Soi quỹ đất của TDC
TDC sở hữu quỹ đất lớn, phát triển nhà ở cao cấp tại Trung tâm Thành phố mới Bình Dương với diện tích khoảng 90 héc-ta. Với mật độ xây dựng 52% thì đất thương phẩm là 40 héc-ta có giá thị trường 30 triệu đồng/m2, trong khi giá vốn bình quân từ 10-15 triệu đồng/m2. Chỉ tính theo giá vốn, dự án này tối thiểu trị giá 4.000 tỷ đồng.
Ở đây, TDC đã phát triển Khu nhà phố Uni Town và đã bán hết 2/3 số sản phẩm. TDC đã xây dựng và đang chờ hạ tầng được đầu tư đồng bộ trước khi tiếp tục phát triển dự án này. Ngoài quỹ đất ở Trung tâm Thành phố mới, TDC còn sở hữu nhiều quỹ đất khác có giá trị thị trường gấp vài lần so với giá vốn.
Trước tiên phải nói đến Khu dân cư TDC Hòa Lợi rộng 100 héc-ta trên đường NA 8 nối dài Khu công nghiệp VSIP 2 tới Khu công nghiệp Mỹ Phước 3, Bình Dương. Theo ông Đoàn Văn Thuận, Tổng giám đốc TDC, diện tích đất thương phẩm của TDC Hòa Lợi khoảng 50 héc-ta, chia thành 29 lô, có giá bán bình quân trên 10 triệu đồng/m2, thì giá trị dự án là trên 5.000 tỷ đồng, giá vốn chỉ khoảng 2.000 tỷ đồng.
Vừa qua, TDC đã bán toàn bộ 37 nhà đất có diện tích đất 150 m2/nền tại lô HL-D13 (tổng diện tích 12.494 m2) tại dự án Hòa Lợi ghi nhận lãi sau thuế 100 tỷ đồng trên tổng doanh thu khoảng 172 tỷ đồng.
Quỹ đất đáng giá thứ hai của TDC là dự án Khu tái định cư Phú Chánh, cách Khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP 2) khoảng 800 m, có chợ Phú Chánh A, cụm trường học, bệnh viện, nhà hàng, khu vui chơi giải trí trong vòng bán kính từ 1-2 km. Theo ông Thuận, dự án có quy mô 20 héc-ta đất nền chào bán theo giá thị trường khoảng 8 triệu đồng/m2, tương đương doanh thu 1.600 tỷ đồng, trong khi giá vốn chỉ từ 2-3 triệu đồng/ m2 mua từ 2014.
Thứ ba là quỹ đất tại Khu công nghiệp Bàu Bàng có diện tích 4.000 héc-ta, khu dân cư chiếm 2.000 héc-ta, trong đó TDC đầu tư khoảng 10 héc-ta với giá vốn 1,7-2 triệu đồng/m2, nhưng giá thị trường chấp nhận hiện nay là 5 triệu đồng/m2, tương đương doanh thu là 500 tỷ đồng.
Thứ tư là Dự án Phố Sông Cấm nằm ở cửa ngõ Khu công nghiệp VSIP Hải Phòng, gần trung tâm hành chính mới Hải Phòng. Khi Cầu Bính 2 hoàn thành, từ vị trí dự án đến Trung tâm TP.Hải Phòng chỉ mất 5 phút lái xe. Dự án này rộng 10 héc-ta, giá vốn khoảng 8 triệu đồng/m2 tính cả lãi vay, trong khi giá đất ở khu vực này theo khảo sát khoảng 15 triệu đồng/m2, tương đương doanh thu 1.500 tỷ đồng. Dự án phát triển khoảng 270 căn nhà phố liên kế và 54 căn biệt thự.
Tại trung tâm Thành phố mới, cần đặc biệt lưu ý dự án TDC Dragon Hill nằm ngay trục đường Lê Lai kết nối trung tâm văn hóa, tuyến ga Metro, Tòa nhà Trung tâm chính trị hành chánh tập trung Tỉnh, đến công viên Trung tâm, Đại học Quốc tế Miền Đông. TDC Dragon Hill là dự án ở phân khúc cao cấp, quy mô 655 căn biệt thự. Dự kiến đến hết 2017, TDC sẽ hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý và một số hạng mục cơ sở hạ tầng, sau đó triển khai bán hàng từ 2018 đến 2020.
Ngoài ra, TDC còn có 20 héc-ta đất thổ cư tại Khu công nghiệp Mỹ Phước đang đợi hoàn thành thủ tục pháp lý để tiếp tục chào bán và một số quỹ đất khác đang phát triển.
Tích lũy quỹ đất bằng vốn vay
Theo Báo cáo tài chính quý III/2017, tổng nợ của TDC là 6.600 tỷ đồng. Với số vốn chủ sở hữu chỉ 1.100 tỷ đồng, TDC phải sử dụng vốn vay để tích lũy quỹ đất "khủng" nói trên. Nợ của TDC gồm khoản vay ngân hàng 1.400 tỷ đồng và phát hành trái phiếu là 900 tỷ đồng, còn lại chủ yếu là nợ Công ty mẹ nên áp lực trả nợ không lớn. Với quỹ đất có tính thanh khoản cao, khi có nhu cầu thanh toán nợ, trong giai đoạn ngắn, TDC có thể đảm bảo được thanh toán bằng việc chuyển nhượng một phần quỹ đất cho nhà đầu tư thứ cấp.
Khoản nợ trái phiếu khoảng 900 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm được đảm bảo thanh toán theo kế hoạch kinh doanh và tiến độ bán các sản phẩm bất động sản. Chi phí lãi vay hàng năm của TDC khoảng 250 tỷ đồng, trong đó một phần được vốn hóa đầu tư, một nửa hạch toán vào chi phí tài chính
hàng năm.
Với lãi vay phải trả trung bình khoảng 8-9%/năm, trong khi giá đất tăng tự nhiên hàng năm là 10-15%, doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận từ sử dụng đòn bảy tài chính. Bên cạnh đó, tốc độ tăng giá đất cao hơn, đến 30-40% như năm 2017, thì doanh nghiệp sẽ có lời nhiều hơn.
Các quỹ đất mà TDC sở hữu đều tăng giá hàng năm. Một ví dụ là năm 2014, TDC phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu để mua Dự án Khu tái định cư Phú Chánh. Hiện nay, sau 3 năm, giá thị trường là 8 triệu đồng/m2, giá trị dự án là 1.600 tỷ đồng, gấp 4 lần giá trị đầu tư ban đầu. Nếu tính cả chi phí lãi vay khoảng 50 tỷ đồng/năm cho trái chủ, thì khoản đầu tư này vẫn mang lại lợi nhuận cao. TDC đã tính toán kỹ bài toán, thay vì “bán lúa non”, thì dùng đòn bảy tài chính để tích lũy quỹ đất và hưởng lợi khi giá trị đất tăng hàng năm cao hơn nhiều lãi suất phải trả.
“Chúng tôi không gặp áp lực về tài chính. Mảng sản xuất và kinh doanh bê tông tươi tăng trưởng 10-15% mỗi năm đem lại lợi nhuận đủ để vận hành bộ máy của Công ty và điều tiết tài chính hàng năm. Năm 2018, TDC sẽ đẩy mạnh bán hàng, tạo bước đột phá về doanh thu và lợi nhuận”, ông Thuận nhấn mạnh.
