Doanh nghiệp sốt ruột
Chỉ một ngày sau khi Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland - ông Dennis Ng Teck Yow bay ra Hà Nội dự Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức tuần qua, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành 2 quyết định giao đất thuộc phân khu 1 và 2 của Khu đô thị Dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng (hay còn gọi là đảo Phượng Hoàng).
Hai khu này thuộc dự án Aqua City tại phường Tam Phước, TP. Biên Hòa, giao cho Công ty TNHH Phát triển bất động sản An Khang và Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) tiếp tục đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Cụ thể, theo Quyết định 2849/QĐ-UBND và Quyết định số 2851/QĐ-UBND do Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Văn Phi ký, lần lượt giao cho Công ty An Khang và Tập đoàn Novaland hơn 31,4 ha và 22,5 ha đất để tiếp tục làm đường, cây xanh, khu thể dục thể thao, hành chính theo đúng quy hoạch được duyệt, với hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Trước đó, UBND tỉnh Đồng Nai đã có chủ trương cho phép chủ đầu tư dự án Aqua City được lập và trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, song song với việc thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4. Tuy nhiên, doanh nghiệp cho biết, quá trình thực hiện thực tế vẫn còn những khó khăn lớn khiến việc tháo gỡ chưa đạt hiệu quả cao.
Tương tự, với dự án NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận), Novaland đang chờ Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất để xác định tiền sử dụng đất, hoàn tất thủ tục pháp lý nhằm ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
“Chúng tôi muốn sớm có phương án cuối cùng trong quản lý sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tại các dự án bất động sản, đồng thời mong muốn Chính phủ có giải pháp xử lý triệt để các vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, các vướng mắc qua từng thời kỳ và không hồi tố”, Novaland kiến nghị.
Tại TP.HCM, từ đầu năm, lãnh đạo Thành phố đặt ra mục tiêu đến cuối năm 2023 sẽ giải quyết được 50 dự án bất động sản bị vướng mắc pháp lý trong tổng số 148 dự án với 189 kiến nghị đang gặp vướng mắc (tức chiếm trên 33% dự án cần được gỡ vướng). Trong báo cáo mới đây, UBND Thành phố cho biết, tính đến tháng 11/2023, đã chỉ đạo các sở, ngành giải quyết 52 kiến nghị tại 44 dự án (chiếm gần 30% dự án kiến nghị gỡ vướng).
Tuy nhiên, trên thực tế, một số doanh nghiệp cho biết, dù dự án đã có chủ trương tháo gỡ, song tiến độ gỡ vướng vẫn rất chậm. Đại diện một doanh nghiệp có dự án được TP.HCM đưa vào danh sách ưu tiên tháo gỡ từ đầu năm cho biết, dự án không có vướng mắc quá lớn, chỉ là rà soát xem có phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung hay không, nhưng đến nay vẫn chưa có câu trả lời.
“Bao nhiêu văn bản được gửi đi, trong khi doanh nghiệp chỉ chờ một thông báo có phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung hay không để tiến hành xây dựng, vậy mà nhiều tháng vẫn chưa có hồi đáp. Do đó, điều cần nhất với doanh nghiệp lúc này là thúc đẩy tiến độ gỡ vướng”, vị này nhấn mạnh.
 |
Tiến độ gỡ vướng pháp lý dự án đang rất chậm. Ảnh: Trọng Tín |
Càng để lâu, doanh nghiệp càng mất cơ hội
Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, hiện nay, có 2 vướng mắc chính liên quan đến pháp lý dự án, đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ và pháp luật đan xen, chồng chéo. Trong khi đó, quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng không giống nhau, cho nên việc chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để áp dụng cho thống nhất, dẫn đến thời gian kéo dài.
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings đánh giá cao nỗ lực của các sở, ban ngành trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Ông kể, mới đây, DRH Holdings triển khai một dự án ở Đồng Nai, UBND tỉnh có chỉ đạo hỗ trợ cho những dự án đã hết hạn chủ trương đầu tư được cộng thêm 17 tháng do ảnh hưởng khó khăn bởi Covid-19. Tương tự, ở TP.HCM, đối với các dự án xin chủ trương đầu tư, các sở, ngành cũng đã tạo điều kiện rất lớn cho doanh nghiệp không phải đi thực hiện lại chủ trương đầu tư. Thế nhưng, bên cạnh nỗ lực của một vài cơ quan sở, ngành địa phương, bức tranh chung vẫn còn nhiều vấn đề.
“DRH Holdings cũng như các nhà phát triển dự án khác đều lường được những thách thức và đã chọn lựa con đường ít gập ghềnh nhất, song những khó khăn về pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản… lại không thể lường trước được và thực sự trở thành rủi ro chiếm tỷ trọng rất lớn trong công tác đầu tư phát triển bất động sản”, ông Sơn giãi bày.
Quay trở lại câu chuyện của Novaland, ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Tập đoàn cho biết, pháp lý dự án là yếu tố then chốt với Novaland thời điểm này vì Công ty còn các khoản phải thu từ các sản phẩm đã bán rất lớn, nếu không xử lý được thì ngân hàng không giải tỏa số tiền tạm khóa, đồng thời là rào cản để ngân hàng giải ngân vốn mới cũng như tiếp tục tài trợ cho người mua nhà. Chỉ tính riêng dự án Aqua City, Novaland đã có hơn 70.000 tỷ đồng phải thu theo tiến độ từ khách hàng.
“Điều này dẫn tới Công ty phải lùi thời gian xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng, từ đó để lại hệ lụy nặng nề là không giữ được cam kết với khách hàng, không thể đẩy mạnh dòng tiền phải thu rất lớn từ các sản phẩm đã bán. Dòng tiền bị tắc và Novaland phải trả lãi vay hàng chục tỷ đồng mỗi ngày, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đầu tư và sự sinh tồn của Tập đoàn”, ông Dennis Ng Teck Yow nhấn mạnh.
Phân tích thêm về chi phí cơ hội khi một dự án bị vướng pháp lý, ông Ngô Đức Sơn ví von, cơ cấu vốn của một dự án giống như sơ đồ chiến thuật 4-3-3 trong bóng đá, tức là doanh nghiệp phát triển dự án cần có khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay.
Giả sử, với 40% vốn vay và vốn huy động từ các tổ chức tín dụng, trường hợp dự án bị đình trệ trong 5 năm do vướng pháp lý, với mức chi phí bình quân 15% vốn/năm thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% tổng mức đầu tư dự án và trong vòng 5 năm đó, doanh nghiệp sẽ bị lỗ luỹ kế đến 30% tổng mức đầu tư. Như vậy, 30% vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp xem như “bốc hơi” trọn vẹn.
Với 30% vốn huy động từ khách hàng còn lại, ông Sơn tính toán, dù trước đây doanh nghiệp bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2, nhưng các nghĩa vụ phát sinh như phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án do chậm giao nhà, phát sinh do giá vật liệu xây dựng biến động... là không tránh khỏi, chưa kể còn phải đáp ứng nghĩa vụ đối với các tổ chức tín dụng.
“Một đội bóng mất sạch cả hàng tiền đạo lẫn hàng tiền vệ không thua trận mới là lạ”, ông Sơn nói.
