Kỳ vọng vào quyết tâm gỡ khó chính sách
Văn bản số 6278/BKHDT-PC ngày 17/9/2021 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư gửi tới Bộ Tư pháp, trong đó có nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư năm 2020 theo hướng cởi mở hơn trong việc công nhận “chủ đầu tư” thực sự khiến nhiều thành viên thị trường thở phào.
Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất sửa luật để cho phép các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở như quy định tại Luật Đầu tư 2020, sẽ được công nhận chủ đầu tư.
Nhiều chủ đầu tư nhẹ nhõm vì chỉ tại 2 thị trường bất động sản lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM hiện đã có 208 dự án nhà ở thương mại gặp khó với yêu cầu chỉ dự án có toàn bộ hoặc một phần nguồn gốc đất ở mới được công nhận chủ đầu tư.
Trong số trên, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định này và theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế VAT; nếu lợi nhuận đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng, thì Nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp... và nhiều loại thuế khác.
Việc sửa đổi, bổ sung này sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư trên lĩnh vực bất động sản minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư. Ngoài ra, nó sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, từ đó kéo giảm giá nhà.
Nhưng con số mấy trăm dự án ách tắc nói trên chỉ là phần nổi của tảng băng, bởi theo HoREA, hiện thị trường chỉ có dưới 5% số dự án đáp ứng được yêu cầu hiện hành về nguồn gốc đất ở, tức là 95% số dự án có thể gặp khó nếu “không dính đến một vài mét vuông đất ở”. Do đó, rất dễ giải thích lý do về sự hồ hởi của thị trường, nhất là các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, còn một nguyên nhân khác khiến họ kỳ vọng, đó là doanh nghiệp nhìn thấy rất rõ quyết tâm xử lý “nghẽn chính sách” nhằm hỗ trợ doanh nghiệp “vượt bão” của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan.
Công văn số 6505/VPCP-PL do Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn ký ngày 15/9/2021 gửi một số bộ, ngành đề nghị cho ý kiến về những nội dung sửa đổi một số sắc luật, trong đó có Luật Đầu tư 2020, yêu cầu một thời hạn rất gấp là 2 ngày sau, tức ngày 17/9/2021 phải có trả lời chính thức. Đồng thời, công văn này cũng đưa ra một lộ trình rất rõ để các bộ, ngành liên quan chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo luật sửa đổi để trình Quốc hội khóa XV thông qua ngay tại kỳ họp thứ 2 dự kiến tổ chức vào tháng 10/2021 này.
Như vậy, kỳ vọng của các chủ đầu tư về một động lực chính sách mới ngay trong năm nay là khả thi và có cơ sở.
Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch TNT Group cho rằng, nó sẽ giúp chủ đầu tư “nhẹ đầu” hơn trong bài toán chi phí vốn và gián tiếp tạo cơ hội cho những người có nhu cầu nhà ở dễ dàng sở hữu hơn khi giá thành sản phẩm bất động sản giảm xuống. Mặt khác, theo ông Long, khi một dự án hiện hữu triển khai quá lâu, quá mất thời gian, công sức và tiền bạc thì ở các dự án tiếp theo, các chủ đầu tư sẽ luôn phải thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng, tránh việc “bù không được mất”.
Tháo được cái “van” về chính sách này có lợi cho cả chủ đầu tư, cho người dân và cho ngân sách nhà nước. Khi doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và khu đất đó phù hợp quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án nhà ở thương mại thì cần được phát triển dự án, còn nguồn gốc trước kia là đất gì, có “dính” tý đất ở nào không thì không quá quan trọng.
“Việc nhiều doanh nghiệp hiện nay phải mở rộng địa bàn về các tỉnh một phần ở việc các thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án ở các đô thị lớn quá khó và quá lâu, trong khi ở các tỉnh thì dễ hơn, ít phức tạp hơn trong việc giải quyết và xin thủ tục cấp phép triển khai dự án, trong đó có việc xác định nguồn gốc đất”, ông Long chia sẻ và cho biết, việc tháo gỡ nút thắt nói trên có thể giúp các nhà đầu tư quay hướng đầu tư trở lại với thị trường Hà Nội hay TP.HCM, bởi không thể không thừa nhận sức mua nhà ở của hai đô thị này vẫn lớn nhất.
