Dự án nghẽn thủ tục, cán bộ sợ liên đới
Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã đưa vào từ chương trình kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIV khi những vướng mắc trong việc thi hành các quy định của sắc luật này gây ảnh hưởng lớn đến không chỉ lĩnh vực đất đai mà toàn bộ nền kinh tế. Sau đó, sang kỳ họp thứ 9, thứ 10, do cơ quan chủ trì soạn thảo chưa chuẩn bị xong nên dự án luật sửa đổi này lại một lần nữa “cáo lui” sang nhiệm kỳ Quốc hội và Chính phủ mới.
Trong khi đó, một trong những vướng mắc lớn nhất cần Luật Đất đai sửa đổi, điều chỉnh là vấn đề quy hoạch sử dụng đất, nội dung có liên quan mật thiết đến các dự án bất động sản thuộc mọi phân khúc đang bị ách tắc hiện nay.
Chẳng hạn như trường hợp chuyển đổi từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê tại tỉnh Đồng Nai, phản ánh từ nhiều doanh nghiệp cho biết, họ mong muốn thực hiện theo hình thức này bởi lẽ được thuê đất trả tiền một lần cho cả quá trình vài chục năm, doanh nghiệp sẽ yên tâm hơn trong đầu tư sản xuất - kinh doanh. Đồng thời, hình thức này cũng giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc liên kết mở rộng sản xuất với các doanh nghiệp khác.
Thế nhưng, thực tế, vì trong quy định của Luật Đất đai hiện hành không nêu cụ thể việc đang sử dụng đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt hay phải thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất.
Dù mới đây, vướng mắc này đã được Quốc hội tháo gỡ bằng cách cho thu hồi diện tích đất trên và đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng đơn vị quản lý lại gặp khó trong xử lý hồ sơ vì căn cứ vào Điều 172 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 85, 101 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc chuyển đổi trên phù hợp với quy định của pháp luật sẽ cho chuyển đổi.
Từ ngày 14/6/2019, Quốc hội lại ban hành Nghị quyết số 82/2019/QH và theo Nghị quyết 116/NQ-CP ngày 6/12/2019 của Chính phủ thì tạm thời dừng, chưa giải quyết các trường hợp doanh nghiệp chuyển đổi từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền thuê đất một lần đối với trường hợp có nguồn gốc đất công do UBND cấp xã quản lý, đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước, đất nông lâm trường, đất trồng cao su do công ty cao su quản lý.
Trong khi đó, ở một nội dung khác, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giao cho Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch định giá đất và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể.
 |
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), TP.HCM đang áp dụng theo bốn phương pháp xác định giá đất, nhưng mỗi phương pháp lại có sự chênh lệch về kết quả định giá đất, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng...
Điều này dẫn tới việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất của nhiều dự án không nhất quán giữa các cơ quan Tài nguyên - Môi trường và Tài chính. Tại TP.HCM, hiện nhiều chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh Land… đang gặp phải những ách tắc trong công tác tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến việc chậm cấp sổ đỏ cho các sản phẩm của dự án.
Với một số dự án đang triển khai lại vướng ở cơ chế thu hồi đất phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Điều 62 Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp đáng kể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, phần lớn các dự án sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ không được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất như trước đây. Tuy nhiên, việc không xem xét vấn đề thu hồi đất như là một loại "giao dịch" đặt doanh nghiệp ngang bằng vai trò của chuyển giao đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất dẫn đến doanh nghiệp gặp khó trong quá trình triển khai.
Trong những lần sửa đổi các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2013, cơ quan soạn thảo đã đưa ra nhiều cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất - kinh doanh. Tuy nhiên, việc sửa đổi này không đến từ gốc nên vừa khó cho doanh nghiệp, vừa tạo e ngại cho tập thể và cá nhân thừa hành luật vì sợ liên đới trách nhiệm.
