Âm thầm “bắt đáy”
Đã hơn một tuần trôi qua, anh Trần Văn Nam - một nhà đầu tư nhà phố chuyên nghiệp tại TP.HCM, vẫn còn tỏ ra tiếc nuối vì để hụt “kèo thơm”. Nhà đầu tư này cho biết, trước đó, một khách hàng do làm ăn thua lỗ quyết định bán một căn nhà phố trên đường Phan Văn Trị ở quận Bình Thạnh để trả nợ. Căn nhà có giá thị trường khoảng 17,5 tỷ đồng, nhưng do cần tiền gấp nên chấp nhận bán với giá 15,7 tỷ đồng kèm theo điều kiện người mua phải cọc đủ 8 tỷ đồng để bên bán dùng số tiền đó rút sổ từ ngân hàng ra.
“Do số tiền cọc tương đối lớn, đồng thời nghĩ người bán đang trong thế kẹt ngân hàng và thị trường khó khăn nên muốn ‘ép’ giá xuống 15,5 tỷ đồng. Nhưng chỉ sau một ngày chần chừ, thông tin bán nhà lọt ra ngoài, căn nhà đã được người khác mua với giá 15,7 tỷ đồng”, anh Nam kể và chia sẻ thêm, đây là căn nhà có vị trí đẹp và có giá mềm, nếu mua được chắc chắn sẽ có lời lớn trong 1-2 năm tới.
Ngân hàng siết tín dụng cộng thêm lãi suất tăng cao khiến cho nhiều người kinh doanh, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà nhiều ngành nghề khác gặp khó khăn, kẹt vốn, dẫn tới buộc phải bán nhà để giải quyết bài toán tài chính. Tại TP.HCM, thời gian gần đây, tình trạng rao bán nhà dù không rầm rộ nhưng có chiều hướng tăng lên, trong đó có những trường hợp do kẹt dòng tiền hoặc nợ ngân hàng cần bán nhanh nên chấp nhận với giá “mềm” hơn so với giá thị trường từ 5 -10%, cá biệt có trường hợp lên đến hơn 15%.
Theo chia sẻ của các môi giới trong phân khúc nhà phố, hầu hết những người quyết định bán nhà thời điểm này đều trong tình trạng chịu sức ép lớn về tài chính, nếu không sẽ chẳng bao giờ bán bởi vừa khó bán giá cao, vừa dễ bị ép giá. Trong khi đó, thanh khoản thị trường nhà phố giai đoạn này có sự giảm sút so với trước đây, nhưng đó là với trường hợp người bán vẫn neo giá cao, chỉ cần rao giá thấp hơn so với giá thị trường là lập tức có người mua.
“Phân khúc nhà phố ít khi nào giá giảm sâu, chỉ cần giảm 5-10%, cao lắm là 15% là có người xuống tiền ngay. Nhiều người có tâm lý thị trường khó khăn muốn mua với giá giảm sâu hơn nên mất cơ hội”, anh Trần Văn Vững, một môi giới nhà phố chuyên nghiệp nói, đồng thời đưa ra dẫn chứng, đầu tháng 11/2022, một căn nhà có diện tích hơn 200 m2 trên đường nhánh dọc khu Hoàng Diệu thuộc TP. Thủ Đức do chủ nhà kẹt tiền nên cần bán gấp. Lúc đầu rao giá 22 tỷ đồng, bên mua trả xuống 20 tỷ đồng, sau đó chủ nhà chấp nhận bán với giá 21 tỷ đồng, bằng với giá mua vào thời điểm năm 2020, nhưng bên mua vẫn chần chừ và chỉ vài tiếng sau đó đã có người khác chốt mua với giá 21 tỷ đồng.
Theo môi giới này, với thị trường nhà phố, dù bất cứ giai đoạn nào cũng luôn có “làn sóng ngầm” trong giao dịch lẫn giá cả. Đặc thù của thị trường này là không cố định giá, mà quan trọng là người mua cảm thấy hợp lý hay không, nên không hiếm trường hợp có những căn được mua với giá chênh so với thị trường hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng chỉ đơn giản là do người mua thích.
Giới chuyên kinh doanh dòng sản phẩm này nhận định, nhà phố luôn có sức hấp dẫn và tính thanh khoản, kể cả trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất. Theo khảo sát của các đơn vị môi giới nhà phố, thời gian gần đây, lượng người tìm kiếm nhà phố để mua tăng lên, nhất là tại các quận trung tâm TP.HCM như quận 1, 3, 10 và Phú Nhuận, nguyên nhân một phần do khó khăn về thanh khoản, một bộ phận nhà đầu tư rút vốn khỏi các thị trường vùng ven để mua nhà tại trung tâm thành phố nhằm khai thác cho thuê, thu về dòng tiền ngay. Tuy nhiên, khác với trước đây, thay vì thuộc về bên bán do nhu cầu mua lớn, lợi thế hiện nghiêng về bên mua vì phần lớn trường hợp bán nhà lúc này đều đang rơi vào thế kẹt tiền, khát vốn.
