Sửa Luật Đất đai: Đừng đẩy hết rủi ro về doanh nghiệp

Chuyên gia Đậu Anh Tuấn phát biểu tại Phiên họp thứ V, Hội đồng Khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Luật chưa có hiệu lực, doanh nghiệp đã mắc kẹt

Hôm qua (15/3) là hạn cuối lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo. Lần sửa đổi này, Dự thảo có nội dung thay đổi quan trọng là giảm các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là phải thuê đất trả tiền hàng năm. Theo đó, chỉ còn các dự án sản xuất nông nghiệp và khu công nghiệp mới được thuê đất trả tiền một lần, còn các dự án đầu tư sản xuất phi nông nghiệp và các loại dự án khác đều phải chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm.

Hai tháng rưỡi qua, trong hàng trăm cuộc góp ý với hàng chục ngàn ý kiến, quy định trên đã khiến cả doanh nghiệp và chuyên gia lo lắng. Đáng lo hơn ở chỗ, dù chưa có hiệu lực, nhưng chế định này đã khiến doanh nghiệp lao đao.

Chuyên gia Nguyễn Minh Đức (Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI), trong một bài viết trên Báo Đầu tư, đã hết sức ngỡ ngàng khi lần đầu tiên thấy chuyện cơ quan nhà nước áp dụng văn bản còn đang... được dự thảo, khiến cho doanh nghiệp khốn đốn.

Đó chính là Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và doanh nghiệp khốn đốn là Công ty cổ phần Kinh doanh chế biến nông sản Bảo Minh. Đây cũng là cái tên được TS. Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế VCCI nhắc đến trong Phiên họp thứ V, Hội đồng Khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về Dự thảo.

Ông Tuấn nói rằng, doanh nghiệp này đã mất nhiều năm để phát triển vùng nguyên liệu, nhưng khi bắt đầu triển khai xây dựng nhà máy chế biến gạo hữu cơ, thì nhận được văn bản của Hà Nội yêu cầu doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm, thay vì một lần trước đây. Và như vậy, phương án vay vốn ngân hàng bị vỡ (ngân hàng không cho các doanh nghiệp vay vốn với các bất động sản thế chấp mà trả tiền thuê đất hàng năm - PV), dự án dù đã xong xuôi tất cả thủ tục, cũng không thể thực hiện được.

Tìm hiểu sâu hơn thì được biết, dự án này đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị hình thức “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, cho cả thời gian thuê”. Doanh nghiệp đã tiến hành giải phóng mặt bằng theo phương án này để xây dựng nhà máy. Hiện dòng tiền bị ách tắc, trong khi doanh nghiệp đã đầu tư không nhỏ vào vùng nguyên liệu hữu cơ ở nhiều địa phương. Việc thiếu nhà máy sẽ khiến doanh nghiệp không thể hoàn thành cam kết bao tiêu hết sản lượng cho nông dân, có nguy cơ phá vỡ vùng trồng mà rất lâu mới thiết lập được.

Doanh nghiệp đã “kêu cứu” đến Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà Nội là đơn vị, cơ quan nhà nước nhiều năm đồng hành, hướng dẫn, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển vùng nguyên liệu. Cơ quan này đã có văn bản ngày 8/8/2022 gửi UBND TP. Hà Nội xem xét, nhưng đến tháng 3/2023 vẫn chưa giải quyết được.

Điều đáng nói ở đây là, sự thay đổi chính sách bất thình lình đó dựa trên chủ trương giảm các trường hợp được thuê đất trả tiền một lần đã được đưa ra trong các nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ và Ban Chấp hành Trung ương. Mà như thế, có thể Bảo Minh không phải là doanh nghiệp duy nhất “chết đứng” vì sự thay đổi chính sách bất thình lình đó.

“Điều 172, Luật Đất đai 2013 vẫn đang còn nguyên hiệu lực, với quy định là doanh nghiệp thuê đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm. Chính quyền Hà Nội đã từ chối áp dụng quy định còn hiệu lực, mà áp dụng các văn bản mang tính định hướng, chủ trương, đường lối và quy định mới đang được đề xuất”, chuyên gia Nguyễn Minh Đức bình luận.

Phải cân nhắc kỹ

Thường xuyên tiếp nhận phản ánh của doanh nghiệp về những khó khăn trong môi trường kinh doanh, ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, nhìn từ thực tiễn, thì chế định chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp tương đối nhiều. Từ ví dụ của doanh nghiệp Bảo Minh nói trên, ông Tuấn lo ngại rằng, quy định cho thuê đất trả tiền hằng năm có thể cản trở hoạt động của doanh nghiệp.

Ông Tuấn phân tích, theo quy định của Luật Đất đai hiện nay, quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn khá nhiều so với trả tiền một lần. Dự thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm “quyền thuê” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Như vậy, sự khác biệt giữa quyền của người sử dụng trả tiền một lần và hàng năm được giảm bớt. Đây là bước sửa đổi hợp lý.

Tuy nhiên, chuyên gia của VCCI nhấn mạnh, vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo. Thực tế, tại một số địa phương, đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm. Tình trạng này xuất phát từ hai nguyên nhân: do áp lực tăng thu ngân sách, nhiều địa phương đã cố gắng áp giá thuê đất cao lên; do một số cơn sốt bất động sản làm tăng giá đất ở và khiến giá đất sản xuất cũng tăng theo.

Giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng những trường hợp trả tiền hàng năm hướng tới mục đích là tránh thất thu ngân sách. Tuy nhiên, điều này đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy, rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Từ nhận xét trên, ông Tuấn đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1-2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.

Liên quan đến quyền của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, Dự thảo quy định, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, có các quyền và nghĩa vụ cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Theo Công ty TNHH VSIP Hải Phòng, việc chỉ cho phép chủ đầu tư thu tiền thuê đất hàng năm đối với việc cho thuê đất đã được xây dựng hạ tầng gây khó khăn rất lớn cho chủ đầu tư, bởi chi phí đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng cho một khu công nghiệp là rất lớn. Nếu thu tiền thuê đất hàng năm, thì nguồn thu đầu vào của chủ đầu tư sẽ nhỏ giọt, mất rất nhiều thời gian để bù đắp chi phí đầu tư khu công nghiệp, gây khó khăn trong việc duy trì hoạt động của chủ đầu tư.

Tổng hợp bước đầu của Bộ Tài nguyên và Môi trường từ gần 8.000 lượt ý kiến góp ý với Dự thảo cho thấy, nhiều ý kiến đề nghị cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Có ý kiến đề nghị bổ sung một số trường hợp được thuê đất trả tiền thuê đất một lần, như ngành nghề kinh doanh khách sạn, lưu trú.

Cơ quan soạn thảo cho biết, ngày 15/3, sẽ ban hành công văn đôn đốc các địa phương gửi báo cáo tổng hợp ý kiến về Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp; ngày 28/3/2023, báo cáo Thường trực Chính phủ kết quả lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo.