Sửa Luật Đất đai: Cần ưu tiên tạo quỹ đất cho du lịch

Bên lề Hội thảo "Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch" do Báo Đầu tư tổ chức sáng nay (19/10), TS. Đỗ Thanh Trung có một vài chia sẻ với báo chí về vấn đề tạo quỹ đất cho du lịch dưới góc nhìn của một doanh nghiệp đang là nhà đầu tư bất động sản.

Ông đánh giá thế nào về chính sách phát triển hạ tầng du lịch hiện nay của Việt Nam?

Hạ tầng du lịch là một trong những điều kiện quan trọng để phát triển du lịch, cần có sự tham gia của nhà đầu tư. Muốn thu hút đầu tư trong lĩnh vực này, chúng ta cần có cơ chế thông thoáng để tận dụng nguồn lực trong xã hội.

Hiện nay, chúng ta đang phải cân nhắc khi sửa đổi Luật Đất đai về vấn đề có đưa dự án liên quan đến du lịch vào danh sách những loại đất do Nhà nước thu hồi để tạo quỹ đất phục vụ đấu thầu dự án hay không, hay là để nhà đầu tư tự thoả thuận chuyển nhượng đất với người dân?

Tôi được biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đến thời điểm hiện tại thì không có trường hợp thu hồi đất đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, nhà ở hỗn hợp kết hợp với thương mại dịch vụ du lịch.

Như vậy, việc tạo quỹ đất cho du lịch chỉ được thực hiện qua hai phương thức là nhà đầu tư tự thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc là nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất thông qua đấu giá.

Thoả thuận tự chuyển nhượng đất thì thuận lợi cho người có đất nhưng làm cho chủ đầu tư gặp khó khăn, nhất là dự án có quỹ đất lớn; còn đưa vào thu hồi đất thì quyền lợi bồi thường sẽ không cao bằng quyền lợi thoả thuận chuyển nhượng.

Chúng ta biết là Nghị quyết 18 của Đảng yêu cầu nâng cao cơ chế tự thoả thuận về đất. Điều này là phù hợp xu hướng thị trường. Tuy nhiên, hạ tầng du lịch của Việt Nam hiện nay chưa phát triển, để phát triển du lịch thành ngành công nghiệp mũi nhọn vào năm 2030 như chủ trương của Chính phủ thì không thể không có cơ chế thúc đẩy phát triển hạ tầng du lịch từ bây giờ, bao gồm hạ tầng đất đai.

Vậy theo ông, nên giải quyết vấn đề này như thế nào để hài hoà lợi ích giữa các bên?

Theo tôi, tuỳ thuộc quan điểm của cơ quan quản lý mà sẽ có lựa chọn phù hợp. Ví dụ, muốn thúc đẩy phát triển du lịch nhanh trong một giai đoạn nhất định thì cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để doanh nghiệp đầu tư vào hạ tầng du lịch. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất rồi bồi thường cho dân sẽ phù hợp với chủ trương này.

Còn nếu để cơ chế tự thoả thuận thì người dân có đất thuận lợi hơn nhưng chúng ta có thể bị chậm hơn trong chiến lược phát triển ngành du lịch. Bên cạnh đó, những bất động sản kèm theo đất thương mại dịch vụ du lịch sẽ gặp khó khăn theo. Việc chưa thể thừa nhận (cấp sổ đỏ, sổ hồng) các dự án condotel, offitel thời gian qua là một minh chứng. Có thể nói, nhu cầu xã hội về hạ tầng du lịch đang vượt lên trên cơ chế chính sách của chúng ta.

Thời gian tới, tôi nghĩ rằng Quốc hội khi sửa Luật Đất đai sẽ phải cân nhắc vấn đề này. Nếu lựa chọn phát triển du lịch thì đối với những chủ thể có đất, chúng ta cần có cơ chế hỗ trợ thêm cho họ để hài hoà lợi ích các bên.

Trước đó, trình bày tham luận tại Hội thảo, TS. Nguyễn Thanh Trung cho biết, theo pháp luật đất đai, đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư phục vụ du lịch thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất thương mại – dịch vụ, đất sử dụng vào mục đích công cộng (đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất khu vui chơi, giải trí công cộng).

TS. Đỗ Thanh Trung trình bày tham luận tại Hội thảo "Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch" do báo Đầu tư - Đầu tư Chứng khoán tổ chức sáng 19/10 (Ảnh: M.Minh)

Theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

(i) Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất;

(ii) Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; (iii) Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất;

(iv) Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Hội thảo "Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch" do báo Đầu tư - Đầu tư Chứng khoán tổ chức sáng nay (19/10).

Tuy nhiên, dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bên cạnh đó, dự án hỗn hợp có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí cũng không thuộc các trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do chưa rõ “kinh doanh thương mại, dịch vụ” trong dự án hỗn hợp có nhà ở tại khoản 27 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí hay không.

Do đó, theo Dự thảo này, dự án du lịch, vui chơi, giải trí không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; cũng không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Hơn nữa, dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Mặt khác, Nhà nước chỉ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện “dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ” mà không bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí theo quy định tại Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Như vậy, nhà đầu tư có khả năng chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đối với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn mà khu đất không thuộc quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với những khu đất có diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó. Bởi lẽ, sẽ có trường hợp có một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư.

Trong khi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.

Vì vậy, ông Trung cho rằng, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết.

Bên cạnh đó, theo ông Trung, nếu bổ sung các loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như trên thuộc phạm vi đấu thầu thì cũng cần bổ sung các loại dự án này thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

"Bởi lẽ, một trong những điều kiện tiên quyết để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là khu đất thực hiện dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức khu đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất", vị này nói.