Sửa Luật Đất đai để loại trừ cơ chế xin - cho

Gánh nặng tiền sử dụng đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, tiền sử dụng đất là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây là ẩn số không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư và tạo ra cơ chế xin - cho.

Trước đó, tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 trình Chính phủ, UBND TP. HCM cũng đã đề xuất: “Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm ‘tiền sử dụng đất’, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Vì sao tiền thuế sử dụng đất hiện nay là gánh nặng không chỉ của doanh nghiệp, mà còn cả người dân? Nhà nước có thể thất thu từ những quy định trong Luật Đất đai 2013?

Luật Đất đai quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần và giao toàn quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất, giá đất cụ thể cho phù hợp với tình hình của từng địa phương.

Thực tế, khung giá đất áp dụng cho cả 63 tỉnh, thành nên không sát với thực tế của từng địa phương và với các đô thị đặc biệt như TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ và các tỉnh có tốc độ công nghiệp hóa cao, đã hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh của các địa phương này.

Chẳng hạn, năm 2014, TP. HCM ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần, nhưng dù đã “tột khung”, thì giá đất cao nhất theo quy định cũng chỉ bằng 30% mức thị trường. Bên cạnh đó, theo quy định, giá đất thấp nhất trong bảng giá đất do Thành phố ban hành lại không được thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành, nên không phù hợp với tình hình thực tế của Thành phố. Hai quy định này vừa trói doanh nghiệp vừa trói cả người dân.

Hiện TP. HCM có trên 500 dự án đang tạm ngưng do nhiều nguyên nhân, trong số đó có một số dự án đang tái khởi động lại, nhưng việc xác định giá đất không dễ dàng. Đơn cử như Dự án Cotec Phú Gia (huyện Nhà Bè) do Cotec Group làm chủ đầu tư. Dự án được phê duyệt đầu tư từ năm 2003, sau thời gian dài đắp chiếu, đang được khởi động lại, nhưng vẫn phải chờ xác định giá đất.

Ông Đào Đức Cương, Tổng giám đốc Cotec Group cho biết: “Hiện Cotec đang đẩy nhanh thủ tục để tái khởi động dự án, song vẫn phải chờ thuế đất mới có thể tính toán mức đầu tư. Tuy nhiên, việc xác định giá đất theo quy định hiện nay mất nhiều thời gian và giá nào là hợp lý thì doanh nghiệp mới làm được”.

Được biết, để xác định được giá đất theo giá thị trường, thì phương pháp so sánh thường được áp dụng. Theo đó, giá đất được 3 công ty có chức năng thẩm định giá xác lập, sau đó Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm xác định giá đất cụ thể, bao gồm cả thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất, trong khi Sở Tài chính là thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố. Trong thực tế, hoạt động của 2 cơ quan này nhiều khi không khớp nhau, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính, dẫn đến các dự án bất động sản chậm hoàn thành thủ tục đầu tư để triển khai thực hiện. Tranh cãi xung quanh vấn đề thế nào là “giá thị trường” thì không có khung trong trường hợp này, nên đây là điểm nảy sinh cơ chế xin - cho. 

“Ẩn số” giải phóng mặt bằng

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về thuế đất và lý do khi đã có đất sạch, tại sao Công ty Lê Thành cứ “xoay” từ hình thức dự án thương mại sang nhà ở xã hội, rồi nhà ở cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, mỗi một giai đoạn, Nhà nước có một cơ chế, nhưng việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường để tính thuế mất nhiều thời gian, muốn khởi động dự án phải có mức thuế đất cụ thể, có rồi mới lập dự toán cho công trình. Tuy nhiên, nhiều khi chưa làm xong thủ tục, thì thời hạn xác định giá không còn. Không chỉ về thời gian xác định và tính thuế đất, mà đôi khi còn phải chờ thông tư, nghị định hướng dẫn liên quan đến bất động sản, nên chủ đầu tư buộc phải tính toán phương án có lợi nhất.

“Có lãi mới làm, chứ lỗ thì ai làm. Nếu giá đất được tính toán theo một cách cụ thể, thì việc lập dự toán cho công trình sẽ chuẩn ngay từ đầu”, ông Nghĩa nói.

Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải trả các loại chi phí khi chờ xác định giá đất và đây chính là “ẩn số” cho vấn đề dự toán trong các dự án.

Tại TP. HCM, đối với người dân, việc áp dụng bảng giá đất 2015 của Thành phố đã dẫn đến có trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một số vị trí đất trong hẻm sâu, đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước, nên nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính để hợp pháp hóa nhà ở. Do đó, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.

TP. HCM cũng có nhiều dự án phát triển loại hình căn hộ office-tel trong các dự án nhà ở thương mại, nhưng Luật Đất đai 2013 quy định, chỉ có đất ở, đất dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, đất nghĩa trang mới được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; các loại đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, căn hộ dịch vụ trong dự án nhà ở thì chỉ được giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn (Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai). Thực tế cho thấy, trong cùng một dự án, thậm chí trong cùng một tòa nhà, có tình trạng phần chủ sở hữu các căn hộ được giao đất ổn định lâu dài, trong lúc phần khối đế của tòa nhà làm thương mại, dịch vụ, hoặc khu căn hộ office-tel lại chỉ được giao đất có thời hạn (dưới hình thức thuê đất) tối đa là 50 năm. Điều này vừa bất cập vừa bất hợp lý, nên HoREA kiến nghị, giao đất lâu dài cho loại dự án này.

Ngoài thuế đất là “ẩn số”, thì giải phóng mặt bằng luôn là nỗi kinh hoàng của nhiều chủ đầu tư. Tại TP. HCM, Dự án 164 Đồng Khởi, quận 1 đã giao cho hai nhà đầu tư Hongkong Land và Sumitomo Realty, nhưng sau một thời gian đã trả lại dự án, vì cơ quan nhà nước không thể xác định được thời điểm chính xác hoàn thành giải phóng mặt bằng để giao cho chủ đầu tư, cũng không thể xác định được tổng chi phí giải phóng mặt bằng để nhà đầu tư có cơ sở tính toán tổng chi phí đầu tư.

Tuy nhiên, trường hợp dự án 164 Đồng Khởi vẫn còn may mắn hơn nhiều so với dự án khu nhà ở Gateway phường Thảo Điền, quận 2 của Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim, khi dự án đã khởi công xây dựng, bán cho khách hàng, nhưng bị tòa án bác tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất, giao đất của cơ quan Nhà nước. Vì thế, HoREA kiến nghị, rất cần thiết sửa đổi, bổ sung Điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ tính pháp lý về thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị để không xảy ra trường hợp “quýt làm cam chịu” như trên.