Sửa Luật Đất đai: Nan giải cơ chế tự thỏa thuận

Hội thảo tại Trường đại học Luật Hà Nội là một trong nhiều cuộc lấy ý kiến góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra tuần qua.

Chỉ có... thất bại

“Tôi đã áp dụng quy định tự thoả thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhưng chỉ có thất bại, mà chưa một lần thành công”, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng hạ tầng và giao thông (Intracom Group), doanh nhân Nguyễn Thanh Việt chia sẻ khi Dự thảo đang được lấy ý kiến nhân dân dưới nhiều hình thức khác nhau.

Sự thất bại đó cũng không khó lý giải, khi mà tình hình chung được rút ra sau 10 năm tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 là việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều vướng mắc. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư không thể thỏa thuận được hết với người sử dụng đất, khó cho việc thực hiện dự án đầu tư, nhất là các trường hợp diện tích đất đạt thỏa thuận không liền mạch, gây lãng phí trong đầu tư và ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.

Cơ quan chủ trì soạn thảo cũng chỉ ra không ít hệ luỵ của cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Một trong số các hệ luỵ đó là cơ chế tự thoả thuận đã kéo theo nguồn lực đất nước tập trung cho nhà ở, mà không tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải, hàng hóa.

Ở các phiên thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và các phiên thảo luận tại nghị trường, khá nhiều đại biểu, từ thực tế ở địa phương, cũng nêu lên những khó khăn chồng chất khi để nhà đầu tư tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất.

Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra khi thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận. Vì thế, Dự thảo không thể bỏ, mà cần tìm lời giải khả thi hơn cho bài toán được cho là rất khó này.

Với trải nghiệm chỉ toàn thất bại, CEO của Intracom Group cho rằng, khi nền kinh tế chưa thị trường hoàn toàn, thì cơ chế thỏa thuận rất khó thực hiện. Nhưng cái khó nữa là, lâu nay, vẫn có một cách suy diễn gây bức xúc xã hội, đó là doanh nghiệp đền bù (chẳng hạn) giá 5 triệu đồng/m2, sau đó bán ra 20 triệu đồng/m2, chênh lệch 15 triệu đồng/m2 là quá cao, số chênh lệch đó làm giàu cho doanh nghiệp, còn người dân quá thiệt thòi.

Theo ông Việt, suy diễn này là không đầy đủ, bởi sau khi đã thỏa thuận được, nhà đầu tư chỉ có thể được xây dựng trên một nửa hoặc một phần ba diện tích đã bỏ tiền ra đền bù, rồi còn phải đóng thuế, đầu tư hạ tầng, cộng thêm nhiều chi phí khác nữa. “Khi đó, giá thành của mỗi mét vuông đã nhân lên gấp ba, gấp bốn giá trả cho người sử dụng đất, nên người làm chính sách phải hiểu được vì sao có sự chênh lệch đó để điều tiết cho hài hòa lợi ích”, ông Việt phân tích.

Tại hội thảo góp ý cho Dự thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp (VCCI) tổ chức tuần qua, các doanh nhân cũng không hào hứng, thậm chí còn “sợ” phải tự thỏa thuận với dân để có đất cho dự án.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam phản ánh, có những dự án của doanh nghiệp đã 8 năm vẫn không thực hiện được, vì vướng mắc các vấn đề về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ hoa màu.

Ông Hiệp cho rằng, đất ở và đất thương mại dịch vụ khi thu hồi cần bồi thường thỏa đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định, đảm bảo để người dân không bị thua thiệt. Tuy nhiên, cần làm rõ giá bồi thường phải được thực hiện theo đúng phương án giá bồi thường đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương pháp tự thỏa thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.

Nhấn mạnh khó khăn trong cơ chế tự thỏa thuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản, ông Hiệp nhìn nhận: “Nếu để các doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân là doanh nghiệp bó tay hết, bởi không thể thỏa thuận được với hàng trăm, hàng ngàn người trong một dự án. Việc thỏa thuận này sẽ tiêu diệt luôn bất động sản”.

Nêu thực tế, nếu chỉ còn 1% người dân không đồng thuận, thì cũng khó thực hiện dự án, Chủ tịch Tập đoàn BRG, bà Nguyễn Thị Nga đề nghị, với dự án đã được trên 50% người có quyền sử dụng đất chấp thuận thì cho phép cưỡng chế. “Có những dự án mà thửa đất của dân đáng giá 100 triệu đồng, nhưng đòi 1 tỷ đồng, thì nhà đầu tư cũng ngất thôi”, bà Nga nêu.

Quan tâm đến vấn đề thu hồi đất, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh đã gửi bản góp ý 23 trang đến cả cơ quan chủ trì soạn thảo và chủ trì thẩm tra. Ông cho rằng, Dự thảo không cần tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính), trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự), mà mọi trường hợp đều được phép áp dụng một trong 2 cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.

Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.

Nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội cũng nhận xét, giá đất sát với giá thị trường thì sẽ không còn tình trạng hai giá và đó chính là “chìa khóa” để giải bài toán thu hồi đất.

“Chìa khoá” vẫn mơ hồ

Thế nhưng, dường như chiếc “chìa khoá” vẫn đang quá mơ hồ. Ở khá nhiều cuộc góp ý, quan điểm giá đất sát giá thị trường nhận được sự đồng tình, nhưng làm thế nào để có được điều này thì hết sức nan giải.

Phát biểu tại cuộc góp ý được tổ chức tại Trường đại học Luật Hà Nội vừa qua, bà Trần Thị Vân, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Ninh cho rằng, quy định bỏ khung giá đất và bảng giá đất được công bố hàng năm “nghe thì rất hay, nhưng không thể làm được”, bởi quy trình để có được giá đất cũng đã mất đến 5-6 tháng, công bố hàng năm thì biên độ rất ngắn.

“Từ trước khi sửa Luật Đất đai, Bắc Ninh đã lập hội đồng thẩm định giá đất đầy đủ thành viên, thậm chí có cả đại diện công an, Mặt trận Tổ quốc, nhưng vẫn sai, dẫn đến vừa rồi, có vụ tất cả thành viên hội đồng, bao gồm cả Chủ tịch Mặt trận Tổ quốc chả biết gì về giá đất bỏ phiếu, là cũng bị mời lên công an”, bà Vân nói.

Theo ông Bùi Văn Phòng, Trung tâm Tư vấn pháp luật và bảo trợ tư pháp cho người nghèo tỉnh Thái Bình, nguyên Phó chánh thanh tra tỉnh Thái Bình, Dự thảo nên tách bạch mục đích thu hồi đất và thành lập tổ chức chuyên nghiệp, độc lập về định giá đất.

Theo đó, đất thu hồi nên chia thành 3 nhóm: thu hồi vì mục đích an ninh - quốc phòng, lợi ích quốc gia công cộng; thu hồi đất vì phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và đất thu hồi giao cho nhà đầu tư phân lô, bán nền. Trên cơ sở tách bạch, làm rõ mục đích thu hồi đất nói trên, Nhà nước xây dựng giá đền bù phù hợp với mục đích thu hồi, người dân dễ dàng chấp nhận và khắc phục cơ bản lợi ích nhóm trong thu hồi đất.

Phát biểu tại Phiên họp thứ V, Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về Dự thảo diễn ra ngày 10/3, TS. Nguyễn Quân, nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ cho rằng, về mức bồi thường khi thu hồi đất, Dự thảo đưa ra khái niệm “giá thị trường”. Tuy nhiên, chưa xác định được rõ “giá thị trường” là giá nào, vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan.

“Dự thảo cũng chưa xác định rõ cơ quan nào đứng ra xác định giá thị trường, thực tế bảng giá đất của các địa phương đều không sát với giá thị trường. Việc bồi thường theo giá thị trường là việc rất mơ hồ, khó xác định chính xác, nên việc bồi thường khi thu hồi đất như trong quy định tại Dự thảo là chưa đảm bảo khả thi trong áp dụng thực tế”, ông Quân nhìn nhận.

Bộ Tài nguyên và Môi trường dự kiến, trước ngày 1/4/2023, sẽ trình Chính phủ báo cáo về kết quả lấy ý kiến nhân dân; báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân đối với Dự thảo.