Rao bán tràn lan
“Siêu khách sạn 4 sao khu vực Lý Tự Trọng (quận 1) giá 860 tỷ đồng”, “Bán khách sạn 3 sao ngay mặt tiền đường Phạm Ngũ Lão (quận 1) giá 250 tỷ đồng”, “Bán khách sạn cao cấp ngay chợ Bến Thành (quận 1) giá 87 tỷ đồng”... là những dòng quảng cáo dễ bắt gặp trên các website rao bán nhà đất vào thời điểm này. Từ những khách sạn cao cấp nằm ngay mặt tiền những con phố du lịch nổi tiếng của TP.HCM như Phạm Ngũ Lão, Lê Lai, Lý Tự Trọng, Nguyễn Trãi..., đến những khu vực ngoại thành như quận 7, TP. Thủ Đức…, đâu đâu cũng có khách sạn được rao bán với giá từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng.
Anh Uynh, một môi giới địa ốc tại TP.HCM tiết lộ, anh đang chào hàng giúp chủ một khách sạn quy mô một trệt 4 lầu trên đường Lý Tự Trọng (phường Bến Thành, quận 1) với giá 23 tỷ đồng. Khách sạn trước đây chuyên cho người nước ngoài thuê với 10 phòng nội thất châu Âu, diện tích đất 250 m2, diện tích sàn 1.000 m2.
Theo lời kể của anh Uynh, trước khi dịch bệnh ập tới, mức thu nhập từ khai thác khách sạn này đạt 150-180 triệu đồng mỗi tháng, hồ sơ pháp lý đầy đủ và khách sạn khai thác ổn định 10 năm qua. “Chủ tài sản không ngại thương lượng việc giảm giá và sẵn sàng công chứng sang tay trong ngày nếu bên mua chồng tiền ngay”, anh Uynh nói.
Dòng tiền kinh doanh cạn kiệt, trong khi không thể huy động thêm vốn buộc các chủ đầu tư nhỏ phải tính đến phương án chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án và đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thâu tóm các tài sản với giá rẻ.
Số liệu công bố mới đây từ Sở Du lịch TP.HCM cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2021, TP.HCM đón hơn 7,19 triệu lượt khách nội địa, giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019, nhưng tăng 11,4% so với cùng kỳ năm 2020; tổng thu từ du lịch ước đạt 35.581 tỷ đồng, giảm 37% so với cùng kỳ năm 2019, nhưng tăng 23,3% so với cùng kỳ năm 2020.
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2021, TP.HCM có hơn 50% cơ sở lưu trú hạng 3 sao hoặc tương đương tạm ngưng hoạt động, cơ sở lưu trú hạng 4 và 5 sao/tương đương hoạt động cầm chừng. Doanh thu của khách sạn 5 sao giảm hơn 80%, dịch vụ ăn uống - hội nghị giảm hơn 60%, số lượng lao động giảm hơn 40%; doanh thu khách sạn 4 sao giảm hơn 70%, dịch vụ ăn uống - hội nghị giảm hơn 75%, số lượng lao động giảm hơn 50%; doanh thu khách sạn 3 sao giảm hơn 80%, nhiều đơn vị tạm ngưng nhận khách để giảm tối đa các loại chi phí.
Bà Đỗ Phạm Thanh Huyền, chủ một khách sạn 3 sao trên đường Nguyễn Trọng Tuyển, quận Phú Nhuận cho biết, kể từ khi làn sóng Covid thứ 4 bùng phát, hoạt động của khách sạn bị ngưng trệ, khách sạn có 12 nhân viên là bảo vệ, tạp vụ, lễ tân đều đã tạm thời cho nghỉ việc và giảm 50% lương, trong khi nguồn thu hơn 3 tháng nay không có mà vẫn phải gánh các loại chi phí như tiền lãi ngân hàng, tiền thuế...
“Tôi đã có đơn kiến nghị gửi các cơ quan, ban ngành với mong muốn sớm được hỗ trợ về cơ chế, chính sách như giảm thuế VAT, lãi vay, gia hạn thời gian nộp thuế, thời gian trả nợ… để có thể vượt qua giai đoạn khó khăn này. Trong trường hợp xấu nhất là không còn cầm cự được nữa, buộc lòng tôi phải bán khách sạn để trả nợ ngân hàng”, bà Huyền ngậm ngùi nói.