Một vấn đề khác khiến nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đau đầu là khi gõ cửa ngân hàng để vay vốn, nhà đầu tư phải được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thế nhưng, quy định lại chỉ cho phép những dự án có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
“Trong khi đó, đa phần các dự án hiện tại có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh, dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng dự án nhà ở nhưng vẫn không được công nhận chủ đầu tư và ngân hàng sẽ lắc đầu”, lãnh đạo một doanh nghiệp chia sẻ và cho biết thêm, định hướng sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ giúp cởi bỏ những băn khoăn này.
Cơ hội bứt tốc cuối năm
Dòng tiền đầu tư thông minh luôn “đi trước một bước” khi thị trường xuất hiện những tín hiệu mới và đó là lý do ngay cuối tuần qua, một số dự án được đưa ra giới thiệu tại quận 7, quận Nhà Bè - vùng xanh của TP.HCM - đã đón nhận những tín hiệu quan tâm rất tốt. Có thể chưa có sự hồi phục mang tính đột biến, nhưng các kịch bản lạc quan vẫn được nhiều thành viên thị trường đưa ra, nhất là khi nhìn vào việc kiểm soát dịch cũng như hàng loạt động thái nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp nói riêng, cho thị trường bất động sản nói chung.
Thực tế, cùng kiến nghị sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư năm 2020, trước đó, cũng đã có nhiều chính sách về thị trường được điều chỉnh và sửa đổi như Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Nghị định 30/2021 hay Nghị định 69/2021/NĐ-CP. Trong khi đó, việc cắt giảm các thủ tục không cần thiết trong triển khai dự án cũng được Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện rốt ráo.
Việc cấp tốc xem xét và sửa đổi, tháo gỡ những vướng mắc căn bản như hướng sửa Luật Đầu tư mới đây để khơi thông thủ tục là rất cần thiết để vực dậy thị trường bất động sản, tạo lực đẩy để cả nền kinh tế sớm hồi phục trở lại khi dịch bệnh được kiểm soát.
Ngay trong bối cảnh dịch bệnh, không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn âm thầm có những động thái chuẩn bị nguồn lực, quỹ đất để phát triển trong tương lai. Trong đó, sức khỏe tài chính tốt cùng với mạng lưới bán hàng rộng được xem là nguồn vốn dự trữ quan trọng nhất để chiếm lĩnh cơ hội mới. Đơn cử, Tập đoàn Bất động sản An Gia - vốn là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới, nhưng chỉ trong thời gian ngắn đã thu gom được lượng lớn quỹ đất ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, đồng thời công bố sẽ chi 3.000 - 5.000 tỷ đồng/năm để mở rộng quỹ đất, nhắm đến những khu đất rộng để triển khai các dự án phức hợp.
Theo chia sẻ của ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia, mặc dù lượng giao dịch trên thị trường sắp tới có thể còn thấp do người mua có xu hướng thận trọng và chọn lọc hơn trong bối cảnh thiếu vắng các gói hỗ trợ vay và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại, nhưng không có nghĩa là các khách hàng sẽ không sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được dự án hợp lý. Khi các khó khăn được tháo gỡ, các chủ đầu tư có sẵn nguồn hàng, với lợi thế sức khỏe tài chính và thương hiệu tốt sẽ đạt được nhiều lợi ích nhất.
Tương tự, một số “đại gia” khác cũng đang tranh thủ cơ hội cụ thể hóa các chiến lược kinh doanh của mình thông qua việc gom quỹ đất ở nhiều phân khúc như nhà ở, khu dân cư, bất động sản thương mại. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước, một số nhà đầu tư nước ngoài như Keppel Land, Capital Land, Gamuda... cũng bén nhạy với những thay đổi chính sách gần đây và liên tục có động thái bơm tiền vào để tiếp cận và triển khai sớm các dự án có tiềm năng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, điểm sáng của thị trường là kể cả trong lúc dịch bệnh, lượng cầu tuy có suy giảm nhưng vẫn lớn hơn cung rất nhiều và bằng chứng là phân khúc chung cư ở đa số các đô thị lớn đều tăng giá liên tục. Khi các điểm nghẽn pháp lý được cởi trói, nguồn hàng bung ra khớp với nguồn cung sẽ khiến thị trường sớm sôi động.
“Hai phân khúc sẽ rất sôi động trong thời gian tới là nhà ở và bất động sản du lịch do sức cầu bị nén quá lâu”, ông Đính dự báo.
Giúp tạo được các thành phố vệ tinh để giảm tải cho các đô thị hiện hữu
 |
| Ông Phạm Sỹ Hoàng, Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Thủ Thiêm |
Theo tôi, việc sửa đổi nói trên là bước tháo gỡ vướng mắc cực kỳ quan trọng cho các chủ đầu tư dự án bất động sản và cũng phù hợp với định hướng phát triển vùng kinh tế và các đô thị vệ tinh của Nhà nước.
Thứ nhất, giúp tạo được các thành phố vệ tinh để giảm tải cho các đô thị hiện tại. Các vùng này trước kia chỉ là đất trồng rừng, đất nông nghiệp, thủy sản hay phi nông nghiệp… mà nay không còn phù hợp với tình hình sử dụng đất cũ nên được quy hoạch tạo lập dự án nhà ở.
Thứ hai, giải tỏa được rất nhiều áp lực cho các chủ đầu tư. Những vướng mắc về công nhận “chủ đầu tư” đã khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trên cả nước tắc nghẽn ngay ở khâu thủ tục cấp phép, dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài hoặc không thể thực hiện dự án, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, thậm chí có nguy cơ bị phá sản…
Tóm lại, việc đề xuất tháo gỡ vướng mắc nêu trên sẽ là bước cởi trói, khiến nguồn cung sản phẩm mới dồi dào hơn, mang đến đa dạng sự lựa chọn hơn cho người mua nhà. Cùng với đó, nó còn giúp giảm chi phí xây dựng và giúp giảm giá nhà, cũng như giúp thị trường nhà ở thương mại bình dân sẽ phát triển mạnh hơn ở các khu vực đô thị vùng ven, từ đó từng bước khắc phục tình trạng mất cân bằng về nguồn cung các phân khúc như hiện nay.
Giảm áp lực chi phí
 |
| Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land |
Hàng trăm dự án nhà ở mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, hiện đang “vướng” quy định về nguồn gốc đất ở khiến việc thực hiện các dự án gặp nhiều khó khăn và gây hiểu nhầm trong dư luận.
Do đó, việc sớm sửa Luật Đầu tư sẽ giúp thống nhất lại các quy trình, thủ tục cấp phép triển khai dự án giữa các luật và nghị định.
Từ đó, tạo điều kiện đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng cho nhiều dự án, giảm áp lực về chi phí gia tăng do thời gian triển khai dự án kéo dài.
Rất phấn khởi với đề xuất sửa Luật Đầu tư
 |
| Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc CTCP SeaHoldings |
Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đất nông nghiệp thuộc quy hoạch khu dân cư, nhưng nếu theo quy định hiện hành, họ sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Đây cũng là bất cập mà khu đất có dự án của chúng tôi nhiều năm nay vẫn chưa thể triển khai được.
Quy định này tạo ra hệ lụy là có thể phủ nhận hoàn toàn quy hoạch đô thị của các địa phương theo chiến lược xây dựng các đô thị mới theo hướng ly tâm, bởi nhiều dự án ngoại ô chỉ có các loại đất khác không phải đất ở. Do đó, bản thân tôi rất phấn khởi với đề xuất sửa đổi bổ sung Điểm C, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư.
Nếu đề xuất này được Quốc hội thông qua, dự kiến sẽ khơi thông được hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong vòng 1 - 2 năm tới, khơi thông nguồn lực đất đai, doanh nghiệp không bị chôn vốn, mà Nhà nước cũng không bị thất thu ngân sách.
