Sửa đổi Thông tư 36: Sẽ có lộ trình phù hợp

Hai điểm tác động chính

Cụ thể, nội dung sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 có hai điểm chính, dự kiến sẽ tác động mạnh đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước dự kiến nâng hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%.

Đây là một giới hạn kỹ thuật, nếu tăng lên, trước mắt nó sẽ tác động vào hệ số an toàn vốn (CAR) theo công thức (CAR) = (Vốn cấp 1 + Vốn cấp 2)/(Tài sản có rủi ro + Rủi ro thị trường + Rủi ro hoạt động) ≥ 9%.

Khi tài sản có độ rủi ro tăng lên thì mẫu số tăng lên và (CAR) sẽ nhỏ đi. Để duy trì tỷ lệ này tối thiểu 9%, đồng nghĩa các ngân hàng phải duy trì (vốn cấp 1 + vốn cấp 2) ở mức cao lên, hay cần phải hạn chế vay ra đối với lĩnh vực có độ rủi ro.

Do các ngân hàng vẫn đang có dư địa cho hệ số này và việc dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm tỷ lệ khá thấp trong tổng dư nợ của nền kinh tế (khoảng 1/10), nên trước mắt, hệ số này ở đa số các ngân hàng có thể chỉ bị điều chỉnh giảm nhẹ và vẫn ở ngưỡng cho phép.

Tuy nhiên, phải hiểu rằng, việc nâng hệ số rủi ro của cho vay bất động sản lên 250% đồng nghĩa các ngân hàng sẽ phải cân nhắc việc trích lập dự phòng rủi ro cao hơn cho lĩnh vực này và sẽ phải hạn chế bớt cho vay ra.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, nhìn ở góc độ quản lý nhà nước, việc điều chỉnh theo hướng khuyến khích hay hạn chế cấp vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản phù hợp với diễn biến của thị trường là điều cần thiết với ngành ngân hàng. Tuy nhiên, ông Đức có chút băn khoăn về mức điều chỉnh trong dự thảo lần này và khoảng cách giữa hai lần điều chỉnh chính sách quá gần nhau, gây giật cục cho thị trường.

Hệ số rủi ro trong cho vay bất động sản ở mức 150% mới chỉ được được điều chỉnh cách đây hơn 1 năm, nay thị trường bất động sản mới thoát khỏi đóng băng chưa lâu thì đã đột ngột dự kiến tăng lên 250%, mức độ biến động là hơi nhiều và quá nhanh.

Trước đó, hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản đã từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN. Gần 5 năm sau đó, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau 4 năm lại được giảm xuống 150% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN.

Thứ hai, tại dự thảo trên, Ngân hàng Nhà nước dự kiến sẽ giảm khá mạnh giới hạn các tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn, mức chung nhất (có khác nhau giữa các khối tổ chức tín dụng) dự kiến giảm từ 60% hiện nay xuống còn 40%.

Khi giảm giới hạn nêu trên, hiển nhiên các tổ chức tín dụng sẽ cảm thấy chật chội hơn khi cho vay bất động sản, bởi lẽ tỷ lệ thực đã gần lấp đầy giới hạn 40% theo dự thảo (khối ngân hàng thương mại nhà nước là khoảng 33,36% và khối ngân hàng thương mại cổ phần là khoảng 36,9%).

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc thay đổi như trong dự thảo sẽ tác động mang tính cục bộ tới diễn biến thị trường bất động sản, vốn dĩ đang bước vào chu kỳ phát triển khá ổn định và bền vững.

Thực tế, người mua nhà vào thời điểm này chủ yếu là mua để ở, chứ chưa xuất hiện nhiều hoạt động đầu cơ gây rủi ro cho thị trường. Chưa kể, giá nhà đất cũng khá bình ổn, mới chỉ có sự tăng giá mang tính cục bộ và không quá mạnh, nên chưa thể coi là đáng báo động hiện tượng đầu cơ.

Việc quy định thu hẹp giới hạn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước như trong Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 mới có thể vô tình gây ra sự chèn ép dòng chảy tín dụng vào thị trường, thu hẹp cơ hội cho sự tăng trưởng trong dài hạn của thị trường bất động sản.

Hiện tại, theo thống kê, thị trường bất động sản vẫn phải dựa khá nhiều vào nguồn tín dụng, với tỷ lệ vào khoảng 60 - 70%. 

Và thông điệp của Ngân hàng Nhà nước

Trước những lo lắng từ phía các tổ chức và doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản liên quan đến việc sửa đổi Thông tư 36, đại diện Ngân hàng Nhà nước đã có những phản hồi khá chi tiết xung quanh câu chuyện này.

Theo ông Phạm Huyền Anh, Phó chánh Thanh tra Ngân hàng Nhà nước, trên thực tế phải hiểu rõ vai trò và trách nhiệm “người cho vay cuối cùng” của Ngân hàng Nhà nước.

Tiền tệ, ngân hàng là huyết mạch của nền kinh tế, nên mục tiêu của cơ quan này là phải đảm bảo an toàn hệ thống, ổn định thị trường tài chính hướng tới ổn định nền kinh tế vĩ mô. Trong đó, việc đưa ra những cảnh báo khi nhận thấy những dấu hiệu có tính rủi ro là điều cần thiết để điều hành thị trường theo hướng ổn định dài hạn.

Việc điều chỉnh chính sách nói trên là một thông điệp từ Ngân hàng Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản về việc cần tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay. Điều này không mang ý nghĩa về động thái “nới lỏng” hay “siết chặt” vốn tín dụng vào lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, trong những năm 2011 - 2014, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, nguồn tín dụng được giải ngân lớn đã tạo điều kiện để hỗ trợ thị trường.

Điều này được hiểu nguồn vốn vào giai đoạn này có tác dụng như “vốn mồi”, lôi kéo và kích thích các dòng vốn khác cùng tham gia để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản.

Đến nay, khi thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đã thu hút được các nguồn vốn khác tốt hơn, nguồn tín dụng đã hoàn tất vai trò “vốn mồi” của mình, thì cần thiết sẽ có thêm các chính sách để hạn chế dần nguồn vốn này và gia tăng các nguồn vốn khác vào, điển hình như tiền nhàn rỗi từ dân cư, vốn đầu tư nước ngoài hay kiều hối.

Cần lưu ý, các chính sách tiền tệ không phải là biện pháp duy nhất để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, mà cần có sự tham gia và phối hợp cùng nhiều biện pháp chính sách khác như tài khóa, thuế, đất đai… Như vậy, thị trường mới có thể phát triển ổn định trong dài hạn.

Mặc dù vậy, để việc sửa đổi mang tính phù hợp, theo kịp với diễn biến chung của thị trường, đại diện của Ngân hàng Nhà nước cho biết, sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến đóng góp, đồng thời có lộ trình ban hành phù hợp trong 1 - 2 năm tới, nhằm tránh những tác động không đáng có đối với thị trường.