M&A sẽ tăng nhiệt?
Dòng tiền kinh doanh cạn kiệt, trong khi không thể huy động thêm vốn buộc các chủ đầu tư nhỏ phải tính đến phương án chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án và đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thâu tóm các tài sản với giá rẻ.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nếu dịch bệnh còn kéo dài thì mảng căn hộ dịch vụ - khách sạn sẽ càng khó khăn hơn trong những tháng cuối năm. Theo ông Khương, khi đầu tư vào căn hộ dịch vụ - khách sạn, thông thường thời gian hoàn vốn trong khoảng 10 năm, cho nên gặp khó khăn trong 1-2 năm đầu không phải là một vấn đề quá lớn. Trong khi đó, hiện nay, hầu hết khách sạn, trung tâm thương mại tại Việt Nam đều hoạt động được từ 5-7 năm nên đã có được dòng tiền tích lũy. Tuy nhiên, với chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì khoản tích lũy này cũng không đủ để duy trì hoạt động khách sạn sau gần 2 năm dịch bệnh hoành hành.
“Đây là thời điểm phù hợp để các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài có tiềm lực tài chính tiến hành hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) khách sạn”, ông Khương nhận định.
Số liệu mới đây được công bố bởi Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn các thương vụ M&A bất động sản cho thấy, nhu cầu đặt mua nhà hàng, khách sạn đã tăng lên trong thời gian gần đây. Theo đơn vị này, hiện có khoảng 8.000-10.000 tỷ đồng đặt hàng với đơn vị này đầu tư vào lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam, tiêu chí đầu tư tập trung vào các tài sản đã xây xong, đang vận hành hoặc xây dựng dở dang, đất dự án.
“Xét trên khía cạnh M&A, phân khúc nhà hàng, khách sạn Việt Nam đang là phân khúc được giới đầu tư rất quan tâm”, báo cáo của Sohovietnam nêu rõ.
Bà Meir Tlebalde, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn giao dịch và M&A, Công ty TNHH Tư vấn và Thuế KPMG cho rằng, mặc dù lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức do việc thực hiện giãn cách xã hội ở các thành phố du lịch trọng điểm, song các các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất quan tâm do đây là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.
“Trong khu vực châu Á, thị trường khách sạn Việt Nam luôn là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư khách sạn nước ngoài nhờ nhiều yếu tố thuận lợi về vị trí địa lý, cảnh quan, môi trường thiên nhiên và đặc biệt là nguồn cung khách sạn chất lượng cao còn hạn chế”, bà Meir Tlebalde cho hay.
Theo một cuộc khảo sát gần đây của Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) về thị trường khách sạn, 70% nhà đầu tư tham gia khảo sát cho biết, họ sẽ đặt trọng tâm hoạt động vào các khách sạn ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Khảo sát cũng cho biết, giá trị đầu tư vào các khách sạn trên toàn cầu sẽ tăng 35%, lên mức 35 tỷ USD trong năm 2021 so với một năm trước đó.
Ông Nihat Ercan, Giám đốc điều hành Bộ phận Đầu tư JLL châu Á - Thái Bình Dương nhận định, những thông tin tích cực về việc triển khai vắc-xin tại nhiều khu vực, quốc gia và vùng lãnh thổ đang thắp lên hy vọng phục hồi ngành du lịch toàn cầu. Diễn biến tích cực này cùng với mặt bằng giá phân khúc khách sạn đang được định giá thấp so với trước đại dịch bắt đầu thôi thúc các nhà đầu tư hành động nhanh để không bỏ lỡ cơ hội thâu tóm tài sản giá tốt.
Các chuyên gia dự báo, với “cú huých” vắc-xin, dự kiến thị trường khách sạn sẽ phục hồi hoàn toàn vào năm 2024, dẫn đến sự gia tăng làn sóng huy động vốn vào các tài sản lưu trú. Các quỹ đầu tư mạo hiểm lớn đang nhập cuộc thị trường M&A khách sạn với đa dạng chiến lược, từ thu gom cổ phần đến mua toàn bộ dự án, hoặc cho vay lãi suất thấp.