Dòng “tiền tươi” vẫn chực chờ
 |
Khác với trước đây, lợi thế đang nghiêng về bên mua. Ảnh: Lê Toàn |
Có một thực tế là không chỉ giai đoạn hiện tại, mà cả những giai đoạn trước, mỗi khi thị trường bất động sản gặp khó thì nhà phố luôn là phân khúc giữ giá tốt nhất và luôn có thanh khoản, cũng là phân khúc “chạy” nhanh nhất khi thị trường phục hồi. Đó là lý do khiến biên độ tăng giá của nhà phố luôn cao hơn so với các phân khúc khác và trở thành “khẩu vị” ưa thích của người có nguồn tài chính mạnh.
Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Việt Nam, từ cuộc khủng hoảng giai đoạn 2010-2012 cũng như hiện nay, giá đất tại nhiều khu vực ở TP.HCM không ngừng gia tăng, cá biệt có nơi tăng gần chục lần như tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây chừng 10 năm từ 40-50 triệu đồng/m2, hiện tăng lên 300-400 triệu đồng/m2. Hay như khu vực đường Song Hành (Xa lộ Hà Nội), thời điểm 2015, nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra khoảng 45 triệu đồng cho mỗi mét vuông đất phố, thì nay tăng lên đến hơn 300 triệu đồng/m2.
“Một trong những lý do khiến nhà phố khó giảm giá là do quy luật cung - cầu. Nhu cầu nhà ở, kinh doanh thương mại ngày càng gia tăng, trong khi quỹ đất không có nhiều, thậm chí ở những khu vực trung tâm không còn quỹ đất để phát triển nên nguồn cung nhà phố khá hạn chế”, ông Lộc nói và cho rằng, sản phẩm nhà phố ở TP.HCM rất khó giảm giá sâu, nếu có chỉ giảm nhẹ hoặc đứng yên một thời gian trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới.
Ông N.H.A, một “trùm” môi giới nhà phố khu vực trung tâm thành phố cũng cho hay, hiện nay, tại hầu hết quận, huyện ở TP.HCM đều có các đội, nhóm môi giới nhà phố chuyên nghiệp, nắm rất kỹ thông tin thị trường, từ quy hoạch đến giá cả, chỉ cần có sản phẩm rao bán giá hời là lập tức được thu gom, nên khó có chuyện giá giảm sâu.
“Các nhà đầu tư mảng nhà phố thường có dòng ‘tiền tươi’ lớn. Họ chơi khá thân với các nhân viên ngân hàng nên mỗi khi có sản phẩm nhà phố thế chấp bị ‘ngộp’ cần xử lý là họ nắm bắt cơ hội, mua vào thấp hơn so với giá thị trường từ 5-10%, một mức chênh lệch đủ hấp dẫn bởi các sản phẩm nhà phố thường có giá trị vài chục tỷ đồng/căn”, môi giới kỳ cựu này nói, đồng thời cho biết, các đội, nhóm môi giới này được xem như “người gác cổng” cho thị trường nhà phố cả về thanh khoản lẫn giá giao dịch.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn khu vực phía Nam, diễn biến thị trường hiện nay cho thấy, các phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực như đất nền, nhà phố trong các khu dân cư có pháp lý hoàn thiện đã xác lập một mặt bằng giá mới nên khó có thể giảm, mà chủ yếu đi ngang trong thời gian tới. Riêng với phân khúc nhà phố trung tâm, không chỉ là nhu cầu để ở, mà còn có thể khai thác kinh doanh nên luôn là “khẩu vị” ưa thích của nhà đầu tư dồi dào tài chính.
“Nhiều người khó khăn, nhưng cũng không ít người có tiềm lực tài chính xem đây là giai đoạn hiện thực hóa các cơ hội đầu tư, đặc biệt là khi áp lực lạm phát gia tăng, nhà phố được xem là một trong những loại tài sản ‘tránh bão’ lạm phát phù hợp nhất”, vị lãnh đạo trên nhấn mạnh.
Tiền mặt đổ vào nhà phố để né lạm phát
 |
| Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings |
Dường như đã thành thông lệ, mỗi khi thị trường bất động sản biến động, nhà phố lại trở thành kênh trú ẩn an toàn của người dư dả tiền mặt.
Thời gian qua, xuất hiện những làn sóng đổ về tỉnh lẻ để đầu tư, một phần vì nhà ở tại TP.HCM giá neo rất cao, phần khác do nhiều người có xu hướng đầu tư theo phong trào. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, hầu hết phân khúc ở xa trung tâm, không đáp ứng nhu cầu ở hay sử dụng bị “đóng băng”, dòng tiền nhanh chóng được rút ra và quay trở lại tìm mua nhà phố tại trung tâm thành phố bởi đây là tài sản trú ẩn phù hợp nhất, vừa “né” được lạm phát, vừa có khả năng khai thác kinh doanh mang lại dòng tiền ngay.
