Văn phòng hạng A hút khách
Thị trường văn phòng hạng sang TP.HCM quý cuối năm dự báo sẽ có một cuộc cạnh tranh khốc liệt khi có thêm hàng loạt dự án mới đi vào hoạt động.
Tại khu vực trung tâm Thành phố, tòa nhà văn phòng VPBank Saigon Tower tọa lạc tại mặt đường chính Tôn Đức Thắng, quận 1 vừa chính thức đi vào vận hành. Dự án được xây dựng trên diện tích 1.754 m2 với 26 tầng, hướng tới chuẩn mực về cao ốc văn phòng xanh, đáp ứng theo mọi tiêu chuẩn của Hội đồng Công trình xanh (U.S. Green Building Council) về công trình kiến trúc đạt hiệu quả cao trong tiết kiệm nhiên liệu, mang lại lợi ích bảo vệ môi trường cho cộng đồng.
Ngay bên cạnh, tòa nhà The Nexus đang gấp rút hoàn thiện trong tháng cuối năm này. Dự án có diện tích sàn gần 83.400 m2 này được phát triển bởi liên doanh giữa Công ty cổ phần Bất động sản Bản Việt (VCRE) và Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Refico, hướng đến các chứng chỉ xanh như LEED và WELL.
Một môi giới cho thuê văn phòng cho biết, do 2 tòa nhà văn phòng nằm cạnh nhau và tương đồng về chất lượng nên giá thuê không quá khác biệt, tại tòa nhà The Nexus là 58 USD/m2/tháng (tương đương hơn 1,37 triệu đồng/m2/tháng) - cao nhất khu vực đường Tôn Đức Thắng, trong khi tòa nhà VPBank Saigon Tower có giá thuê thấp hơn là 55 USD/m2/tháng (tương đương hơn 1,3 triệu đồng/m2/tháng) nhưng bao gồm các chi phí như phí quản lý, phí gửi xe, phí làm thêm giờ, tiền điện và 10% thuế VAT.
“Nhìn chung, so với các dự án khác trong khu vực, cả 2 dự án văn phòng này đều có những điểm vượt trội về vị trí, không gian, chất lượng… dành cho doanh nghiệp thuộc phân khúc cao cấp nên có tỷ lệ hấp thụ tốt, cho dù giá thuê không hề rẻ”, môi giới này nói.
Trước đó, trong quý III/2023, thị trường văn phòng hạng A ở trung tâm TP.HCM đón nhận sự kiện ra mắt của của 2 dự án là The METT và The Hallmark đều sở hữu chứng nhận văn phòng xanh và nằm gần cầu Ba Son, tuyến đường liên kết Khu đô thị mới Thủ Thiêm và quận 1.
Theo Savills Việt Nam, 2 dự án ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm thời điểm đó nhanh chóng đạt tỷ lệ lấp đầy 50% với giá thuê 1,2 triệu đồng/m2/tháng. Với lợi thế nằm gần khu vực trung tâm và có chất lượng cao, khu vực này đã thu hút được các khách thuê nhóm ngành tài chính - ngân hàng - bất động sản (FIRE), công nghệ thông tin - truyền thông (ICT) và chủ yếu đến từ Úc, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Malaysia và Việt Nam.
“Tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh ở 2 dự án văn phòng tại Thủ Thiêm cho thấy nhu cầu mạnh mẽ của nhóm khách thuê lĩnh vực tài chính, bất động sản và công nghệ nói riêng, sức hấp dẫn của Khu đô thị mới Thủ Thiêm nói chung”, bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM nhấn mạnh.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, kể từ đầu năm 2023 đến nay, trong khi phân khúc văn phòng tại các thị trường quốc tế lớn đang chật vật vì công suất thuê giảm, thì hầu hết tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85% hàng quý. Thậm chí, tỷ lệ trống còn xuống thấp hơn 5% tại các tòa nhà đạt chứng nhận LEED (chứng chỉ công trình xanh) ở khu trung tâm TP.HCM như tòa nhà Deutsches Haus, Friendship Tower…
Theo ông David Jackson, quy mô thị trường văn phòng Việt Nam nhỏ hơn các nước trong khu vực, chẳng hạn quy mô ở TP.HCM bằng khoảng 1/3 thị trường Bangkok (Thái Lan) và Jakarta (Indonesia), 1/4 thị trường Manila (Philippines)..., thế nhưng mật độ nhân viên văn phòng ở TP.HCM lại cao gấp 3 lần Bangkok, Manila, Jakarta và gấp đôi Singapore, điều này dẫn đến bất động sản văn phòng Việt Nam đang “cầu vượt cung”.