Lãnh đạo doanh nghiệp đang triển khai một dự án điện gió ở Lâm Đồng cho biết, doanh nghiệp của ông đang gặp khó khi thiếu sự hỗ trợ của cơ quan chính quyền địa phương trong việc thỏa thuận đền bù giá đất với người có đất trong khu quy hoạch thực hiện dự án đầu tư. Nếu chấp nhận thỏa thuận theo giá của những hộ dân này thì phá giá thị trường quá nhiều lần, còn nếu không thỏa thuận thì dự án sẽ chậm tiến độ, mất an toàn về tài chính, nguy cơ bị thu hồi lại.
“Dự án được cấp phép cuối năm qua và dự kiến hết tháng 3/2021 sẽ hoàn thành đền bù để khởi công, nhưng đến nay mọi việc vẫn đang giậm chân tại chỗ”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ.
Càng chậm sửa luật, càng khó gỡ “chuyện đã rồi”
Tại kỳ họp 11, Quốc hội khóa XIV đang diễn ra, một lần nữa nhấn mạnh lại ý kiến đã từng nêu ở nhiều kỳ họp trước, đại biểu Nguyễn Thị Kim Bé (Kiên Giang) cho biết, dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai nhiều lần đưa vào chương trình sửa đổi, sau đó rút ra và đến nay chưa thấy rõ kế hoạch sửa đổi. Trong khi đó, nhiều bất cập về vấn đề đất đai, quản lý đất đai, gây nhiều bức xúc cho nhân dân, khoảng 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai, trong đó có nguyên nhân liên quan đến Luật Đất đai. Nếu để chậm nữa sẽ ảnh hưởng đến việc điều hành, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và việc giữ vững trật tự, an toàn xã hội trong thời gian sắp tới,
Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Thị Kim Thúy đến từ Đà Nẵng nhấn mạnh kỷ luật, kỷ cương quản lý tài nguyên, đất đai, công sản, đầu tư xây dựng cơ bản còn bị buông lỏng ở một số nơi. Trong đó, tình trạng vi phạm pháp luật, tham nhũng, khiếu kiện dai dẳng về đất đai một phần do những quy định chưa phù hợp của Luật Đất đai 2013. "Tuy nhiên, Chính phủ đã liên tục đề nghị lùi thời điểm trình dự án luật này và cho tới nay, hết nhiệm kỳ vẫn chưa trình Quốc hội được dự thảo Luật", bà Thúy nhấn mạnh.
Báo cáo "Cơ cấu lại nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh hậu Covid-19 giai đoạn 2021 - 2025, tầm nhìn 2030" công bố hồi cuối năm ngoái do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) thực hiện nhấn mạnh, sớm sửa đổi Luật Đất đai theo hướng thị trường hơn là một trong những trọng tâm nếu muốn đổi mới mô hình tăng trưởng giai đoạn 2021-2025.
Thực tế, những ngành đóng góp cho GDP nhiều nhất không phải là những ngành được đầu tư nhiều nhất. Việc phân bổ nguồn lực đầu tư vào các ngành, lĩnh vực hay địa phương hầu như không dựa vào mức độ phát triển hay hiệu quả, mà chủ yếu dựa vào các yếu tố mang nặng tính hành chính.
Theo đề xuất tại báo cáo của CIEM, Luật Đất đai cần sớm được sửa đổi theo hướng bỏ giới hạn đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; kéo dài thời hạn giao đất; bỏ hoặc nâng mức hạn điền; xây dựng các tác nhân thị trường, hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất. Đồng thời, xóa bỏ cơ chế giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính, xin cho.
Phát triển thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất bằng cách Nhà nước đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, đấu thầu tìm kiếm nhà đầu tư sử dụng đất thay vì xin, cho, cấp phát như hiện nay. Đối với đất Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, thì Nhà nước không giao đất trực tiếp theo biện pháp hành chính như hiện nay, mà phải đấu giá, đấu thầu dự án đầu tư để tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp nhất.
Theo ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), chúng ta “sống trên đất, chết vùi trong đất”, nhưng hệ thống pháp luật đất đai còn nhiều điểm bất hợp lý, chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển. Đây là một trong những cản trở lớn nhất cho việc huy động nguồn lực phát triển, bởi bất cứ một công trình nào, một dự án nào cũng đều phải có yêu cầu về tiếp cận đất đai, trong khi tiếp cận đất đai đang là trở ngại hàng đầu.