Thông thường, các giao dịch ở phân khúc nhà phố đòi hỏi có nguồn vốn lớn, nên dù thanh khoản thị trường chung gặp khó, nhưng vẫn xuất hiện nhiều giao dịch giá trị lên đến hàng chục tỷ đồng được thực hiện. Thực tế này cho thấy, nguồn tiền trong dân còn nhiều, vấn đề là họ chấp nhận đầu tư lúc này hay chờ đợi, hoặc đầu tư vào đâu cho an toàn mà thôi.
Dù vậy, cần lưu ý rằng, thị trường địa ốc dự báo sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, ngân hàng vẫn siết chặt việc cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản và lãi suất cho vay còn tăng lên. Do đó, việc quyết định đầu tư vào nhà phố lúc này cần được cân nhắc kỹ, hạn chế sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao để tránh rơi vào tình trạng “ngộp hàng” vì sức ép nợ vay.
Nhà phố vẫn là phân khúc sáng cửa nhất
 |
| Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land |
Thời gian qua, thị trường bất động sản phía Nam xuất hiện thông tin “đại hạ giá” bất động sản hay “ngộp hàng” bán tháo, nhưng trên thực tế, việc giảm giá chỉ diễn ra tại dòng sản phẩm hình thành trong tương lai hoặc bất động sản không xuất phát từ khả năng khai thác, sử dụng thực, còn tình trạng “ngộp hàng” chủ yếu tới từ một số nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn nên phải bán giảm giá để trả nợ. Do đó, có thể khẳng định, nhà phố vẫn là phân khúc sáng cửa nhất.
Lâu nay, bất động sản nói chung và phân khúc nhà phố nói riêng luôn là kênh đầu tư ưa chuộng của nhiều người, từ nhà đầu tư chuyên nghiệp đến không chuyên. Thực tế, dòng tiền thường phân tán vào nhiều phân khúc khác nhau, nhưng khi thị trường khó khăn mới thấy bất động sản tại các đô thị lớn vẫn an toàn nhất vì đáp ứng nhu cầu thực. Không nói đâu xa, hiện nay, nhiều ngân hàng vẫn đồng ý cho vay với điều kiện tài sản đảm bảo phải là bất động sản tại TP.HCM, còn ở những nơi khác sẽ hạn chế hơn, nếu cho vay cũng sẽ định giá không cao.
“Con voi chui lọt lỗ kim”
 |
| Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Asia New Time |
Thực tế cho thấy, khi thị trường bất động sản gặp biến cố, nhà phố giống như “con voi chui lọt lỗ kim” khi thanh khoản vẫn được đảm bảo nhờ các lợi thế như khả năng tích lũy theo thời gian, mức độ an toàn cao và đáp ứng nhu cầu thực nên luôn được ưa chuộng, nhất là các đầu tư có xu hướng “ăn chắc, mặc bền”. Các phân khúc khác như đất nền, đất rẫy… cũng mang lại lợi nhuận tốt nhưng rủi ro cao do đặc thù thường không xuất phát từ nhu cầu thực.
Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây là “cái bẫy tâm lý”, là lực cản lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định mua nhà. Trong suốt vài thập niên qua, thị trường chứng kiến nhiều trường hợp phải hối tiếc vì mang tâm lý chờ đợi giá nhà giảm mới mua vào để rồi sau đó tuột mất cơ hội. Trước đây đã vậy, bây giờ khả năng nhà đất giảm càng khó hơn, nên nếu có nhu cầu và sẵn tiền mặt thì người mua không nên chần chừ, bởi nhu cầu ngày càng tăng, còn đất không thể nở ra.
Chưa bao giờ giá nhà phố ở mức cao như hiện nay
 |
| Ông La Cẩm Nam, Giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc |
Một trong những hoạt động của An Phúc Lộc thời gian qua là đi tìm nhà phố trong các khu dân cư để mua, sau đó sửa chữa rồi bán lại và thực tế là chưa bao giờ giá nhà phố ở mức cao như hiện nay.
Khảo sát gần đây cho thấy, tại TP.HCM, phần lớn nhà trong hẻm nhỏ tại hầu hết các phường gần khu vực trung tâm đến nay không còn giá dưới mức 60 triệu đồng/m2, diện tích càng nhỏ, giá càng cao do nhu cầu ở quá lớn. Tại một số khu vực như quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức cũ, giá nhà tại các trục đường nhỏ hoặc trong hẻm xe ô tô vào đều đang giao dịch quanh mức 100 triệu đồng/m2.
Hiện tại, thị trường nhà phố đâu đó sẽ có những sản phẩm được bán giá tốt. Đây là cơ hội cho những người có sẵn tiền mặt vì mua lúc này sẽ có nhiều lựa chọn và giá cũng thấp hơn so với giá thị trường. Khi thị trường phục hồi, cơ hội tiếp cận những sản phẩm giá hời này sẽ càng khó hơn.
