Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị, nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở thì cung thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao.
Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị, đại biểu Hà Sỹ Đồng nêu lý do như trên khi ủng hộ đề xuất rất mới của Chính phủ tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) trong phiên thảo luận sáng 3/11 của Quốc hội.
Liên quan đến vấn đề này, như Báo Đầu tư đã đưa tin, một trong những vấn đề còn ý kiến rất khác nhau trong quá trình hoàn thiện Dự thảo là quy định thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo quy định của pháp luật hiện hành (Luật Nhà ở), chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là đất ở.
Tại báo cáo ngày 23/10/2023, Chính phủ đề xuất mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại.
Dự thảo để hai phương án.
Một là, giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành: chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.
Hai là, đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất. Chính phủ đề xuất theo hướng này tại Báo cáo số 598/BC-CP.
Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với phương án 1.
Nêu ý kiến về nội dung này, đại biểu Hà Sỹ Đồng nói phương án hai là nội dung rất mới so với dự thảo ở Kỳ họp thứ năm khi mà Chính phủ đề xuất mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại như phương án 2. Việc này được cho là sẽ thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính và nhiều lợi ích khác như trong báo cáo 598 của Chính phủ.
“Tuy nhiên, với khả năng quản lý như hiện nay cộng với việc đây là đề xuất mới, chưa được đánh giá tác động đầy đủ thì việc vẫn để cả phương án 1 theo tôi là sự cẩn trọng cần thiết”, đại biểu Đồng phát biểu.
Song, từ yêu cầu của thực tiễn, vị đại biểu Quảng Trị nghiêng về phương án 2.
Ông phân tích, phương án 1 quy định như hiện nay thì trong dự án có 1 m2 đất ở thì được làm, được chuyển mục đích toàn bộ diện tích còn lại sang đất ở cho dự án. Còn nếu không có mét vuông nào thì không được làm.
“Tuy nhiên, việc có 1 m2 đất ở hay không có mét vuông nào không mang lại mục tiêu quản lý nào rõ ràng mà chỉ làm phức tạp về điều kiện, thủ tục. Thực tế rất nhiều nhà đầu tư phải cố gắng vẽ dự án sao cho dính 1 m2 đất ở gần đó thì mới được làm. Thế nên, tác động thật của quy định này là hạn chế những dự án mọc lên giữa khu vực không có dân cư sinh sống trước đó”, đại biểu phân tích.
Nhưng điều này, theo đại biểu cũng không cần thiết, vì hai lý do. Thứ nhất, việc dự án mọc lên như vậy cũng không có tác động tiêu cực rõ ràng nào. Một khu vực mới hoàn toàn vẫn có thể phát triển một khu dân cư mới.
Thứ hai, pháp luật hiện nay có đầy đủ công cụ về quy hoạch cấp phép, môi trường... để bảo đảm sử dụng đất để làm dự án nhà ở phải phù hợp với hạ tầng hay không ảnh hưởng đến lợi ích xung quanh.
Lập luận của phương án 1 nghiêng về sự ổn định về quan hệ xã hội đối với đất làm nhà ở đã có trước đó. Nhưng cũng không nhất thiết vì sự ổn định đó mà không thay đổi khi thấy có những bất cập cần phải thay đổi, ông Hà Sỹ Đồng nhìn nhận.
Còn lập luận của phương án 2, là nhằm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và cung cấp nhà ở cho người dân, đại biểu nói, đây thực sự là điều rất cần thiết.
“Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị. Nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở thì cung thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao. Thực tế cũng cho thấy giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. Nếu giá nhà cao như vậy thì sẽ dẫn đến hệ quả là người ta buộc phải ở trong các căn hộ dưới chuẩn an toàn. Cũng không ít trường hợp vì không chịu được chi phí mua nhà nên chấp nhận xây nhà trên đất nông nghiệp”, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị nói.
Theo đại biểu, vụ cháy chung cư mini làm bàng hoàng cả xã hội vừa qua, có một phần nguyên nhân do có quá nhiều rào cản không cần thiết để cung nhà ở. Vì thế, gỡ bỏ rào cản về cung nhà ở, chỉ giữ lại những yêu cầu thật cần thiết về an toàn, chính là cách để hạn chế những vụ việc thương tâm như vậy.
“Điều này, tất nhiên còn phụ thuộc vào nhiều quy định khác, trong đó có Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mà Quốc hội sắp thông qua, song những thay đổi mạnh mẽ từ Luật Đất đai sẽ mở đường cho các thay đổi có liên quan, vì thế, tôi đề nghị thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp này”, ông Đồng nêu quan điểm.