“Khi không có nhiều lựa chọn, lợi thế đàm phán thuộc về chủ nhà. Kết quả, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP.HCM cao hơn 2-3 lần so với Bangkok, Jakarta và Manila”, ông David Jackson nói.
 |
Khách thuê nước ngoài rất quan tâm tới yếu tố “xanh”. Ảnh: Lê Toàn |
Chạy đua nâng cao chất lượng
Bên cạnh các dự án mới, thị trường văn phòng trong thời gian qua còn đón nhận nguồn cung từ các dự án được cải tạo lại. Chẳng hạn, dự án Waterfront Saigon (hạng B) hoạt động trở lại trong quý III vừa qua sau thời gian cải tạo, hay sự gia nhập thị trường của dự án hạng C là L’MAK The Signature.
“Thông thường, khi nói đến việc thuê văn phòng, hầu hết mọi người đều nghĩ đến việc tìm một không gian phù hợp với ngân sách và địa điểm ưa thích để nhân viên làm việc…, nhưng đó là chưa đủ. Khách thuê ngày càng tập trung vào các dự án chất lượng cao, không gian sáng tạo và dịch vụ vận hành tốt để nâng cao môi trường làm việc và đáp ứng các yêu cầu về tính bền vững”, ông David Jackson nói, đồng thời cho rằng, ở một khía cạnh nào đó, điều này giúp các dự án hạng A có lợi thế nhưng áp lực cạnh tranh cũng tăng theo.
“Được hỗ trợ bởi công nghệ mới và sự sẵn có của vật liệu xây dựng mới, các dự án văn phòng hạng A sẽ trở nên ‘xanh’ hơn. Đội ngũ quản lý văn phòng ngày càng hướng tới dịch vụ để cải thiện trải nghiệm làm việc tổng hợp. Như vậy, mối quan hệ hệ thống văn phòng – khách thuê đã có sự thay đổi”, ông David Jackson nói.
Trong bản cập nhật thị trường văn phòng mới đây, Knight Frank Việt Nam dự báo, giá thuê văn phòng hạng A phản ánh mức giảm hàng quý là 2,2% và giảm 0,2% đối với giá thuê văn phòng hạng B khi tỷ lệ trống lần lượt tăng lên 18,2% và 11,6%. Giá thuê văn phòng hạng A hiện đạt trung bình 57,6 USD/tháng với tổng diện tích hiện hữu khoảng 73.000 m2.
Knight Frank cũng lưu ý rằng, việc giá thuê trung bình phân khúc hạng A giảm một phần tới từ việc các tòa nhà mới tại khu vực Thủ Thiêm có giá thuê cạnh tranh hơn so với khu vực lõi quận 1 truyền thống, người thuê hiện có nhiều lựa chọn hơn cho văn phòng tiêu chuẩn quốc tế.
“Chúng tôi đã dự báo xu hướng này từ năm 2022 nên diễn biến hiện tại không quá bất ngờ đối với các nhà đầu tư và nguồn cung này rất được đón chờ bởi thị trường chưa xuất hiện văn phòng hạng A mới tại TP.HCM kể từ năm 2017”, ông Alex Crane - Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nói và cho biết thêm, điều khác biệt so với trước đây là chất lượng của các tòa nhà và các công ty đa quốc gia tiếp tục tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam, đặc biệt tại TP.HCM.
Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths - Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhìn nhận, thị trường văn phòng đang đối mặt với nhu cầu nâng cao chất lượng dự án khiến các dự án có chất lượng chưa tốt ít được quan tâm.
“Việc chuyển đổi và nâng cấp chất lượng của các dự án cũ cùng với hoạt động cho thuê văn phòng ngày càng sôi động và tốc độ tăng trưởng nguồn cung giảm dần được dự báo sẽ giúp tỷ lệ bỏ trống giảm xuống mức 8% từ năm 2025, sau khi đạt đỉnh 12% trong giai đoạn trước”, ông Troy Griffiths chia sẻ thêm.
