nghỉ dưỡng) đã ảnh hưởng tới việc thu hút dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực nghỉ dưỡng cũng như nâng tầm chất lượng du lịch Việt Nam. Nếu hiểu một cách thuần túy, lợi ích từ đất sản xuất - kinh doanh, mà trọng tâm là đất thương mại - dịch vụ (TMD) không những không kém, mà còn cao hơn đất ở bởi “đất ở chỉ để ở”, còn “đất kinh doanh sẽ kèm thêm cả lợi ích kinh tế - xã hội”.
Theo tính toán của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, khoảng 30 tỷ USD nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất TMD (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch…) đang bị “đóng băng” do không thể tách sổ cho người mua, dẫn đến hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp, người dân và quan trọng hơn là chưa tối ưu hóa hiệu quả sử dụng loại đất “kim cương” này. Hiện nay, dù chưa có thống kê chính thức, nhưng vốn hóa ước tính của các tài sản bất động sản trên đất TMD và những giá trị gia tăng đi kèm có thể lên đến hàng trăm tỷ USD.
Pháp lý đồng bộ sẽ thúc đẩy thị trường phát triển
Khoảng 30 tỷ USD nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất thương mại – dịch vụ đang bị “đóng băng” do không thể tách sổ cho người mua…
Pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng chỉ là một lát cắt trong câu chuyện hoàn thiện hành lang pháp lý lĩnh vực địa ốc, cụ thể ở đây là bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sao cho công bằng giữa các chủ thể tham gia, từ đó tạo nên một thị trường bất động sản ổn định và bền vững.
Thực tế, ngay cả với “đất ở”, hiện vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau tại dự thảo sửa đổi luật. Đơn cử, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được cho là chưa phù hợp với thực tế hiện nay. Tại Việt Nam, khi một người sở hữu nhà ở, dù là nhà mặt đất hay căn hộ trong tòa nhà chung cư thì đều có quyền sở hữu với toàn bộ phần nhà, riêng với đất thì có quyền sử dụng lâu dài, tức là không giới hạn thời gian sở hữu.
Mặt khác, về nguyên tắc, bất cứ công trình nào dù còn hay hết tuổi thọ mà hư hỏng, xuống cấp, dẫn đến mất an toàn thì đều không được phép sử dụng. Tuy nhiên, vấn đề là ở nhiều quốc gia, có những công trình kiến trúc tồn tại hàng trăm năm mà vẫn chắc chắn, an toàn. Do đó, nếu chỉ là kiểm soát an toàn và mở cơ chế để tháo gỡ cho các khu nhà tập thể cũ thì sẽ vô tình tác động tới thanh khoản và mục tiêu phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị lớn, bởi khi đó, người dân sẽ có xu hướng chuyển sang mua nhà thấp tầng, thay vì mua nhà chung cư.
TS. Phạm Duy Nghĩa, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), giảng viên Đại học Fullbright phân tích, miếng đất hay căn hộ đều là tài sản. Khi trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng, không được quản lý nhất quán.
“Quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm là can thiệp vào quyền tài sản. Vậy mục đích cuối cùng là gì, có phải vì an toàn hay khả năng lưu thông tài sản?”, TS. Nghĩa đặt vấn đề và cho rằng, cần phải quan tâm đến gốc rễ vấn đề là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch”…
Trên thực tế, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, ngay từ khi có thông tin đề xuất áp niên hạn sở hữu dành cho chung cư cao tầng, nhiều người mua nhà bắt đầu có tâm lý e ngại. Dữ liệu công bố của VARS cho thấy, giao dịch nhà chung cư có dấu hiệu chững lại, một phần vì nguồn cung khan hiếm, phần khác do người dân lo ngại hoặc chờ đợi áp niên hạn thì giá nhà chung cư sẽ giảm sâu, nên không còn mặn mà săn nhà vào thời điểm này, cho dù nhiều chương trình ưu đãi được tung ra.
Một bất cập khác là quy định cá nhân với cá nhân khi giao dịch bất động sản phải thực hiện công chứng, còn tổ chức là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với cá nhân thì không phải thực hiện.
Liên quan đến vấn đề này, PGS-TS. Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi không bắt buộc phải công chứng (quy định tại Khoản 3, Điều 45) là không bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân, vì bất động sản là tài sản lớn, có giá trị cao đối với người dân, song các sản phẩm bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc liên quan đến rất nhiều hồ sơ, thủ tục pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… rất phức tạp, mà bản thân mỗi người dân không phải ai cũng có thể kiểm tra, kiểm soát. Do đó, việc công chứng trong trường hợp này có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân.
Hay như quy định về mua - bán bất động sản thông qua sàn giao dịch hoạt động với một số chức năng “na ná” như hoạt động công chứng, trong khi sàn giao dịch với yêu cầu về năng lực, chuyên môn, chứng chỉ được cấp sẽ không thể bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn. Đó là chưa tính đến trường hợp nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra chủ yếu để bán bất động sản cho chính doanh nghiệp lập ra sàn đó nên không bảo đảm tính khách quan để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Theo luật sư Nguyễn Tiến Lập, Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, trọng tài viên VIAC, không nên làm và sửa đổi luật theo kiểu “theo đuôi” các vấn đề cụ thể trên thị trường, các sắc luật chỉ cần xác định những vấn đề cơ bản, dựa trên nền tảng của tự do kinh doanh, an toàn và linh hoạt về sở hữu, còn các vấn đề khác hãy để thị trường tự điều chỉnh. Nếu Chính phủ thấy cần can thiệp để bảo đảm sự phát triển cân đối, hài hòa và ổn định của nền kinh tế thì ban hành các chính sách trong từng thời kỳ nhằm khuyến khích hay hạn chế một số khu vực, hoạt động nhất định.
