Theo GS-TS. Hoàng Văn Cường, Phó chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, Quỹ Phát triển đất không chỉ đảm nhận vai trò tạo quỹ đất, phục vụ đền bù, giải phóng mặt bằng, mà còn là công cụ góp phần chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản.
Thưa ông, Luật Đất đai hiện hành đã có quy định về Quỹ Phát triển đất, nhưng dường như, quỹ này hoạt động không mấy hiệu quả?
Quỹ Phát triển đất hoạt động không hiệu quả, vì Luật Đất đai năm 2013 quy định sơ sài, chung chung, đặc biệt là không quy định cụ thể nguồn tài chính của Quỹ, nên không bảo đảm nguồn lực để phát triển quỹ đất.
Cụ thể, Luật hiện hành chỉ quy định, Quỹ Phát triển đất của địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ Đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nguồn tài chính của Quỹ Phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 cũng chỉ quy định, nguồn vốn của Quỹ Phát triển đất được ngân sách nhà nước phân bổ, bố trí vào dự toán ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm; huy động từ các nguồn vốn khác, gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức và cá nhân trong nước, ngoài nước.
Như vậy, nguồn tài chính duy nhất của Quỹ là từ ngân sách địa phương, vì “huy động từ các nguồn khác” gần như không có. Trong khi hầu hết các địa phương thu không đủ chi, nên không có tiền để “bơm” cho Quỹ Phát triển đất. Đây là nguyên nhân chính khiến hầu hết Quỹ Phát triển đất ở các địa phương hoạt động không hiệu quả.
Với những quy định mới của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ông có hy vọng Quỹ Phát triển đất sẽ hoạt động hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư?
Nguồn thu từ đất đai thuộc 100% ngân sách địa phương, hiện tại chưa có yêu cầu bắt buộc phải cấp kinh phí hàng năm cho Quỹ Phát triển đất, nên nguồn thu từ đất đai được địa phương sử dụng cho các nhiệm vụ chi đầu tư phát triển khác.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định, UBND cấp tỉnh phải bố trí tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm cho Quỹ Phát triển đất. Với quy định này, chắc chắn, Quỹ Phát triển đất sẽ hoạt động hiệu quả.
Quỹ Phát triển đất sẽ do tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, trực thuộc UBND cấp tỉnh. Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ chịu trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng cho các dự án khác; tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý, khai thác quỹ đất...
Tất cả những hoạt động này đều tạo ra lợi nhuận. Trong cơ chế thị trường, mọi hoạt động có thể tạo ra lợi nhuận đều hấp dẫn, đều phát triển, kể cả tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích.
Ngoài thực hiện chức năng tạo quỹ đất, phục vụ đền bù, giải phóng mặt bằng, ông có cho rằng, Quỹ Phát triển đất sẽ góp phần chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản?
Tôi cho rằng, Quỹ Phát triển đất cần phải đảm nhận cả vai trò này.
Trên thực tế, giao dịch bất động sản đều có 2 giá, giá thanh toán thực tế giữa bên mua và bên bán bao giờ cũng cao hơn giá ghi trong hợp đồng, thậm chí còn cao hơn gấp nhiều lần, khiến ngân sách nhà nước thất thu.
Điều này ai cũng biết, đặc biệt là cơ quan thuế, nhưng không làm gì được, vì giá giao dịch bất động sản không thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Đây là giao dịch dân sự, quan hệ kinh tế, rất khó để dùng mệnh lệnh hành chính buộc các bên mua bán phải ghi đúng giá trị giao dịch. Vì vậy, phải sử dụng biện pháp kinh tế mới xử lý được.
Cụ thể, nếu thấy trường hợp nào ghi giá trị giao dịch trên hợp đồng quá thấp so với giá giao dịch trên thị trường, thì tổ chức phát triển quỹ đất sẽ lấy nguồn từ Quỹ Phát triển đất mua theo đúng giá trị trong hợp đồng, sau đó đưa vào Quỹ Phát triển đất hoặc tổ chức đấu giá, thu tiền về cho quỹ.
Với những “phi vụ kinh doanh” bất động sản này, Nhà nước cầm chắc lãi. Vấn đề là, sau khi Luật Đất đai sửa đổi được ban hành, nghị định hướng dẫn phải quy định cụ thể, đối với những trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường, thì tổ chức phát triển quỹ đất được ưu tiên mua trước.
Quỹ Phát triển đất có rất nhiều khoản phải chi, đặc biệt là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng. Với nguồn thu 10% từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thưa ông, lấy kinh phí ở đâu để mua bất động sản nếu phát hiện có dấu hiệu gian lận trong kê khai giá?
Nguồn thu 10% từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Quỹ Phát triển đất là số kinh phí tối thiểu buộc UBND cấp tỉnh phải cấp cho Quỹ hàng năm; nếu nhu cầu cao hơn, thì phải cấp cao hơn, không hạn chế. Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước, nên nếu nguồn thu này không đủ, Quỹ có thể vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để mua lại đất đai giao dịch có dấu hiệu gian lận thuế.
Nếu quy định các giao dịch có dấu hiệu “2 giá” bắt buộc phải bán cho tổ chức phát triển quỹ đất theo đúng giá ghi trên hợp đồng, chắc chắn, không ai dại gì mà ghi giá trên hợp đồng quá thấp so với giá thực tế thanh toán, nên nguồn tài chính để mua lại đất không quá lớn. Với quy định này, chắc chắn sẽ hạn chế tình trạng “2 giá”, ngân sách nhà nước sẽ không còn lo thất thu trong giao dịch bất động sản, giảm áp lực cho địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải sát giá thị trường, vì giá thị trường đã được xác định khá chính xác trong các hợp đồng giao dịch bất động sản.
